# 觀點：住宅租金增速放緩，小幅降幅可期

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Published: 2023-04-21
Source: 獅城新聞

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*今年將有超過 17000 套公寓單位完工，這將緩解住宅租賃市場的壓力。 （圖片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）*

**儘管有阻力，住宅租金仍在增長**

2021年，租賃交易量創下了88820筆的歷史新高，然後在去年緩和到81375筆。到目前為止，今年已經有11895宗交易記錄。

持續強勁的需求推動了租金的上漲。2021年，新加坡公寓的平均月租金為3.33新元/平方英尺，去年則飆升至4.03新元/平方英尺。目前，住宅平均租金為每月4.84新元/平方英尺，自2013年以來增長了27%。

今年最受租戶歡迎的公寓是Jadescape，有147宗租賃交易，平均租金為每月6.78新元/平方英尺。Parc Esta（每月7.32新元/平方英尺）和D'Leedon（每月5.87新元/平方英尺）分別以138和126的租賃交易量占據第二和第三的位置。

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三個區域的公寓也出現了類似的趨勢，核心中央區（CCR）的公寓目前的租金最高，為每月3.32新元/平方英尺，自2013年以來增長最強，達到28%。

正如預期的那樣，D'Leedon是CCR中最受租客歡迎的公寓。今年CCR另外兩個出租交易量超過100的公寓是位於第一區的The Sail @ Marina Bay（每月每平方英尺7.34新元）和Marina One Residences（每月每平方英尺7.42新元）。

中部其他地區（RCR）和中部其他地區（OCR）的公寓平均月租金分別為2.76新元/平方英尺和2.30新元/平方英尺。自2013年以來，RCR地區的公寓租金增長了16%，而OCR地區的公寓租金增長了14%。

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**改善的空缺率**

去年，新加坡公寓的空置率為5.6%，略低於2019年大流行前的5.7%的空置率。大流行期間的施工延誤和大流行後外國工人的逐漸回歸，可能是導致空置率降低的原因。

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在三個區域中，OCR去年的空置率最低，為3.6%，遠低於全島5.6%的空置率。它也低於2019年該地區4.7%的空置率。去年，CCR的空置率第二低，為6.9%，RCR以7.9%的空置率居於其後。

**外國工人的持續需求**

住宅租賃市場的復原力的一個因素是外國工人的持續強勁需求。與預期相反，外國勞動力在大流行期間並沒有成群結隊地離開新加坡。

根據人力部（MOM）的數據，2019年底，外國勞動力（不包括移民家庭傭工）總數為116.6萬，然後下降到2020年底的98.41萬，2021年底的95.41萬。

然而，外國工人正在返回新加坡。去年年底，新加坡有115.6萬名外國工人；與2019年相比，僅相差9900名工人。

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根據不同類型的工作準證的合格工資標準，持有S准證和就業准證（EP）的外國工人最有可能租用公寓單位。S類工作證和EP類工作證的合格月薪分別為3000新元和5000新元起。

來自人力部的數據顯示，2020年和2021年，S通行證和EP持有人的數量有所下降，但去年幾乎恢復到了大流感前的水平。去年有17.79萬名S准證持有人，比2019年的20萬名持有人下降了11.1%。去年EP持有者人數為187300人，與2019年的193700人相比，下降了3.3%。

疫情過後，隨著旅行限制的逐步取消，外籍人士正在返回新加坡。他們的到來預計會增加對出租房屋的需求，從而推動住宅租金的上漲。

**來自當地年輕專業人士的意想不到的需求**

新加坡的高住房擁有率轉化為當地人口對租賃房屋的有限需求。然而，在大流行期間，當地人的需求給住宅租賃市場帶來了意外的推動。

當地年輕的專業人士往往在結婚前都住在家裡。然而，在大流行期間，靈活的工作安排成為常態，所以他們需要一個更有利的環境來在家工作。這些單身專業人士不得不租房，因為他們太年輕，無法自行購買組屋，也沒有足夠的預算來購買公寓單位。這類租房者的需求一直存在，因為大流感之後，更多的公司採用了靈活的工作安排。

單身家庭的數量從2019年的20.8萬戶上升到去年的21.73萬戶，這促使居民家庭平均規模從2019年的3.2人縮減到去年的3.1人。

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**15個月的等待期促進了對臨時出租房屋的需求**

另一組本地人對租房需求的貢獻是以前的私人住宅物業的業主。在去年9月推出的冷卻措施中，對出售私人住宅物業並計劃購買非補貼轉售組屋的業主施加15個月的等待期。

許多這樣的業主在該措施剛宣布時措手不及，因為實施是立即的。因此，他們不得不租一個臨時的房子來等待15個月的時間。這項措施適用於所有私人物業業主，但那些年齡在55歲及以上，出售私人住宅物業以購買四房或更小的組屋轉售單位的業主除外。

**施工延期將一些當地人推向租賃市場**

COVID-19大流感對全球供應鏈造成了干擾，導致建築材料供應的延誤。旅行限制也使外國工人無法進入新加坡，導致建築業出現人力短缺。

因此，許多開發項目的預期完工日期被推後，導致許多當地人在等待新房完工時轉向租賃市場以滿足他們的臨時住房需求。

2020年和2021年分別只有3433個和6388個公寓單位完工。去年的竣工數量提高到9526套公寓單位，但仍遠低於2015年至2019年期間竣工的14572套公寓單位的五年平均水平。

根據市建局的數據，預計今年將有17,427個公寓單位完工，明年將有11,215個單位完工。沿著Jiak Kim街有455個單位的Riviere在1月收到了TOP，而在淡濱尼有2203個單位的Treasure At Tampines預計將在今年晚些時候完成。

因此，一些當地的業主將能夠停止租房，搬進他們的新家。房東可以預期這部分本地租戶的需求會減弱，這可能會導致住宅租金有一定的下行壓力。

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**房東應該趁著陽光還在的時候大幹一場**

貿易和工業部（Ministry of Trade and Industry MTI）預測，新加坡今年的GDP將增長0.5%至2.5%，低於2022年和2021年的增長3.6%和8.9%。MTI剛剛宣布，2023年第一季度GDP增長的預先估計為0.1%，與去年第一季度2.1%的增長相比，增長幅度大大減弱。

MTI還預測，今年的核心通脹率將為3.5%至4.5%。去年的核心通脹率為4.1%，比2021年的0.9%有所提高。另一方面，失業率從2021年的3.5%改善到去年的2.9%。

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新加坡還面臨著來自全球經濟疲軟的阻力。根據國際貨幣基金組織（IMF）的數據，由於利率上升，銀行業脆弱，以及烏克蘭-俄羅斯衝突導致的商品價格上漲，全球GDP增長預計將從去年的3.4%下降到今年的2.8%。

亞馬遜、谷歌、Meta、Twitter和微軟等科技公司的大規模裁員，以及最近矽谷銀行和瑞士信貸的倒閉，都增加了就業的不確定性。因此，租戶開始抵制大量的租金增長。隨著未來幾年越來越多的公寓獲得臨時占用許可證（TOP），房東也將面臨更多的租客競爭。

**窺視水晶球**

我們預計，今年住宅租金的增長速度將明顯放緩。在今年年底，甚至可能出現小幅下降。今年接受TOP的公寓數量的增加將給租金帶來下行壓力（參考圖表6）。此外，當本地租戶從臨時租住的房屋搬到新建成的公寓單位時，他們的需求預計會下降。此外，當投資者將其新建成的公寓單位掛牌出租時，預計出租房屋的供應將增加。

住宅租金可能在今年年底下降，但預計下降幅度不大。許多房東無法大幅降低租金，因為他們要支付較高的抵押貸款、維修費用和房產稅。

新加坡的房產稅取決於房產的年價值（AV）。較高的稅率逐步適用於年產值較高的房產。財產稅的稅率已向上調整，並在1月生效。明年1月，稅率將再次提高。與自住物業相比，投資物業的稅率也較高。

根據新加坡稅務局（IRAS）的數據，擁有AV值為45000新元的房產的投資者在改革前需支付4800新元的房產稅。然而，這些投資者今年將不得不支付5700新元，明年將支付6600新元。

然而，對於住宅租賃市場來說，這並不全是厄運和陰霾。外籍人士和當地人的持續需求仍然支撐著住宅租金。

根據經濟學人智庫（EIU）最近的年度排名，新加坡連續15年保持了其作為世界頂級商業環境的地位。這個城市國家在對外國投資、外貿和外匯管制的政策方面獲得了滿分。EIU預計，新加坡將在未來五年內保持其最高排名。

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因此，預計公司仍然會在新加坡設立業務和投資，可以預計外籍人士會繼續在這個城市國家尋求就業。人力部的數據顯示，在新加坡的外國工人數量正逐漸增加到大流感前的水平（參考圖表4）。

當地人對租房的需求仍有小部分。由於許多公司採取了靈活的工作安排，許多年輕的專業人士在大流感之後繼續租房。儘管公寓開發項目的竣工速度加快，但大流感造成的積壓還需要一段時間來清理，因此一些當地人在等待新房竣工時仍需租一個臨時住所。

此外，新加坡的租約期限通常為兩年，租金在整個租賃期內固定在同一數額。因此，租金的下調壓力可能需要一段時間才能讓現有租戶的業主完全感受到其影響。