# 在新加坡，到底買組屋還是買公寓？ URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/mOZrQ Published: 2018-05-07 Source: 獅城新聞 由新加坡建屋發展局承建，是政府為每1個公民家庭所建造的保障性住房。新加坡公民經合法婚姻組成了家庭，就有權利購買1套由政府補貼的新組屋。永久居民只能在公開市場上購買居住超過5年的舊組屋，而且組成家庭的2位永久居民，從成為永久居民到有資格購買舊組屋，都需要至少三年時間。新加坡有超過80%的居民居住在組屋。 組屋的類型有1至4個臥室的單位，上下2層的EM(Executive Maisonette), 公寓式組屋和私人組屋等，面積從45到150平米不等。價格從$20萬至$110萬。組屋的客廳當成1個房間計算，通常把2個臥室的單位稱為3房式，3個臥室的單位稱為4房式。5房式的單位也只有三個臥室，但是允許多隔一個書房。 國家發展部長黃循財最近提醒，22年來只有4%的組屋獲得重建，多數組屋在屋契到期之後，必須歸還建屋發展局，土地歸還政府。– 這可能是組屋和公寓最大的差別。 組屋周邊的配套設施齊全，例如熟食中心，菜市場，小超市，小商店，戶外健身設施，巴士，幼兒園，託兒所，診所等。組屋無保安設施，任何人都可以隨時來到家門口，最擔心的就是大耳隆（討債人）。如果前屋主欠債，大耳隆還是對該單位不依不饒，即使報警，也只是備案，基本沒有作用。 組屋的層高通常是2.6米，窗口小，比公寓的面積大且實用，但是多數沒有陽台。15層樓以內的組屋比較普遍。整棟樓五顏六色或色彩鮮艷，感覺不是那麼好。不懂是不是刻意的設計以區分組屋和公寓。 舊組屋的每個單位內都有垃圾槽，便利的同時也可能帶來蟑螂螞蟻等，低樓層的單位會備受困擾。舊組屋或許沒有多層停車場，愛車會經受烈日暴曬！政府可能會為舊組屋提升設施，如安裝新電梯，改造沖涼房，多建造一個房間，安裝管道煤氣等。有些舊組屋曬衣服需要用竹竿伸出去，優點是可以曬太陽消毒且快乾，缺點是費力並擔心雨淋，颳風時竹竿或衣物可能掉下去。如果樓上的拖把或衣物滴水，樓下就遭殃。 ![在新加坡，到底買組屋還是買公寓？](https://www.shicheng.news/images/image/1163/11633395.avif?1589872157) 房齡 30年左右的組屋，多數還在用桶裝煤氣，用完之後需要等待更換。衛生間的天花板經常有水痕；電線的塑料外層老化，需要更換；客廳和一個臥室的窗口，可能朝向公共走廊，沒有隱私並且嘈雜。如果住在舊組屋的人不幸去世，經常會把棺材停放在組屋樓下幾天，可能敲打樂器做法事或播放佛音等，小朋友們會感覺不適。 永久居民家庭不可以同時擁有組屋和公寓，也不允許把組屋整套出租！ 公民和永久居民的家庭組合，購買新的組屋，按原價多交1萬新幣。新購買的組屋，廚房都是空的，需要自己做灶台，安裝櫥櫃，空調和房間的衣櫃。公民家庭只有在領取組屋鑰匙的5年之後，才允許把整套組屋出租，而且需要得到建屋發展局的批准；5年之內，如果屋主不住在單位裡面，而是鎖一個房間並且出租其他房間，也是非法。 出租整套組屋，每座組屋中出租給外籍租戶（不包括馬來西亞籍）的單位比率不能超過11％，每個鄰里則不能超過8％。 售賣組屋受到種族比例，公民或非公民的限制。購買舊組屋的定金不可以超過$1000。售賣組屋需要清空整個單位，如果有未經批准的改裝，需要還回原狀。 無論購買的是新或舊的組屋，即使沒有享受政府補貼，在購買組屋的5年之內，在新加坡或海外都不允許有任何住宅房產，但是可以擁有單純的商業或工業房產。如果有其他住宅房產，必須在正式成為組屋屋主的6個月之內脫售。 申請建屋發展局的房貸，貸款額度最高是90%，限制最多申請2次，房貸利息一直都是2.6%，比銀行的利息高很多。有些人申請建屋發展局的房貸，目的可能是在經濟陷入問題時，拖欠政府比較容易，有些屋主拖欠房貸超過1年也沒事。如果長期拖欠銀行的房貸，組屋很可能會被強制收回。 購買新組屋的家庭收入頂限是$1.2萬新幣。購買組屋，可以申請各種公積金津貼。單身公民，年滿35歲才可以購買舊組屋或非成熟區的新的2房式組屋。如果夫妻雙方有一方不是屋主，而是居住者，沒有得到居住者的簽名同意，屋主也是無權售賣組屋。組屋的房契不可以用來抵押融資。組屋的公民屋主享有政府給予的水電費回扣，每次$45-$65，每年四次。組屋的雜費，相當於公寓的物業管理費。即使是五房式組屋的雜費，也是在$100之內。組屋的公民屋主經常享有政府給予的1-3個月的雜費回扣。組屋多層停車場每個月的停車費是$110，平地的是$80。丟棄大件家具可以要求聯絡所幫忙，沒有額外費用。 ![在新加坡，到底買組屋還是買公寓？](https://www.shicheng.news/images/image/1163/11633396.avif?1585737934) 除了馬來西亞，其他國家從事建築，海事和加工業的工作準證持有者，不允許租整套組屋或房間。除了馬來西亞，其他國家從事製造業的工作準證持有者，不允許租整套組屋，但是允許租個別房間。建屋發展局對出租單位管理嚴格，一旦接到投訴，半夜都會進行調查。每個組屋單位，最多允許居住9個人。所有的租客都要上報建屋發展局。從2013年至2016年6月，建屋發展局發現79起違例出租組屋個案，沒收6個單位。 有些老人家在自己的單位堆滿撿來的垃圾，或者收養很多流浪貓，或者改裝成佛堂等。如果您的左鄰右舍或樓上樓下有這樣的鄰居，那麼解決問題就很麻煩，買房的時候特別要注意。 我自己曾經經歷過，樓下是單身馬來人擁有的四房式單位，客廳裝滿垃圾，單位裡面養了10隻左右的流浪貓，她自己每天早出晚歸，早上6點以後至半夜12點，那些貓根本沒有人照顧，那些貓就在撿來的床墊等垃圾上面大小便，簡直是臭氣熏天。警察讓找建屋發展局，建屋發展局有些官員的答覆會讓您徹底崩潰，他們說，開空調就沒有臭味了；華人養狗，馬來人養貓很正常，他們也沒有辦法。– 問題是建屋發展局的條例清楚規定，組屋不允許養貓！退一步講，鄰居可以養幾十隻貓，只要照顧好，不影響到左鄰右舍，人家也不會投訴。後來鄰居四個單位聯名寫信，3次排長隊尋求國會議員陳惠華的協助，有了議員的施壓，建屋發展局碧山分局的局長親自下來查看，但是也只承諾會聯繫居委會，聯絡所和動物協會協調解決，由於馬來屋主一直拒絕開門，建屋發展局的官員說他們只能申請法庭的庭令，並不能強行進入。但是從申請到法庭庭令至執行庭令，遙遙無期…. ![在新加坡，到底買組屋還是買公寓？](https://www.shicheng.news/images/image/1163/11633397.avif?1580467157) 2 公寓介紹 外國人 有資格購買所有類型的公寓，包括99年、999年，9999年和永久地契，但不能購買整個公寓項目，有地住宅和空置的住宅地皮。外國人只可以在聖淘沙的升濤灣購買有地住宅。99年房契到期之前，業主可能尋求集體出售，或者向土地管理局重新申請多99年的地契，並支付估價延續公寓的壽命。最近幾年公寓的升值幅度大約是組屋的2倍。 公寓分為Condominium和Apartment，Condominium占地面積超過4000平米，具備公寓設施；Apartment占地面積少於4000平米，公寓設施小且少，有些除了停車場，完全沒有公寓設施。 公寓和組屋的最直觀的差別就是，公寓擁有圍牆，而組屋沒有。公寓的面積從30平米到幾千平米不等。類型有單身公寓, 1至5個 臥室的單位，頂樓2層甚至3層的複式單位（樓中樓），SOHO（層高3.5米以上），商住一體（樓下是商場，樓上是住宅），雙鑰匙單位（1個單位分成2個獨立的單位，有各自的大門，廚房等，但是共用一個總大門，水錶和電錶）。公寓居民分享的設施可能有，健身房、水下健身設施，水療按摩，戶外健身設施，游泳池、網球場，籃球場，燒烤台，俱樂部、零售店，託兒所，花園，兒童遊樂場，桑拿，閱讀室，卡拉OK室，鋼琴室，瑜伽室，迷你高爾夫場地等。 ![在新加坡，到底買組屋還是買公寓？](https://www.shicheng.news/images/image/1163/11633398.avif?1589872157) ![在新加坡，到底買組屋還是買公寓？](https://www.shicheng.news/images/image/1163/11633399.avif?1589872157) 有些公寓提供管家服務。有些單位具備私人入戶電梯。預定燒烤台或聚會場所的費用通常是幾十塊錢。有些中大型公寓提供免費的車，接送公寓住戶到地鐵站或商場。多數公寓有24小時的保安執勤和室內對講裝置。下圖是靠近烏節路的Hamilton Scotts公寓，提供亞洲唯一的「空中私車門廊寓所」，由華彬集團打造的能將私車停 至客廳旁、擁有空中雙車位的頂級豪宅。 ![在新加坡，到底買組屋還是買公寓？](https://www.shicheng.news/images/image/1163/11633400.avif?1589872157) 所有的公寓都預裝了空調，全套廚房設備和衛浴必備用品，房間都有衣櫥。有些開發商還送烤爐，冰箱和洗衣機等。買家只是需要安裝燈和窗簾，再買些基本的家具就可以入住。 公寓的最低價格從$50萬起，層高大約是2.8-3.0米。第1個停車位免費。公寓多數有陽台，有些新公寓的陽台和房間的面積差不多。經常可以看到1個單位有多個空調壓縮機，因為陽台和空調壓縮機的占地都算建築面積。公寓多數有落地窗，整個單位感覺明亮。玻璃的隔音效果相對組屋的好很多。客廳的地板是大理石或瓷磚，房間都是木地板。 ![在新加坡，到底買組屋還是買公寓？](https://www.shicheng.news/images/image/1163/11633401.avif?1589872157) 基於保安原因，進出公寓需要公寓卡，有些樓盤的公寓卡只能到特定的樓層。外人探訪需要登記或得到被探訪者的確認。保安可能隨傳隨到，屋主不擔心被不法人員騷擾。因為沒有救生員，公寓游泳池的深度通常是1.2米，公寓設施通常開放到晚上10點。公寓由內部的物業和URA(市區重建局)管理，3個房間的單位的物業管理費大概是$300左右，通常按季度徵收。業主委員會有權更換物業和保安，決定有關公寓的重大事情。公寓不允許隨便丟棄大件物品，需要自己花錢請人丟棄。 ![在新加坡，到底買組屋還是買公寓？](https://www.shicheng.news/images/image/1163/11633402.avif?1589872157) 只要有合法准證，任何租客都可以租公寓。當然合同的租期至少要6個月才是合法合同。無論面積多大的單位，最多允許居住八位租客。保證每位租客至少有10平米的居住面積。出租整個單位，屋主不需要把租客的資料上報政府，也無須得到任何部門的批准。星期六下午，星期日和公共假期，公寓的物業沒有上班，通常不允許搬家公司進入公寓，搬家需要繳納的押金從500至1000不等，可以開支票做抵押，目的是確保搬家沒有損壞公寓的公共設施如電梯等。 市區重建局和建設局的規定，業主可以在不提出申請的情況下，在每個單位加蓋一個面積不超過5平方米的樓層，但是需要符合相關技術機構的條例。通常適用於層高超過3.5米的單位。 當您領取了新公寓的鑰匙，檢查櫥櫃劃痕，木地板劃痕或骯髒等都是小事，重點檢查所有的電器，水管是否正常運作，窗戶的防水性能，陽台，衛生間和廚房是否有積水現象，瓷磚，大理石和木地板的平整度，空鼓或上翹問題。 新加坡最高和最貴的公寓是丹戎巴葛中心的華利世家（Wallich Residence），最高64層，海拔290米。頂部豪宅單位共有三層樓，面積近2000平米，包括私人電梯、藏酒室、游泳池和觀景台等，猶如一幢空中別墅，售價超過1億新幣。 ![在新加坡，到底買組屋還是買公寓？](https://www.shicheng.news/images/image/1163/11633403.avif?1585737933) ![在新加坡，到底買組屋還是買公寓？](https://www.shicheng.news/images/image/1163/11633404.avif?1589872157) 在QC條例下，凡擁有外國股東的發展商（包括上市公司），必須在5年內完成所發展的公寓項目，並在取得臨時入伙證（TOP）後的兩年內賣出所有單位，否則就得支付未售出單位地皮價的延長費。在ABSD條例下，發展商須在五年內完成公寓項目並把所有單位賣出，否則發展商得支付額外買家印花稅，即地段地皮價的10％至15％。 2017年上半年有6個公寓可能受ABSD期限影響，包括御品居（The Trilinq）、山景碧苑（Kingsford Hillview Peak）、奕景（Vue 8 Residence）和ECO等。發展商可能得支付超過2億元的費用。所以可能被迫進行折扣促銷，如果您有興趣了解詳情，歡迎隨時在我的微信留言。 公寓和組屋最大的差別就是價格。如果組屋和公寓都在同一個地點，面積和房齡差不多，組屋的價格可能是公寓的一半。組屋屬於政府，從購買，出租，居住到售賣等，都有諸多限制，99年之後組屋的一切歸零，根本沒有價值。公寓屬於私人，相對於組屋，限制少。可以享受公寓提供的設施和環境。99年之後房子還是屬於業主，只需要付費延期地契。如果有購買公寓的經濟能力，就需要認真比較各自的優缺點，權衡利弊，然後在選擇公寓或組屋方面，做出最適合自己的抉擇。歡迎買家隨時在我的微信留言，我很樂意和大家一起分析比較再做最後的決定。