報告：業界高管預期 未來六個月房地產行情更好
我國重開邊境以及進一步放寬防疫措施後，今年第一季的房地產行情比前一季改善，業界高管預期未來六個月的行情會更好。不過，通貨膨脹和利率上升或影響業者的樂觀情緒。
|房地產綜合行情指數從前一季5.4升至6.1
新加坡國立大學房地產（房地產系和房地產與城市研究院的統稱）聯合發布今年第一季房地產行情指數（Real Estate Sentiment Index，簡稱RESI），反映整體房地產行情的綜合行情指數（Composite Sentiment Index）從前一季的5.4，上升至6.1。
今年第一季的當前行情指數（Current Sentiment Index）環比上升0.5至5.9；未來行情指數（Future Sentiment Index）也環比增加0.8至6.3。
指數以0至10來評分，衡量受訪業者對市場的樂觀或悲觀程度；指數超過5代表市場行情樂觀，低於5則表示市場行情正在惡化。
就各領域的表現來看，除了黃金地段住宅房地產領域，多數受訪高管認為房地產市場今年第一季的表現比六個月前好。多數受訪者也認為，未來六個月的房地產市場表現會更好。
最新調查顯示，酒店或服務公寓的表現最佳，第一季凈值達77％，其次是辦公樓，為67％；黃金地段住宅房地產是唯一負凈值的領域，即負8％。
國大房地產與城市研究院副院長李乃佳說，新加坡全面開放邊境，業者對未來行情變得樂觀。「然而，石油和其他原料成本激增，可能會加劇通貨膨脹上升的情況。利率上升對房貸和其他債務融資的影響會更大。」
參與調查的高管當中，近95％認為通脹與利率上升以及建築成本上漲是未來六個月可能面對的兩大風險。有79.5％把全球經濟放緩視為潛在風險，遠高於前一季的44.7％。認為建築成本上漲是潛在風險的受訪者比率，也從73.7％增至94.9％。
另外，把「融資和債務市場流動性收緊」列為風險之一的受訪者比率，則從65.8％稍微減少至約64％。而擔心政府進場干預為樓市降溫的只有25.6％，低於前一季的39.5％。
李乃佳指出，投資房地產向來被視為對沖通脹的好方法。市場對房地產的需求增加，這或抵消政府實行房地產降溫措施和上調房地產稅，以及地緣政治緊張局勢和供應鏈中斷等不確定因素帶來的負面影響。
分析師：除非土地價格建築成本下跌 新私宅尺價逾2000元 將成樓市新常態
新私宅市場近期因幾個新項目推出而開始升溫。鑫麗嘉園本月初正式開賣，首個周末以2150元平均尺價賣出近八成單位。上周末開賣的麗福苑賣出超過75%單位，至少223個單位的平均尺價為2387元。
在強勁市場需求的推動下，本地新私宅價格節節攀升，兩個新推出項目銷售尺價均超過2000元，卻依然吸引許多買家。
下來位於宏茂橋和楊厝港一帶的市區外項目，尺價預料也將創下超過2000元尺價的地區新標杆。
受訪分析師說，除非土地價格和建築成本下跌，否則新私宅尺價超過2000元將成為樓市新常態。
新私宅市場近期因幾個新項目推出而開始升溫。鑫麗嘉園（Piccadilly Grand）本月初正式開賣，首個周末以2150元平均尺價賣出近八成單位。上周末開賣的麗福苑（LIV＠MB）賣出超過75%單位，至少223個單位的平均尺價為2387元。
預計下月推出的宏茂橋新項目AMO Residence，以及第三季推出的楊厝港倫多中路（Lentor Central）項目曲水倫庭（Lentor Modern），分析師預測這兩個項目的平均尺價將超過2000元。下半年陸續推出的新項目，銷售尺價預計超過2000元，而核心中央區的更可能超過2700元。
房地產公司Stacked Homes根據市區重建局整理數據顯示，自去年第一季以來，新私宅平均尺價已升至2013.92元，較2012年第一季約1200元，漲了67％左右。
此外，2000元或以上尺價的新私宅占比過去幾年大幅增加，在2018年只有約10％的新私宅尺價達2000元或以上，今年迄今比率升至近50％。
ERA產業研究諮詢部主管麥俊榮接受《聯合早報》訪問時指出，新私宅尺價高漲主要是發展商的土地成本升高，這是因為市場土地供應短缺，發展商為填補土地庫存而高價購地。
例如AMO Residence的地段去年招標時，吸引15方爭奪，最高競標價為容積率每平方英尺1118元，較分析師預測的890元至1000元高出至少一成。
麥俊榮說：「如果發展商標地尺價1000元，他發展的項目就得賣尺價至少2000元才可能回本獲利。而且，發展商還得計入其他潛在成本，如不可退還的5％額外買方印花稅（ABSD），以及利率上揚導致借貸成本增加等。這些成本最終都轉嫁給買家。」
合登房產集團（Huttons）研究主管李思德認為，除了土地價格外，建築成本猛漲是推高新私宅價格的一大要素。
受全球供應鏈干擾和冠病疫情措施影響，建築成本顯著增加，發展商把上漲的成本轉嫁給買家，以致新私宅售價更高。
他說：「除非部分地價和建築成本減少，否則新私宅尺價升至2000元將是大勢所趨，並成為下來的樓市新常態。」
| 分析：市場存在不確定因素買家應考慮宏觀經濟情況
隨著市區外的新項目都趨向2000元尺價的心理價位，李思德預計一部分買家或許會轉向地點較優越，價位差距不大的市區項目，另一部分買家則會轉向轉售私宅市場。
不過，他提醒，轉售私宅單位一般面積較大，按總價而計未必顯著低於新私宅，轉售私宅也可能面對維修保養、設施較舊等問題。
為滿足強勁私宅需求，今年上半年通過政府售地計劃（GLS）推出五幅正選名單地段，共可建造2785個私宅單位，私宅供應量同比增加超過七成。
上周，市區重建局在倫多（Lentor）地區一口氣推出三幅地段供發展商投標，預計總共可提供1265個單位。分析師指出，這可能促使發展商謹慎出價標地。
橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與諮詢部總監孫燕清認為，新私宅賣2000元尺價的趨勢是否會延續下去，取決於政府今年下半年和明年的土地供應情況。如果政府的土地供應仍然有限，私宅價格可能會居高不下。
另一方面，她呼籲買家謹慎考慮當前宏觀經濟發展情況，因為全球經濟還存在許多不確定因素。
她說：「如果全球經濟急劇放緩甚至出現經濟衰退，本地樓市將不可避免地受波及。」
