新項目開盤，向來是新加坡公寓市場的重頭戲。
開盤前後半個月時間，本地市場有一套約定俗成的流程要走。
大家最熟悉的可能就是『空白支票』和『抽籤』。
關於開盤的這套流程，許多第一次參與的買家不夠了解，產生了很多的疑問。還有些因為不熟悉流程而錯過關鍵時間點的。
今天這篇文章里，咱們就來詳細談談新公寓開盤的流程。
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第一步： 開放示範間，發布預計價位區間。
通常在開盤的兩個星期前，發展商會開放示範間，發布預計價位區間，供意向買家參觀了解。
也是在這段時間，樓盤廣告密集投入市場。
注意，新加坡有關當局對示範間的管制非常嚴厲。
根據國家發展部的規定，公寓示範間必須準確地反應單位落成後的真實模樣。
「面積和天花板高度須與實際單位一樣。示範單位必須建造所有結構和外部牆，且牆的厚度必須與真實單位相同。」
所以，示範間還是有很多細節可以看的。
新加坡沒有毛坯房的概念，公寓交房都是精裝房，逛示範間的時候仔細查看用料。
客廳大理石地面，臥室木地板，浴室防滑材料，衛浴品牌，廚房裡的櫥櫃，電器品牌，所見即所得。
隨時抬頭，看室內挑高。
所見即所得。
看臥室的時候注意室內面積尺寸。
所見即所得。
廁所注意有沒有窗戶，配備的是淋浴還是浴缸。
還是那句話，所見即所得。
示範間地點通常有兩個選擇。
一種是靠近項目實際地點的，可以直接看到周邊環境。
還有一種不靠近實際地點，但靠近同一區的地鐵站，吸引人氣流量。
逛完了示範間，最好用平常習慣的交通模式走一次實際地點。
平常習慣開車的就開車過去。
平常習慣走路的就走過去。
對於新盤的實際地點位置，會有更深刻的體驗。
新盤項目的預計價位區間，這時候也會放出。
比如說，尺價介於1500-1600新幣每尺。
具體開盤當天的定價，處於價位區間的高端還是低端，這個要看意向買家的數量，由發展商決定。
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第二步：意向買家領取表格，填妥個人信息，收集空白支票。
參觀完了示範間，考慮過了，覺得有興趣，就可以領取個人資料表格，並付上一張空白支票，交給發展商。
個人資料表沒什麼好說的，如下圖這樣。
關於收集支票，很多頭次參與開盤流程的買家，最常提出的問題就在這裡了。
「交一張簽了名的空白支票？有沒有風險？？」
這是新加坡房產業界不成文的慣例。
發展商從收集到的空白支票數量，來參考市場對項目的興趣。
交了支票的意向買家，才有資格在開盤當天參與抽籤選購。
如果開盤當天，選購單位不成功，空白支票會通過中介，退回給買家。
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第三步， 確定收集支票的截止日期。
通常在開盤日期的1-3天之前，截止收集支票。
越是大型的項目，需要的準備時間越多，截止日期越早。
幾十個單位的小型樓盤項目，可能會一直開放示範間，到開盤日期的前一天才截止。
有購買意向的買家，記得跟你的中介問清楚這個日期。
發展商為了聚集買氣，通常會在開盤當天提供兩個點的額外優惠。第二天就沒有了。
如果因為錯過了支票截止日期，而錯失了開盤優惠，很可惜。
收集支票日期截止之後，發展商開始搭棚子……
上圖只供意會，別當真
實際搭起來的棚子是下面這種。就蓋在示範間旁邊。
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第四步，開盤當天，公布具體價位，開始抽籤。
不同類別的意向買家，按照不同優先級，分批抽籤。
市場約定俗成，最優先級別的買家，是公寓原址的舊屋主。
比如說，如果是通過集體出售（en bloc）的方式，買下舊公寓地皮，推倒重建的新盤，舊屋主購買新盤，擁有最先優先級別。
如果是通過政府售地計劃（GLS）買下的全新地皮，就不存在這個情況。
第二優先級別，發展商邀請的VVIP買家。
可能是發展商內部的股東，合作夥伴，或者是過去購買多次的老客戶。
第三優先級別，購買多個單位的買家。
最後一批，也是數目最多的，是所有提交了空白支票，有意購買單個單位的買家。
抽籤當天，意向買家每個人會拿到一個號碼。
發展商按照號碼叫號，號碼越靠前的買家，購買單位的選擇越大。
抽籤通常從早晨9點或者10點開始。如果人數多的話，抽籤程序會持續幾個小時，發展商會提供早餐和午餐。
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第五步， 抽籤結束，確定購買，當場簽訂購房合同，繳納定金。
當場與發展商簽訂的，是選購權合同(Option-To-Purchase，簡稱OTP)。
隨合同繳納房價5%的定金。
選購權合同對發展商有絕對約束力，簽訂以後，發展商必須按照協議的價錢賣房給買家，不得反悔。
對於買家來說，選購權合同有14天的有效期。14天之內買家可以選擇執行OTP，按照協議繼續購買房產，也可以選擇不執行OTP，讓OTP過期。
如果買家選擇不執行OTP，他需要支付5%定金的四分之一給發展商，也就是1.25%。其餘3.75%定金可以拿回。
之後的購房流程，就與普通流程一樣了。
注意今年七月的新房產措施，公寓首付從20%增加到25%。
簽訂OTP的八周之內，買家需要支付剩餘的20%首付以及印花稅。
如果有貸款需求，需要在OTP的14天有效期之內選擇銀行和貸款配套，提供收入證明，向銀行申請貸款。
新加坡新公寓開盤抽籤，基本就是這五步流程。
文章的最後，談一談直接進去樣板間，和帶著自己的中介進去樣板間，有什麼區別。
直接進去樣板間，諮詢負責該項目的銷售人員，得到的信息只會有一種：
「這是市面上最好的盤。你應該現在就買。」
帶自己的中介進去，針對不同的樓盤，會得到比較客觀角度的回饋。
感謝大家閱讀蘿蔔點評。
THE END
