# 新加坡房地產市場2019年的走勢將如何

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Published: 2019-01-03
Source: 獅城新聞

新加坡房地產市場去年第四季表現如何？從建屋局和市區重建局昨天公布的數據來看看：

**組屋轉售價去年第四季下滑0.2% 全年跌0.9%**

建屋發展局預估數據顯示，與去年第三季相比，第四季整體組屋轉售價下滑0.2%。此外，去年全年整體組屋轉售價下滑0.9%，是連續第六年呈下滑趨勢。

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房地產分析師認為，數據顯示本地組屋轉售市場趨於平穩，但考慮到今年供申購的組屋單位較少加上可能有更多私宅買家轉向轉售組屋市場等因素，今年的整體組屋轉售價料微微上揚0.5%至2%。

根據建屋局公布的預估與完整數據，去年整體組屋轉售價的下滑幅度比前年全年的1.5%來得小。

房地產集團C&H主要執行員林金財在談及今年組屋轉售走勢時指出，去年的組屋轉售價數據顯示組屋轉售市場趨於平穩，估計今年的組屋轉售價波動介於0.5%至1%，可能呈現上升趨勢。

林金財說：「和前兩年可供申購組屋單位相比，今年的單位數量較少。急需滿足住房需求的部分買家可能會因沒購得心儀預購單位而轉向轉售組屋，因此稍微帶動整體組屋轉售價。」

建屋局早前宣布，今年將推出約1萬5000個新組屋單位供申購，包括下個月組屋銷售活動的約3100個裕廊西、加冷黃埔和盛港的組屋單位。與建屋局去年和前年分別推出的1萬5800個和1萬7584個供申購的組屋單位相比，今年供申購的單位數量較少。

和林金財一樣，博納產業總裁伊斯邁認為今年整體組屋轉售價將小幅度上揚。「隨著更多透過集體出售脫手私宅，想找新替代單位的買家轉向組屋轉售市場，今年的組屋整體轉售價可能上升1％至2％。」

**今年組屋轉售量波動不大**

另一方面，房地產分析師估計，今年組屋轉售交易量不會有太大波動，就算有，幅度也不大。

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林金財指出，政府去年宣布了第二次家居改進計劃（HIP II）和自願提早重建計劃（VERS）等與組屋相關的計劃。

但考慮到計劃還未實施，林金財說：「有些買家或會想先觀察計劃對住宅素質和為組屋保值等方面產生的具體影響，所以選擇先不入場。此外，買家有預購組屋、私宅等選項，未必一定得購買轉售組屋。」

ERA主要執行員林東榮則認為，儘管VERS實施細節未出爐，但已多少減緩國人對組屋未來價值的擔憂。他也認為，政府去年7月初推出的新一輪房地產降溫措施對私宅市場影響較大，這或將更多買家，推向轉售組屋市場，尤其是預算較緊的買家。

此外，政府去年也透露，中央公積金局正在探討修改現有條例，國人未來或可動用更多公積金儲蓄購買舊組屋。

綜合上述因素，林東榮估計，今年組屋轉售量會被稍微帶動，呈現小幅上升的情況。

**結束連續五個季度漲勢 去年第四季整體私宅價格下滑0.1％**

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隨著政府去年7月初推出新一輪房地產降溫措施，本地去年第四季整體私宅價格一如所料下滑了0.1％，結束連續五個季度的漲勢。之前第三季的價格則是上揚了0.5％。

不過，值得注意的是，雖然有地私宅由升轉跌，但非有地私宅卻上揚。各類非有地私宅，只有核心中央區價格下跌。分析師認為，非有地其他中央區和中央區以外私宅價格上揚，可能是受到新登場的項目所扶持。

去年，整體私宅價格仍上揚7.9％，高於2017年的1.1％。

根據市區重建局昨天發布的初步預估數據，相較去年第三季上揚2.3％，去年第四季有地私宅價格轉升為跌，下滑1.8％。至於非有地私宅則從持平，轉為上揚0.3％。

各類非有地私宅的漲跌情況也有所變動。代表高檔公寓的核心中央區（CCR）價格在去年第四季轉升為跌，下滑1.5％，之前第三季則是上升1.3％。

至於代表中檔公寓的其他中央區（RCR）則轉跌為升，去年第四季上揚1.8％，而第三季則下跌1.3％；代表大眾化私宅的中央區以外（OCR）上升0.8％，高於上一季的0.1％。

全年來說，核心中央區、其他中央區和中央區以外分別在2018年上揚6.2％、7.4％和9.5％。

分析師指出，由於政府推出新一輪降溫措施，私宅價格下滑在意料之中。私宅價格去年上半年高漲的局面已成為過去。

萊坊（Knight Frank）高級諮詢與研究部主管李乃佳接受《聯合早報》訪問時說，私宅市場開市感受到降溫措施之後銷量放緩的壓力。不過，有趣的是，有地與非有地私宅，以及各類非有地私宅之間的價格各有漲跌。

**降溫措施對高價私宅衝擊大**

談到樓市的兩極化情況，李乃佳說：「非有地其他中央區和中央區以外私宅價格上揚，很可能是受到最近登場的項目所扶持。相比之下，可提振有地以及非有地核心中央區私宅的新登場項目卻較少。」

高緯環球研究部高級總監李敏雯認為，其他中央區的表現最好，可能部分同在去年11月登場的東景苑（Parc Esta）獲得熱烈反應有關。截至昨天為止，該項目售出378個單位。

仲量聯行新加坡研究與諮詢部董事王德輝補充說，除了東景苑，在去年第四季推出的其他新項目還有Arena Residences、Kent Ridge Hill Residences和樺麗居（The Woodleigh Residences）。這四個新項目銷售情況不錯，所推出的單位在當月有介於50％至77％找到買家。

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Arena Residences

王德輝也認為，各類私宅價格漲跌的分歧，意味著樓市正在過渡到到更為疲弱的階段。

李敏雯則指出，非有地核心中央區和有地私宅價格下挫，意味著降溫措施對這類較高價格的私宅衝擊更大。「隨著不明朗的環球金融市場抑制了市場情緒，高檔私宅的投資者預料將採取觀望態度。對外國人來說，近來推出的降溫措施，造成短期內在本地投資沒有那麼有吸引力。」

綜合分析師的展望，今年整體私宅價格預料可能持平，若上揚則介於1％至3％。不過，分析師大致上仍認為，由於競標集體出售項目和向政府買地的成本高，發展商預料會維持或稍微提高平均房價。

**七年來新高 新私宅供應或達近2萬單位**

本地樓市似有走軟趨勢，私宅銷售活動反而更活躍，今年預計有60個新私宅項目推出，可推出單位總數多達1萬9000個，標誌著七年來新高。

當中，富雅軒（Fourth Avenue Residences）、Fyve Derbyshire、RV Altitude、One Meyer和Jervois Prive將在本月登場，而迎昕園（The Gazania）和蓮逸軒（The Lilium）預計在農曆新年後推出。

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對於私宅買家來說，這意味著從現在到農曆新年期間，他們將有更多機會看房。

萊坊高級諮詢與研究部主管李乃佳接受《聯合早報》訪問時指出，新年初到農曆新年期間，一般不屬於樓市旺季，銷售活動都較淡靜。

「不過，現在年頭一些項目就開始預覽活動，甚至農曆新年期間也可能有新項目推出，這種情況並不多見。顯然地，這是因為今年新私宅項目眾多，發展商為避開競爭，只好爭取其他空檔機會。」

去年發展商推出約24個新私宅項目，單位總數超過9000個，較前年的6020個單位，多了至少五成。而今年新私宅供應更可能倍增至1萬9000個單位，達到2012年發展商推出2萬1478個單位以來的新高。

**第一季將推出兩個霸級私宅項目**

新私宅供應近來激增，主要是受到此前集體出售熱潮的影響，例如上述即將推出的新項目，除了富雅軒是政府售地計劃的地段外，其餘都是通過發展商從集體出售市場收購的地段。

另外，預計今年第一季推出的兩個霸級私宅項目——2225個單位的聚寶園（Treasure At Tampines），以及1882個單位的諾曼頓園（Normanton Park），也是重新發展的集體出售項目。

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Treasure At Tampines

其他超過1000個單位的私宅項目還包括華業集團在石叻道（Silat Avenue）的項目、龍光集團收購的Florence Regency地段，以及新海逸收購的偉詩園（Park West）地段等。它們預計在上半年推出。

李乃佳表示，買家仍有私宅需求，但受到新一輪房地產降溫措施影響，購買情緒受挫。發展商的私宅銷售要取得好成績，就得下更多功夫，無論是項目設計方案、行銷策略或單位定價，都應更符合買家要求。

他也指出，發展商考慮到目前樓市較疲弱，可能延遲或分階段推出新項目，因此最終推出的新單位數量可能介於1萬個至1萬2000個，私宅供過於求情況未必如預期般嚴重。

合登房產集團研究主管李思德受訪時也認為，新私宅供應過剩的擔憂或許過於放大了，因為實際推出單位可能沒有預期中多，市場「消化能力」也往往比想像中強。

他舉例說，過去三年每年完工單位平均為1萬9000個，數量龐大，不少人就擔心樓市會出現供應過剩情況。事實上，1萬6000個單位最終找到住戶，只有3000個單位空置著。

他說：「發展商現在應關注的並不是新私宅供應量的問題，而是如何吸引買家，重新燃起他們對樓市的信心和興趣。」

談到今年買家可留意項目，李思德表示，今年新項目有兩成至四成是來自代表高檔私宅的核心中央區（CCR），特別是預計本周末率先登場的富雅軒，相信這些高檔項目銷售情況將對樓市下來走勢起著指標性作用，更可能帶動私宅價格。

富雅軒位於武吉知馬第四道，是長春產業（Allgreen Properties）所發展的99年地契項目，共有476個單位，銷售尺價預計2250元。

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李乃佳則看好諾曼頓園和蘇芒徑執行共管公寓（EC）的銷售情況。前者位於波那維斯達，是鑫豐地產（Kingsford）發展項目，共有1882個單位；後者則位於榜鵝一帶，是城市發展的項目，預計可建造820個單位。

他表示，諾曼頓園項目憑藉靠近緯壹城（One North）、荷蘭村、新加坡國立大學以至裕廊東等地點優勢，應能吸引到不少買家。

至於蘇芒徑EC項目，雖然該地段創下最高EC地價583元，銷售尺價預計會打破1000元大關，創下EC項目新高，李乃佳認為，在EC供應短缺和買家需求強勁的背景下，該項目依然會大賣。

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