# 新加坡合登觀點分享：私宅第一季度報告

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Published: 2023-05-12
Source: 獅城新聞

私人住宅市場的價格在2023 年第一季度環比上漲3.3%，其中其他中央區（RCR）的價格漲幅為4.4%，中央區以外（OCR）的房價環比上漲1.9%，而黃金地段核心中央區（CCR）的房價上漲0.8%。 

**開發商銷售** 在經歷了2022年第四季度的季節性停滯之後，2023年第一季度的新推出樓盤有所回升。2023年第一季度主要有三個新推出非有地項目——兩個在中央區以外（OCR），一個在其他中央區（RCR）。 

位於中央區以外（OCR）的景樂苑（Sceneca Residence）在 1 月份推出當天取得了優秀的銷售額，售出60% 的單位。截至2023 年 3 月底，中位尺價為每平方尺2,084新元。2 月份，位於其他中央區（RCR）—— 耀祥路沿線的頂麗峰（Terra Hill），在推出當天售出了近40% 的單位。截至2023 年第一季度，該項目中位價為每平方英尺2,695 新元。位於中央區以外（OCR） 的萬景軒（The Botany at Dairy Farm）在 3 月推出當天以每平方尺2,067 新元的中位價售出近50%。 

據估計，開發商在2023 年第一季度已售出1,256 個單位，而推出的單位為1,312 個。這比2022 年第四季度的690 套高出82.0%。迄今為止，2023年推出的房產銷售強勁，表明投資房地產的意願依舊強烈。市場上未售出單位保持在16,464 套的低位，市場價格有強大的支撐點，從而使買家有信心進入市場。 

*表格1: 2023年10大最暢銷項目*

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**轉售市場** 買家繼續在轉售公寓市場尋找更可負擔得起的選擇，從而將2023年第一季度的總交易量推高至2,622 套。因為當前較高的利率，成交量比2022 年第四季度低2.7%。本地和外國投資者的需求有增加趨勢，因此價格上漲了4.4%。 

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*來源：市區重建局，合登研究（根據2023年4月28日下載的數據）*

**租金** 2023 年第一季度，私宅租金的漲幅連續兩個季度放緩至7.2%。漲幅主要是由有地住宅和核心中央區（CCR）推動的，分別增長14.5% 和 6.4% 。一套優質洋房區(GCBA) 的獨立式洋房以每月170,000 新元的價格出租，而The Marq at Paterson Hill 的四居室單元以每月100,000 新元的價格出租。這些交易可能是由正在等待永久居民身份以購買第一套新加坡房產的超高凈值人士進行的。 **買家資料** 

與 2022 年第四季度的226 人相比，2023年第一季度的外國人購買量增加了14.2%，達到 258 人。鑒於地緣政治緊張局勢，其中一些人可能會遷往新加坡等避風港。當中的一些買家購買了Royalgreen、Juniper Hill 和 Petit Jervois 等已竣工的項目。

與 2022 年第四季度相似，外國人的需求在2023 年第一季度占6.9%。在新加坡購房的前五個國家是中國、馬來西亞、印度、美國和印度尼西亞。

2022 年40.7% 的房產交易低於150 萬新元，25.0%的交易價格在150 萬新元至 200萬新元之間，34.3%的交易價格高於200 萬新元。2023 年第一季度，72.3%的購買者為永久居民，而本地公民和外國人分別占20.2% 和 6.9%。

表格2：2023年第一季度價格範圍和買家國籍對比（所以銷售類型）

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**執行共管公寓**

由於買家們都在尋找更可負擔得起的房子來升級他們的生活方式，2023年第一季度售出超過206 個未完工的執行共管公寓。截至2023 年第一季度，市場上只剩419套未售出的執行共管公寓。

下一個即將推出的執行共管公寓將是位於武吉巴督第8大道的Altura。目前市面上未售出的執行共管公寓庫存非常少，預計這個項目應該會熱賣。

**市場展望**

根據預先估計，新加坡經濟在2023 年第一季度環比放緩至0.1%，遠低於上一季度2.1% 的環比增長。

由於未售出單位庫存低且市場流動性健康，經濟增長放緩不太可能影響房地產市場。截至2023 年第一季度，未售出單位數量為16,464 套，比十年平均水平27,767 套低11,303 套。

然而，2023 年 4 月 26 日針對外國人宣布的一套新的降溫措施可能會在短期內引起買家們的本能反應，預計未來3 個月需求將放緩。這是意料之中的，因為買家在做出購買房產的決定之前會重新評估他們的財務狀況。

目標為大眾市場和市區邊緣的項目可能會繼續推出，因為買家主要是新加坡人和永久居民。為減緩新措施帶來的衝擊，針對更多外國人的高端項目可能會暫時擱置。

降溫措施可能是由於2023年第一季度房地產價格大幅上漲以及在新加坡購買住宅物業的外國人數量持續增加而引發的。

新加坡向世界開放邊境是外國人購買住宅物業增加的原因之一。這讓更多的外國人搬遷到新加坡。第二個原因可能是由於中國在2023 年 1 月放寬了邊界。近幾個月來，想在新加坡設立總部和家族辦公室的中國企業和超高凈值人士的詢問有所增加。推動外國人購買比例增加的另一個因素是地緣政治緊張局勢。據報道，台灣超高凈值人士尋求在新加坡管理和保全其財富的詢問有所增加。台灣人在新加坡購買住宅物業的數量明顯增加。

外國人的額外買家印花稅加倍可能被視為一種打擊，他們中的一些人想在這裡紮根並為經濟做出貢獻。這可能是遏制高端豪宅銷售數量的先發制人之舉。外國人在申請永久居留權或公民身份時可能會暫時租房。有趣的是，有些外國人會以在成為永久居民或公民後，選擇性購買房屋為目的租房。租賃市場將在未來幾個月回暖，預計2023 年租金將增長10% 左右。

此公告發布後，租賃和執行共管公寓市場可能會出現更多需求。新加坡買家購買第二套住房的成本越來越高。因此，他們中的大多數人可能會賣掉第一處房產並在此期間出租。執行共管公寓變得更具吸引力，因為它們在額外買家印花稅上獲得了豁免。即將到來的執行共管公寓——Altura，位於武吉巴督第8大道可能會引起極大的興趣。

鑒於市場上未售出的單位數量很少，價格可能不會下降。之前在2018 年期間觀察到的是價格在連續15 個季度運行之前進行了整合。由於更高的建築成本和利率，開發商預計將在2023 年出售約8,000 套公寓，價格將上漲5%。