# 新加坡買房，外國人，PR，公民應該如何規劃

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Published: 2020-03-03
Source: 獅城新聞

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對於大部分國內來新加坡的普通人來說，買房不僅僅是錢的事，還要考慮各種政策限制，比如政府的補貼條件等，才能做到利益最大化。

**外國人篇：**

剛剛來到新加坡，大家都是外國人，一般來說都是老老實實租房住。但如果有需求，比如結婚生子了，那也是要硬上一套房子的。外國人在新加坡只能買公寓，目前的價格便宜的40平米的一臥公寓大概60萬，其中首付25%，要15萬。再算上不到3%的買家印花稅和20%的額外印花稅absd，大概13萬，再考慮可能的一些其他花費，比如超出銀行估價的cash over valuation部分也需要現金支付的話，要求現金在30萬以上。相對來說，貸款額度大概是工資的120倍（具體根據利率會有變化），貸75%的尾款，也就是45萬的話只需要3750的月薪，反而不是太大問題。

購房後按現在的政策，第一年內賣出賣家印花稅是12%，以此類推每年減4%，三年後賣出沒有稅。

從外國人的角度看，公寓用於自住是不錯的，但是由於高額的稅率，如果想投資風險不小。

如果外國人以後轉成了PR，額外印花稅可以降到5%，大大降低了現金壓力，但是這中間的等待成本要三到五年甚至更久。

**PR篇：**

如果沒有夫妻雙方PR都滿三年的話，那也只能買公寓，但是額外印花稅只有5%，相對來說划算很多。

如果夫妻雙方PR都滿三年了，可以考慮買二手政府組屋，目前的二手四房組屋大概90-100平米，價錢在40-60萬新幣左右，蔡厝港三巴旺海軍部等位置較為便宜，大巴窯碧山等地價格貴很多。十年內的新組屋相對於舊組屋在市場上更受青睞，相對也有一定溢價。

需要注意購買政府房，無論組屋還是EC，貸款額是工資的60倍左右，比公寓貸款的額度少一半。

特別要注意的是，如果打算之後轉公民申請BTO或者拿政府補貼的話，需要賣出公寓30個月後才有資格。

所以目前主流兩種購房策略：

1. 拿到PR後馬上買入公寓，在拿到公民之後賣掉公寓，這之間大概三年時間正好沒有賣家印花稅，然後去買二手組屋，沒有政府補貼。二手組屋住滿五年後，申請BTO組屋/新EC或者拿政府補貼買二手組屋。因為BTO 組屋目前的家庭月收入上限是14000新幣，申請新EC的上限是16000新幣，所以要考慮這段時間內的工資漲幅水平。

2. 拿到PR之後繼續租房等公民，拿到公民之後，一般選擇直接買二手組屋，可以拿到至少4-5萬的政府補貼。也可以看是否有馬上可以建成的新組屋/EC的剩餘單位，即sale of balance。因為國人在拿到公民之後普遍年齡已經不小，所以一般不會再繼續租房等三年新組屋或EC建成。

一般來說，政府補貼的額度沒有BTO拿到房住滿五年賣出後賺的多。

拿政府經貼或者BTO之後，還有一次機會再BTO，但是要交resale levy給政府，相當於償還之前的補貼，目前四房要交4萬新幣。

部分人也會考慮PR之後直接買公寓，然後不再考慮組屋，從價值上來說，公寓的升值速度可能超過組屋的升值和補貼之和。

注意拿補貼和購買新組屋目前都有家庭收入14000的上限限制，購買新EC的上限是16000。

**公民篇：**

從外國人拿到公民，如果年齡還小，可以考慮按照本地人的路線走，即申請新組屋或者EC，在居住五年後考慮賣出。

如果不想耽誤時間，也可以直接買二手組屋，這也是部分本地人的選擇之一。

對於大部分國人來說，拿到公民身份的時候，都有了一定積蓄，可以考慮夫妻二人中一個人掛名組屋，作為唯一的owner，另外一人是occupier。這樣的情況直接的影響是貸款額度的減少，只有owner一方可以申請貸款。但是之後occupier一方可以單獨出來買公寓，沒有absd或只有PR的absd。

如果直接購買公寓，可以考慮夫妻持比分配為99:1，方便以後可以將一方份額全轉到另一方名下，這樣第二套房規避absd。

總的來說，對於來新加坡定居的國人來說，通過合理的規劃，可以在購房上節省大筆的開支，在政府框架內利益最大化。

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