又一老組屋賣出天價！
2026年8月，女皇鎮Stirling Road 50號，一套HDB排屋以104萬新元成交。
58年樓齡
約40年剩餘地契
104萬新元
這三個數字放在一起，本身就充滿了衝突感。
同一時間，新加坡整體HDB轉售市場正在降溫。
根據建屋發展局的數據，2026年第二季度HDB轉售價格指數環比下跌0.3%。
連續兩個季度下滑，是近七年來首次出現連續下跌。
在大盤降溫的背景下，這套58年的老房子，卻創下了女皇鎮HDB排屋的成交紀錄。
買家到底在買什麼？
104萬買的是一套什麼樣的房子？
我們先看看這套房本身。
根據報道：
這套位於Stirling Road 50號的3房單位，面積1,098平方英尺，2026年8月以104萬888新元成交。
交通、生活等優勢明顯：
交通：可步行至女皇鎮地鐵站，近CBD。
生活：周邊商場、食閣、學校、診所配套成熟。
商業：位於成熟區，增值潛力大。
地契僅剩約40年
它的地契從1968年開始計算，到成交時已過去58年，剩餘租約僅約40年。
在HDB的官方分類里，它被列為3房單位。
面積很大
但它的面積，遠大於普通3房HDB。
近年來新建3房HDB，面積通常在600到700平方英尺左右。
而HDB排屋的面積從839平方英尺到2,680平方英尺不等，Stirling Road這套有1,098平方英尺。
不是普通的HDB
HDB排屋是新加坡公共住房歷史中的特殊產物：
全新加坡目前只有約285套HDB排屋，分布在女皇鎮和加冷/黃埔兩個成熟市鎮。
Stirling Road的排屋建於1960年代，由新加坡改良信託局（SIT）規劃，HDB接手後完工。
建屋局自1960年代接管後，再也沒有建過新的HDB排屋。
也就是說，這類排屋天然具有稀缺性——賣一套少一套的絕版產品。
只剩40年地契為什麼價格還能突破百萬？
按照常規邏輯，99年地契的HDB，剩餘年限越短，價值越低。
一套只剩40年地契的房子，理論上應該有明顯的租約折價。
但Stirling Road這套房，打破了這個邏輯。
原因一：
它的替代品太少了
普通HDB買不到，可以換隔壁樓。
HDB排屋買不到，幾乎很難換到同等類型的，因為全新加坡只有285套。
2025年全年，Stirling Road只有2套HDB排屋成交。
賣得少，想買的人又不止一個，價格自然被推高。
原因二：
買家算的不是40年，而是每個月多少錢
有分析者算過一筆帳：
104萬新元分攤到40年，每月約2,170新元。
如果住20年，加上翻新和維護費用約15萬新元。
假設20年後還能賣50萬新元，凈成本約69萬新元，平攤到每月約3,000新元以上。
月租3,000新元出頭，在女皇鎮住一套雙層排屋，對某些家庭來說，這是一筆可以接受的交易。
原因三：
買家買的不是房子，而是生活方式
這套房有獨立出入口、戶外空間、雙層結構。
想要有地住宅的體驗，但又付不起私人有地住宅的價格，HDB排屋恰好卡在這個中間位置。
這對於想在成熟區有舒適居住體驗的家庭來說，是非常合適的。
104萬很貴嗎？
換個角度看，答案可能不同
很多人看到104萬這個數字，第一反應是太貴了。
總價貴但尺價便宜
但如果把總價拆成每平方英尺的價格，故事就變得不一樣了。
這套房1,098平方英尺，104萬新元，摺合每平方英尺約947新元。
同一時期，女皇鎮SkyParc @ Dawson一套3房單位，679平方英尺，成交價92.5萬新元，每平方英尺約1,364新元。
一個947新元，另一個1,364新元。
顯然，Stirling Road 50號的尺價更便宜。
為稀缺性買單
為什麼會出現這種情況？
因為買家願意為稀缺性本身支付溢價。
Stirling Road的HDB排屋，一年到頭也沒幾套成交。
當市場上只有一個選擇時，賣家有定價權，買家只能接受。
百萬HDB這個數字很刺激，但它的真正含義——
不是所有HDB都貴了，而是稀缺資產正在脫離普通HDB的定價體系。
Queenstown本身 就是一個溢價故事
Stirling Road的房子能賣到104萬，除了房子本身特殊，還有一個重要原因：
它在Queenstown。
女皇鎮是新加坡第一個衛星鎮，也是HDB的發源地。
經過60多年的發展，它已經成為最成熟的市鎮之一。
成熟市鎮的地段稅，從來都不便宜：
2026年第一季度，女皇鎮4房HDB的轉售中位價已達到104萬新元。
2026年第二季度，女皇鎮以65宗百萬組屋交易，排在全島第二位。
過去五年，女皇鎮HDB價格平均上漲了24.7%。
對於Stirling Road這套排屋來說：
Queenstown的地段溢價疊加HDB排屋的稀缺溢價，共同推高了它的價格。
寫在最後
一套58年的HDB，只剩40年地契，賣了104萬新元。
在整體下跌的環境中，這不是房價又漲了。
這是稀缺性正在被重新定價的故事。
如果你有一套普通HDB，不必因為鄰居賣了104萬就覺得自己也能賣這個價。
如果你的房子擁有稀缺地段、特殊戶型或者難以複製的居住屬性，它的估值邏輯可能完全不同。
在新加坡的房產市場裡，稀缺性才是最硬的通貨。
