# 新加坡的公寓維護費

URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/mNJGB
Published: 2022-07-01
Source: 獅城新聞

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**前言**

**公寓：condominium**

此處特指區分所有權的住房，與我國現時普通的商品住宅比較相似。

無論是考慮購買公寓自住還是投資，您需要支付的不僅僅是房屋貸款和日常花費。在新加坡，擁有公寓的另一項成本是公寓維護費（the condo maintenance fees）。這包括維護場地、建築物和共用設施的成本。每月費用低至50新元，或高達每月1，000新元，具體取決於公寓的位置、單位數量和大小。位置絕對是擁有公寓及其每月費用的總體成本的主要驅動因素，特別是，如果開發項目位於頂級便利設施和交通網絡附近的一個非常理想的地區。

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新加坡的住房制度和住房管理體系成熟而高效，在國際上廣受好評，其在公寓維護費用方面的規則，對我國現行的物業管理收費或有借鑑意義。

**公寓維護費 什麼是公寓維護費？**

每月的公寓維護費是當一個家庭開始為公寓首付而存錢時，最容易被誤解和忽視的成本之一。

公寓的維護費是業主必須支付的月度費用，以管理，維護和保養整個物業。每月費用將用於管理和維護園藝、垃圾收集、公共區域、娛樂設施、管理以及流入應急（備用）基金的一定部分。

要確切知道其涵蓋的內容，購房者應該諮詢房地產經紀人或抵押貸款經紀人，因為這些費用因房產而異。需要注意的一點是，由於維護建築物所需的額外維保，月成本也會逐年變化，通常隨著結構老化而增加。

對於公屋（HDB Flate，即新加坡房屋開發局建造的住房），業主需要支付由市議會確定的月度維保費。對於新加坡的私人公寓（private condo）或行政公寓（EC，Executive Condominium），則要每月向物業管理部門支付公寓維護費。

雖然可能需要每月支付100美元甚至更少的公屋維保費，但實際上，每月的費用從平均300新元到1，000美元不等。這些費用將取決於公寓的人數、公寓的大小、業主居住的公寓類型（例如，豪華公寓通常具有最高的費用）以及其物業所提供的設施。

正因月費差異如此之大（可能會隨著時間的推移而增加），這樣的「隱性成本」絕對是購房者在考慮購買更豪華房產的決定時需要認真對待的事情。

對於私人公寓單元，公寓維護費通常包括游泳池、外圍場地、公共區域清潔、園藝等設施的維護，以及給許多公寓工作人員，如清潔承包商、保安人員等的付款。

通常，公寓維護費的一部分存入公寓的償債基金，它通常用於改善 - 包括公共空間的粉刷，更換共用的固定裝置和配件，健身器材等。

應付的維護費用將取決於建築面積、可用公寓設施的類型、位置、房齡和開發質量等。它通常根據每個單位的份額來計算。

**什麼是份額？**

新加坡公寓維護費取決於其份額（shared value）。但什麼是「份額」？其實，份額是分配給物業中每個住宅單元的（公共）權利份額。每月付款的平均範圍可以從幾百美元到上千美元不等。簡而言之，份額越大，您需要支付的費用就越高。

份額值通常用於確定您每月必須支付的維護成本。如果您正在考慮購買在建建築（BUC，類似期房），您只需要在項目完成後支付並獲得臨時占用許可證（TOP）即可。

付款通常由開發商選擇的管理代理或管理公司（MC）收取，其職責是維護和開發管理，它們通常被分到償債和管理基金中。

管理基金用於物業單位的日常維護，而償債基金用於任何未來和意外支出，包括屋頂修繕和油漆工作，這些通常是非常規而不定期的任務。（業主）對每個基金的貢獻將根據每個物業單位的份額而有所不同。

最後，業主的份額將決定其在選舉理事會成員的年度股東大會（AGM）和/或整體出售的情況下的投票權。

您只需要滿足至少30%的總份額，即可為該物業制定新規則。對於十年以上的開發項目，整體出售要求股東以至少80%的多數同意。

**每月維護費**

**誰決定每月的維護費用？**

公寓法團（condominium association）負責管理物業和社區的維護。所有公寓業主都自動獲得該法團的成員資格，該法團召開會議以決定為新改造開發項目。那些購買公寓的人必須向公寓法團付款，然後該法團被分派到各種基金中以支付不同的費用。該法團設有償債基金，以幫助支付任何意外費用。換句話說，當您支付公寓維護費時，您還節省了一些現金，這將有助於維修和維護物業中的公共區域和便利設施。

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**每月維護費用包括哪些內容？**

在新加坡購買公寓時，購房者不僅該考慮應付的公寓管理費，還應該考慮成本所涵蓋的設施和建築保險。這些可能涵蓋廣泛的便利（設施），包括但不限於以下內容：

公共場地

門廳

綠化

游泳池

網球場

電梯/升降機

垃圾回收

污水管路

外立面

在這裡需要注意的是，新加坡的公寓維護費可能因地點而異。除了建築物的一般維護和保養外，金額可能會根據服務成本（例如增強安全性、會所、頂層公寓、禮賓服務、有頂蓋的停車場等）而有所不同，尤其是在豪華公寓方面。

根據房地產開發商的不同，其中一些額外費用對居民來說會是可選的，這意味著業主可以通過放棄使用此類設施來支付較低的金額。例如，如果您無法使用游泳池或健身中心，則您的金額可能會更低。 

**每月維護費不包括什麼？**

擁有公寓單元的一個主要缺點是，儘管公寓購買者每月支付一定金額，但個人將被要求支付在自己的住宅單元內進行任何更換或維修的費用。

例如，如果一個單元的瓷磚開始瓦解，房主將被要求支付費用。另一方面，支付租金的租戶不需要支付，因為房東會承擔維修費用，假設不是被租戶損壞的。

相反，公寓和公寓業主不必擔心景觀美化或清潔人行道。雖然每月的金額可能是一筆額外費用，但在大多數情況下，房主將能夠享受免維護的生活方式。

**結語** 在新加坡購買公寓，首先要考慮到您需要支付的月費，並查看償債和維護基金的管理情況。如果您想購買轉售（二手）單位，找到更多信息會大大有助於了解有關管理的任何隱藏問題，以做出明智的購買決定，避免將來的麻煩。

因此，要進行些研究，並牢記所有的權利和義務。在新加坡購買公寓之前，確定自己的份額並了解每月所需的金額很有幫助，如同學著如何在新加坡購買公寓並考慮相關事宜那樣，如位置和了解自己的鄰居是誰。

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「從物業服務企業的角度看，中國物業管理機制有兩大問題：一是如何提高業主們的繳費率，二是如何提高企業的服務價格」（舒可心）。而在業主方看來，如何用更為經濟合理的物業管理費支出，獲得令自己滿意的物業管理與服務，則是其關注的焦點。」物業管理「作為一個專業引入中國內地40年來，物管企業和業主群體之間，也在這樣的「矛盾」中撕扯了40年。其結果，「物業服務竟成為國人最不滿意居住問題之首！對此，各地普遍採用了督促物業服務企業「提高物業服務水平」和「加強業主組織的建設」的應對措施。但這兩種辦法，既無法「治標」，更不能「治本」。而物業服務企業與業主之間的糾紛狀況，則令住宅小區越來越成為社會矛盾的集聚點和社會治理的薄弱點」（舒可心）。這樣的狀況，自然不單是物管單位和業主單方面的問題，物業與物業管理的各相關方都難辭其咎，而根源，當在治理機制上。如此，作為擁有成熟運作經驗的新加坡住房管理體系，對我們應該有一定的參考價值。