# 國內住宅「公攤面積」取消「偽命題」？對比新加坡已哭暈在廁所 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/mv7Qb Published: 2019-02-25 Source: 獅城新聞 **國內住宅「公攤面積」取消「偽命題」？對比新加坡已哭暈在廁所** 「人得有一套房才能在這座城市獲得歸宿感」 ... 多少少男少女為了這一句話，變成了社畜... 最扯的是—— 好不容易買了房，但是一提到公攤面積，幾乎每個購房者都有一肚子的抱怨 「花了100平米的錢卻只買到一個70平米左右的房」 ... 最近兩天國內最火的消息就是——「公攤面積」要取消了！！！ 以後的住宅交易有望全部按照套內面積來計算 ![國內住宅「公攤面積」取消「偽命題」？對比新加坡已哭暈在廁所](https://www.shicheng.news/images/image/1451/14514414.avif?1589869581) （圖:來源自網絡） 而實際上，這是個純偽命題！ **這事兒真沒那麼簡單...** 先看消息起源： 就是上圖！ 注意—— 在《住宅項目規範（徵求意見稿）》當中，第二部分2.4.6條指出，**住宅建築應以套內使用面積進行交易。** 多數人的討論，其實就源於此。《住宅項目規範（徵求意見稿）》都明確了，「應以套內使用面積進行交易」，那不就是取消了嗎？ 這只是有些媒體的錯誤理解！ **《住宅項目規範（徵求意見稿）》** **只是個技術規範** 首先要了解一點：這個徵求意見稿，徵求的是對一項工程建設標準規範的意見，因為這個《規範》是開展工程建設活動的「底線」要求，具有「技術法規」性質，在中國工程建設標準規範體系中位於頂層。 也就是說，這個規範未來約束的是工程建設行為，**約束對象是住宅項目的建設單位**。這與住宅交易到底是以「建築面積」「公攤面積」來計算，並無直接關係。與物業費、取暖費以何標準收取，也沒直接關係。 畢竟，我在商品住房購買、保有過程中，都有各自的法律、法規和規範性文件。《商品房銷售管理辦法》和《物業管理條例》都各有負責，這其中明確該管的內容，怎麼可能被本不該管的《住宅項目規範》就給說了算呢？ ![國內住宅「公攤面積」取消「偽命題」？對比新加坡已哭暈在廁所](https://www.shicheng.news/images/image/1451/14514415.avif?1589869581) （圖:來源自網絡） **亂象橫生的「公攤」！** 公攤即謂公攤面積，是分攤的公用建築面積的簡稱，它與套內建築面積之和構成了一套商品房的建築面積。 **公攤面積=商品房建築面積-套內建築面積** **（套內建築面積=套內使用面積+牆體面積+陽台建築面積）** 「公攤」的內容 包括以下兩大部分： 第一部分包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建築面積等； 第二部分包括：樓宇（套）與公共空間之間的分隔，以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的50%。 公攤面積問題不是一個新鮮話題，業內專家認為公攤面積是房地產市場「最不透明的一項指標」，由此導致的房屋買賣糾紛及服務收費爭議由來已久。去年新華每日電訊曾梳理住房公攤面積的主要「貓膩」，包括： **公攤計入精裝修成售房「潛規則」。**「公攤部分也計入精裝收費，現在北京市面上基本都這樣操作。」 **公攤面積計算「水太深」。**山東省高密市曾出現一處名為「貴賓首府」的「神盤」，多部門聯合驗收文件顯示公攤係數高達52.35%，被稱作「史上最牛公攤面積」。面對業主維權，工作人員十分硬氣：「法律對公攤上限沒有規定，你們100年都退不了房！」 **公攤係數竟是「偽命題」。**明源地產研究院執行主編艾振強說事實上，作為國內房地產交易和收費重要依據的「公攤係數」這個術語，至今都沒在現行國家標準中出現過。沒有關於公攤係數上下限的明確規定，開發商可將公攤面積「任性」做大，導致實際案例中出現的一些公攤係數「喪心病狂」。部分開發商甚至將獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢樓服務的警衛室、管理用房，作為人防工程的地下室都計入公攤面積。 **公攤擅挪作商用成為「糊塗帳」。**現實中存在大量開發商、物業公司私自將公攤設施賣出或租賃的情況，損傷了業主權益。開發商採取的一般做法是先將停車場、樓道等公共面積納入公攤，由全體業主埋單，再二次出售或出租廣告位牟利。 **公攤面積動輒再收服務費惹民怨。**公攤收益被物業「代持」，但物業費、供暖費、停車費等與公攤密切相關的五花八門收費卻每每如期而至，讓業主們有種說不出來的「憋屈」。 **房產稅是否應計公攤面積存兩難。**不少專家都提到，未來房產稅的收繳標準是否應該考慮公攤面積面臨兩難：一方面，由於板樓、塔樓、別墅等各類建築公攤面積差別極，從0%至55%不等，一刀切地以建築面積為單位收取有失公平；另一方面，如以套內面積為標準收取房產稅，開發商可能故意「紙面做高」公攤面積，幫助購房者「合理」避稅。 ![國內住宅「公攤面積」取消「偽命題」？對比新加坡已哭暈在廁所](https://www.shicheng.news/images/image/1451/14514416.avif?1589869581) （圖:來源自網絡） 在這個《規範》當中，熱議的另一個原因是「應以套內使用面積進行交易」這句表述帶來的後續影響。 「套內計價」這種交易方式，意味著「公攤面積」必須會取消嗎？ 暫且先不說，《規範》中的這句話是不是只針對建築企業竣工驗收等情況而言，只說在現實銷售環節當中，「套內計價」真的與「公攤面積」「勢不兩立」嗎？ 我國現行的《商品房銷售管理辦法》中，是這樣規定的：商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建築面積或者建築面積計價。 對此，《商品房銷售管理辦法》解釋說：**商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成，套內建築面積部分為獨立產權，分攤的共有建築面積部分為共有產權。** 而在目前大多數的購房合同中，開發商前期宣傳的都是以建築面積來計價，而與最終簽訂的合同當中，卻基本上都是按照套內面積來計價。也就是說，開發商前期宣傳，只會告訴你房子1萬/㎡，但在實際成交過程中，會明確標明以套內面積計算，1.5萬/㎡。 所以，對於購房人而言，這套房子的總價實際上是不變的。只是從交易過程來說，開發商和你是按照套內面積來交易的。這和《住宅項目規範》中「住宅建築應以套內使用面積進行交易」的這條要求其實也並沒有衝突。 所以，不管是以什麼來計算，只不過是計算方式的改變，對多交少交多少物業費、取暖費，並沒有關係。 **還有這些硬貨** 此次徵求意見的《規範》，還有不少重要內容需要了解並提出意見。 **城鎮新建住宅建築應全裝修交付** 《規範》當中2.3.2條明確要求，城鎮新建住宅建築應全裝修交付，並應符合下列規定： 戶內和公共部位所有功能空間的固定面和管線應全部鋪裝或粉刷完成；給排水、燃氣、照明、供電等系統及廚衛基本設施應安裝到位； 供水、供電、燃氣、道路、綠地、停車位、垃圾及污水處理等規劃配套設施應具備使用條件； 消防設施應完好，消防通道應暢通。 **四層以上住宅建築應有電梯** ![國內住宅「公攤面積」取消「偽命題」？對比新加坡已哭暈在廁所](https://www.shicheng.news/images/image/1451/14514417.avif?1580424999) （圖:來源自網絡） **日照標準也有明確要求** ![國內住宅「公攤面積」取消「偽命題」？對比新加坡已哭暈在廁所](https://www.shicheng.news/images/image/1451/14514418.avif?1585056876) （圖:來源自網絡） 看著零零總總的...條文+數字...這錢花的太心焦了...怪不得國內的大佬幾乎都是搞房地產的，阿里、百度、騰訊吹的在牛批...還是靠投資人拉動，還得靠外資介入，這些房產大佬搞的可是全都是貨真價實的真金白銀... 最後...看看新加坡的房子吧！ 看完之後，你真的會哭滴！ 新加坡對房產的調控在全球都是出了名滴！ 特別是人人有房住的組屋政策，讓很多國內的小夥伴羨慕不已... **在新加坡，不存在公攤面積，算的是實用面積**。 除了面積，在中國和新加坡買房，差別還真不是一般的大 首先——產權 在新加坡被稱為地契！ 國內的大產權也就是70年，而新加坡的地契則是—— 99年、999年和永久地契... 其中，永久地契的房產一般要比99年地契的貴20％。儘管如此，永久地契一直很搶手，因為買家看準這塊市場的保值與增值。這其中很大程度上因為新加坡的地皮比較少，想要建新樓必須拆掉現有的建築。 不像國內地皮比較多，還有可開發的地段。新加坡永久地契的地段價值比較高，所以如果進行集體出售、或是被政府徵用的話，永久地契房地產的房主會可得到較高的補償。 物以稀為貴，永久地契房產越是少見，也就越炙手可熱。 ![國內住宅「公攤面積」取消「偽命題」？對比新加坡已哭暈在廁所](https://www.shicheng.news/images/image/1451/14514419.avif?1589869581) **QQ截圖20190225102146.png** (450.98 KB, 下載次數: 0) [下載附件](https://bbs.sgcn.com/forum.php?mod=attachment&aid=ODk3ODcxNjkzMjR8YWUxYjc4MWN8MTU1MTA3Njg2MHwwfDE2NDY0Mzg1¬humb=yes) 保存到相冊 1 小時前 上傳 （圖:來源自網絡） **關於貸款** 在新加坡首次購房的買家，可向金融機構貸款的房貸比率頂限為80％，外籍人士一般則最高70％。 **關於稅收** 在新加坡，如果在一定期限里賣掉公寓，賣家需要上繳印花稅。在2011年1月14日過後買房的購屋者，只要在四年內賣房屋都需要支付賣方印花稅，第一、二、三和四年賣掉房產的稅率分別是16％、12％、8％和4％。此後就不必上繳賣家印花稅。 去年（2018年），新加坡通過法令，變更了部分購房印花稅的繳納百分比。 可以看到，基本上在新加坡要購買第二套以上的房屋，需要繳付更多印花稅。 最扯的事情來了！ ——新加坡車位免費！ 在新加坡，不需要另付車位費，發展商一般會為每個新單位贈送一個車位。 新加坡私人公寓不收車位費，而是將停車場的修建和維護等費用，包括在每月的項目管理費之中。管理費除了車庫，還包括游泳池、健身房等設施，每月一般是幾百元新元... 那國內的車位呢？ 不說了！說多了都是淚... ![國內住宅「公攤面積」取消「偽命題」？對比新加坡已哭暈在廁所](https://www.shicheng.news/images/image/1451/14514420.avif?1585056876)