# 9月份二手私人公寓平均利潤大評比！湯申路上段公寓平均收益近 S$900,000 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/nNylY Published: 2022-10-27 Source: 獅城新聞 每/月/十/大/私/人/公/寓/轉/售/毛/利/潤/榜 **2022年9月** **10大私人公寓轉售利潤龍虎榜** TOP 10 RESALE PRIVATE CONDOMINIUMS IN SEPTEMBER 2022 ![9月份二手私人公寓平均利潤大評比！湯申路上段公寓平均收益近 S$900,000](https://www.shicheng.news/images/image/1708/17083896.avif?1666781162) 湯申路上段歐式私人公寓轉售單位平均收益將近S$900,000 據博納研究所分析的買賣禁令數據，住房需求相當穩健，使2022年9月份OCR和RCR的二手私人公寓獲得了相當可觀的利潤。 在此需事先說明博納研究所採用的研究方法。每間單位所賺取的利潤，是將2022年 8月份的轉售成交價，與買賣禁令中的上一次購買價格進行比對而得出。隨後再為個別公寓項目計算它們的平均利潤。為了盡一切可能去減低抽樣失誤的可能性，本次分析排除了當月交易量少於五筆的轉售公寓項目。 **郊區公寓稱霸10大最高轉售利潤龍虎榜** 農曆七月鬼月期間帶來的市場平靜，促使8月份轉售市場放緩，但轉售價格和交易量隨後於9月份回暖。9 月份轉售利潤最高的十大項目，平均利潤介於S$32 萬到將近 S$90萬不等。 按平均利潤進行排名，9月份轉售利潤最高的十大項目以中央區外（OCR）的項目為主。榜上利潤最高的是湯申上段（Upper Thomson）位於新民徑（Sin Ming Walk）的**怡馨苑（The Gardens at Bishan）**公寓項目，9月份共有五筆轉售交易，每筆交易的平均收益都將近S$ 900,000。緊隨其後的項目也在OCR，勿洛（Bedok）**旭日灣（Costa Del Sol）**每筆交易的平均利潤超過 S$870,000。 ********10大私人公寓^最高轉售利潤龍虎榜** **(按平均毛利\*排名的前10個項目)******** ![9月份二手私人公寓平均利潤大評比！湯申路上段公寓平均收益近 S$900,000](https://www.shicheng.news/images/image/1708/17083897.avif?1679360360) **來源：博納研究、市區重建局房地產資訊系統** *^當月交易量少於 5 筆的項目皆不被納入本次分析內* *\*每個單位的利潤取自本次轉售交易與上一筆交易之間的比對；平均利潤是按一個項目中，當月成交的所有轉售交易利潤來計算。這裡計算出的利潤是總額——並不包含賣方印花稅、需支付的利息、稅金和其他相關的撤資成本。* *\#年化利潤是年復合年均增長率，所顯示的是轉售時間點至物業上一次交易時間點期間的回報率，以年百分比的形式表示。計算公式為：【（當前轉售價）/（購買價格）】年數 -1* *分析按市區重建局房地產資訊系統的可用數據進行* 不出所料，能進入前十名的多數項目都有相當吸引人的地點特徵，比如位於市區邊緣或是在地鐵站附近（**麗水灣 Waterbank at Dakota**、**綠盛邨 Botanique at Bartley**、**峰景苑 High Park Residences**），進而協助保持價格的堅挺和優勢。與此同時，榜上也有不少項目具備獨特的建築風格和外貌（**怡馨苑**、**翠城新景 The Interlace**、**吉寶灣映水苑 Reflections at Keppel Bay**、**麗敦豪邸**） 以下是 2022 年 9 月份上十大公寓項目的相關細節： **NO.1** **怡馨苑 THE GARDENS AT BISHAN** **碧山 BISHAN** ![9月份二手私人公寓平均利潤大評比！湯申路上段公寓平均收益近 S$900,000](https://www.shicheng.news/images/image/1708/17083898.avif?1679360359) 項目細節 地點：新民徑（Sin Ming Walk） 郵區：20 地契時長：99年 最近地鐵站：光明山（Bright Hill）（150米） 完工年份：2004年 項目簡介 **怡馨苑**是個位於第 20 區城市邊緣的私宅項目，於2004 年落成。項目建築風格的靈感取自歐洲國家的花園，以羅馬柱、精緻華麗的雕刻、歐式圓頂涼亭和噴泉花園為特色，散發著空靈魔幻的氛圍和童話故事般的獨特魅力。這樣的建築風格在新加坡這個現代化的21世紀城市中屬難得一見。項目含756間單位，分布在四棟20 層高的公寓塔樓中，俯瞰項目內的游泳池和庭院。怡馨苑距離湯申-東海岸線（TEL）新開通的光明山地鐵站只需兩分鐘步行，通勤者只需 10至 15分鐘即可前往市區。 ****2022年9月交易數據**** **![9月份二手私人公寓平均利潤大評比！湯申路上段公寓平均收益近 S$900,000](https://www.shicheng.news/images/image/1708/17083899.avif?1679360359)** *來源：博納研究、市區重建局房地產資訊系統* **NO.2** ****旭日灣 COSTA DEL SOL**** ****東海岸 EAST COAST**** ![9月份二手私人公寓平均利潤大評比！湯申路上段公寓平均收益近 S$900,000](https://www.shicheng.news/images/image/1708/17083900.avif?1679360359) 項目細節 地點：碧灣路（Bayshore Road） 郵區：16 地契時長：99年 最近地鐵站：勿洛（Bedok）（1,800米）/ 碧灣（Bayshore）（建造中，125米） 完工年份：2003年 項目簡介 **旭日灣**是位於東海岸一個擁有906 個單位的私宅項目。居民可欣賞東海岸最純粹且無邊無際的海天景色。雖然離項目最近的勿洛地鐵站需15 分鐘步行，但在不久的將來碧灣地鐵站通車後，居民的通勤便利將有明顯的提升。項目靠近百匯廣場（Parkway Parade）和東海岸公園（East Coast Park）等便利設施。東海岸公園大道（ECP）和泛島快速公路（PIE）等主要快速公路也為項目提供出行的便利。通過ECP前往樟宜機場（Changi Airport）和中央商業區（CBD）只需 15 分鐘車程即可。居民還能充分享用各種公寓設施，包括小型健身游池、水療池、兒童戲水池、網球場、健身房和燒烤區。 ****2022年9月交易數據**** ![9月份二手私人公寓平均利潤大評比！湯申路上段公寓平均收益近 S$900,000](https://www.shicheng.news/images/image/1708/17083901.avif?1679360359) *來源：博納研究、市區重建局房地產資訊系統* **NO.3** ****吉寶灣映水苑 REFLECTIONS AT KEPPEL BAY**** ****直落布蘭雅 TELOK BLANGAH**** ![9月份二手私人公寓平均利潤大評比！湯申路上段公寓平均收益近 S$900,000](https://www.shicheng.news/images/image/1708/17083902.avif?1679360359) 項目細節 地點：吉寶灣景（Keppel Bay View） 郵區：4 地契時長：99年 最近地鐵站：直落布蘭雅（Telok Blangah）（500米）/港灣（Harbourfront）（750米） 完工年份：2013年 項目簡介 **吉寶灣映水苑**是由知名建築師丹尼爾·林貝斯金（Daniel Libeskind）設計的地標性海濱住宅項目，坐落在第4區吉寶灣沿岸。項目含1,129住宅單位，由六座24 至 41 樓高的住宅塔樓及11 座六至八樓高的低層別墅公寓樓組成。除了坐享吉寶灣一覽無餘的錦繡美景和暢通無阻濱海通道外，居民還能享盡各種生活便利，附近有許多購物好去處，如怡豐城（Vivocity） 和港灣中心（Harbourfront Centre），且距離聖淘沙島只需五分鐘車程。於2013年落成的吉寶灣映水苑，位於港灣地鐵轉換站和直落布蘭雅地鐵站之間。項目設施包括燒烤區、健身房、遊樂場、網球場、居民會所、按摩池，及小型健身泳池。 ****2022年9月交易數據**** ![9月份二手私人公寓平均利潤大評比！湯申路上段公寓平均收益近 S$900,000](https://www.shicheng.news/images/image/1708/17083903.avif?1679360359) *來源：博納研究、市區重建局房地產資訊系統* **NO.4** **翠城新景 THE INTERLACE** **直落布蘭雅 TELOK BLANGAH** ![9月份二手私人公寓平均利潤大評比！湯申路上段公寓平均收益近 S$900,000](https://www.shicheng.news/images/image/1708/17083904.avif?1679360358) 項目細節 地點：德普路（Depot Road） 郵區：4 地契時長：99年 最近地鐵站：拉柏多公園（Labrador Park）（1.1公里） 完工年份：2014年 項目簡介 **翠城新景**，這個屢獲殊榮的住宅開發項目，由著名的國際建築師奧雷·舍仁（Ole Scheeren）設計。項目住宅樓環環相扣層層堆疊，循著六角形格式，並因這如此非一般的建築設計，而成為一個獨特的地標。環環相扣的大樓形成一個垂直村落（vertical village），擁有層層疊疊的空中花園，及私人和公共頂層露台，為新加坡的城市景觀增添一道絢麗獨特的色彩。翠城新景在當今許多公寓項目千篇一律的建築設計中，如同鳳毛麟角般的存在。項目共有1,040個單位，分布在31棟六層樓高的住宅樓，住宅樓圍繞八個主題各異、用來促進空氣流通和自然光線的大庭院。 翠城新景位於亞歷山（Alexandra）德普路，只需短短几分鐘步行，就能抵達吉門營房（Gillman Barracks）及其不拘一格的餐飲選擇。通勤者能在少於15 分鐘的時間內到達市區。拉柏多公園地鐵站距離開發項目只需約10 分鐘步行。只需開幾分鐘車，或乘搭幾站地鐵，就能通往烏節路購物帶。 **2022年9月交易數據** **![9月份二手私人公寓平均利潤大評比！湯申路上段公寓平均收益近 S$900,000](https://www.shicheng.news/images/image/1708/17083905.avif?1679360358)** *來源：博納研究、市區重建局房地產資訊系統* **NO.5** **麗水灣 WATERBANK AT DAKOTA** **巴耶利峇 PAYA LEBAR** ![9月份二手私人公寓平均利潤大評比！湯申路上段公寓平均收益近 S$900,000](https://www.shicheng.news/images/image/1708/17083906.avif?1679360358) 項目細節 地點：達哥打彎（Dakota Crescent） 郵區：14 地契時長：99年 最近地鐵站：達科達（Dakota）（150 米） 完工年份：2013年 項目簡介 **麗水灣**是一個擁有 616 個單位的99 年租地契私人公寓項目，位於第 14區的達哥打彎，就在芽籠水道旁。麗水灣2由 UOL 開發並於2013年竣工，距離環線（CCL）達科達地鐵站僅一箭之遙，附近有許多便利設施和學校。這個項目含五座高達 20層的住宅大樓，並提供了五種不同的單位戶型來滿足居民不同的生活方式與需求。單位戶型種類包括，為外籍專業人士設計的一房式單位，到可容納一個大家庭的五房式單位。 **2022年9月交易數據** **![9月份二手私人公寓平均利潤大評比！湯申路上段公寓平均收益近 S$900,000](https://www.shicheng.news/images/image/1708/17083907.avif?1679360358)** *來源：博納研究、市區重建局房地產資訊系統* **NO.6** **峰景苑 HIGH PARK RESIDENCES** **盛港 SENGKANG ![9月份二手私人公寓平均利潤大評比！湯申路上段公寓平均收益近 S$900,000](https://www.shicheng.news/images/image/1708/17083908.avif?1679360357) 項目細節 地點：芬薇路（Fernvale Road） 郵區：28 地契時長：99年 最近地鐵站：丹甘輕軌列車站（Thanggam LRT）（50米） 完工年份：2019年 項目簡介 **峰景苑**，於 2019 年完工的現代大型公寓項目，位於環境清幽的芬薇住宅區。芬薇是第 28 區盛港新鎮（Sengkang New Town）一個較新的鄰里社區。這個私宅項目由六座 25層高的塔樓組成，共有1,390 個單位。項目提供多個不同的單位面積和戶型，從小型公寓到洋房和半獨立式洋房都有。這個壯觀的大型項目還擁有近 120個設施，包括零售單位、餐館、託兒中心、無邊泳池（infinity pool）、戶外電影院、健身房、腳踏車道等。此外，它靠近實里達航空園（Seletar Aerospace Park），以及即將建成的盛港西工業園（Sengkang West Industrial Park）和宏茂橋工業園（Ang Mo Kio Industrial Park）。項目就在丹甘輕軌列車站旁，距離盛港地鐵轉換站只需幾個車站。 **2022年9月交易數據** **![9月份二手私人公寓平均利潤大評比！湯申路上段公寓平均收益近 S$900,000](https://www.shicheng.news/images/image/1708/17083909.avif?1679360357)** *來源：博納研究、市區重建局房地產資訊系統* **NO.7** **PRINCIPAL GARDEN** **紅山 BUKIT MERAH** ![9月份二手私人公寓平均利潤大評比！湯申路上段公寓平均收益近 S$900,000](https://www.shicheng.news/images/image/1708/17083910.avif?1679360357) 項目細節 位置：91-99查理士太子彎（Prince Charles Crescent） 郵區：3 地契時長：99年 最近地鐵站：紅山（Redhill）（650米） 完工年份：2018年 項目簡介 **Principal Garden** 坐落在一個環境清幽的住宅集中區，俯瞰亞歷山大水道（Alexandra Canal）及采士華園（Chatsworth Park）高級奢華的優質洋房區。四座高於地面的住宅大樓，共有663個住宅單位，位於里峇峇利（River Valley）邊緣。其獨特新穎的「80-20花園生活」概念（即80%綠色植物和20%建築結構），為居民創造了一個綠意盎然且靜謐安詳的環境。Principal Garden 坐擁清幽環境的同時，也為居民提供不少生活便利，離市區只有少於20分鐘的路程。紅山地鐵站離此只需不到10分鐘步行，通勤者可直接通往中央商業區、烏節路或是萊佛士坊。公寓項目也設有許多設施，包括網球場、半場籃球場和一個 50米的小型游泳池。 **2022年9月交易數據** **![9月份二手私人公寓平均利潤大評比！湯申路上段公寓平均收益近 S$900,000](https://www.shicheng.news/images/image/1708/17083911.avif?1679360357)** *來源：博納研究、市區重建局房地產資訊系統* **NO.8** **麗敦豪邸 D'LEEDON** **荷蘭村 HOLLAND VILLAGE ![9月份二手私人公寓平均利潤大評比！湯申路上段公寓平均收益近 S$900,000](https://www.shicheng.news/images/image/1708/17083912.avif?1679360356) 項目細節 地點：1-19禮敦嶺（Leedon Heights） 郵區：10 地契時長：99年 最近地鐵站：花拉路（Farrer Road）（600米） 完工年份：2014年 項目簡介 **麗敦豪邸**是位於黃金地段第 10區的大型公寓項目。於2014 年竣工，這個含1,715個單位的霸級開發項目，由凱德集團（CapitaLand）從前花拉閣（Farrer Court）重新發展而成。項目以其由國際知名建築師扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）設計的現代波浪形輪廓而聞名。麗敦豪邸樓高超過 36層，是周邊低層住宅區中最高的開發項目之一，居民可享附近植物園和武吉知馬自然保護區無與倫比的景色。公寓設施包括兩個大型游泳池、兒童游泳池、兩個會所和戶外健身設施。它距離登布西山（Dempsey Hill）和荷蘭村（Holland Village）等休閒商業區也只有很短的車程，那裡有無數個餐飲選擇和夜生活場所。麗敦豪邸離環線花拉路地鐵站只需步行五分鐘，居民可輕鬆前往中央商業區和緯壹科技城（one-north）。項目周圍也有多個主要道路和快速公路（如 PIE 和 AYE），能輕鬆通往全島各地。 **2022年9月交易數據** **![9月份二手私人公寓平均利潤大評比！湯申路上段公寓平均收益近 S$900,000](https://www.shicheng.news/images/image/1708/17083913.avif?1679360356)** *來源：博納研究、市區重建局房地產資訊系統* **NO.9** **綠盛邨 BOTANIQUE AT BARTLEY** **實龍崗 SERANGOON ![9月份二手私人公寓平均利潤大評比！湯申路上段公寓平均收益近 S$900,000](https://www.shicheng.news/images/image/1708/17083914.avif?1679360356) 項目細節 地點：巴耶利巴路上段（Upper Paya Lebar Road） 郵區：19 地契時長：99年 最近地鐵站：巴特禮（Bartley）（340 米） 完工年份：2019年 項目簡介 **綠盛邨**是位於第 19 區繁華的實龍崗市鎮邊緣的一個大型私宅項目。其797個單位分布在九棟17 層高的大樓，單位戶型組合包括一房式、兩房式和三房式單位。綠盛邨距離環線巴特禮地鐵站只需三分鐘步行，半小時內即可抵達中央商業區。居民可乘搭地鐵前往實龍崗或大成（Tai Seng），只需短短几分鐘路程即可輕鬆滿足一切日常生活所需。項目位於城市邊緣且靠近地鐵站，因此廣受不少年輕專業人士和外籍人士的歡迎。項目附近也有主要快速公路，只需開車15 分鐘即可到達中央商業區和烏節路購物帶。 **2022年9月交易數據** **![9月份二手私人公寓平均利潤大評比！湯申路上段公寓平均收益近 S$900,000](https://www.shicheng.news/images/image/1708/17083915.avif?1679360356)** *來源：博納研究、市區重建局房地產資訊系統* **NO.10** **翠灣園 THE BAYSHORE** 東海岸 EAST COAST ![9月份二手私人公寓平均利潤大評比！湯申路上段公寓平均收益近 S$900,000](https://www.shicheng.news/images/image/1708/17083916.avif?1679360355) 項目細節 地點：碧灣路（Bayshore Road） 郵區：16 地契時長：99年 最近地鐵站：勿洛（Bedok）（1,800米）/ 碧灣（Bayshore）（建造中，125米） 完工年份：1996年 項目簡介 **翠灣園**是遠東機構（Far East Organisation）於 1996 年建造的霸級私宅項目，擁有 1,038 個單位。離項目最近的勿洛地鐵站需步行 15 分鐘才能抵達，但在不久的將來碧灣地鐵站開放時，居民通勤便利將大大提升。項目靠近百匯廣場和東海岸公園等便利設施。東海岸公園大道和泛島快速公路等主要快速公路也為項目提供出行的便利。通過ECP前往樟宜機場和中央商業區只需 15分鐘車程即可。居民還能充分享用全套的公寓設施，包括燒烤區、高爾夫球練習場、遊戲室、按摩池、遊樂場、桑拿房、游泳池、撞球室、居民會所、多功能活動廳、健身房。 **2022年9月交易數據** **![9月份二手私人公寓平均利潤大評比！湯申路上段公寓平均收益近 S$900,000](https://www.shicheng.news/images/image/1708/17083917.avif?1679360355)** *來源：博納研究、市區重建局房地產資訊系統* **單筆交易利潤最高的項目都在市區中心** 雖然郊區私人公寓在項目總體平均利潤方面遙遙領先，但就單筆交易利潤方面來看，CCR公寓交易數量依然較多。從十大單筆交易毛利排名來看，榜上多數為市區中心或市區邊緣的公寓單位，買賣禁令中所顯示的毛利潤數額介於S$660萬到 S$200 萬不等。這些單位大多是面積超過 1,500sqft 的大型公寓單位，並來自建於1990年代至2000年代初屋齡較老的公寓項目。榜上的二手公寓單位持有期長短不一，最短一年，最長則超過20年。 ****2022年9月公寓轉售交易毛利龍虎榜前10名**** ![9月份二手私人公寓平均利潤大評比！湯申路上段公寓平均收益近 S$900,000](https://www.shicheng.news/images/image/1708/17083918.avif?1679360355) *來源：博納研究、市區重建局房地產資訊系統* 2022年9月份利潤最高的交易是**吉寶灣映水苑**一間40樓頂層豪華公寓單位，毛利潤是筆驚人的S$660 萬。據市建局房地產資訊系統上的買賣禁令，這個單位於2021年9月購得，隨後於2022 年9月以S$1,760萬脫售，持有期剛滿一年。 與此同時，9月份利潤榜上第二名的交易是**葛蘭軒（Grange Residences）**一間17樓的單位，以大約S$429 萬的利潤售出。項目於 2004 年竣工，位於市中心烏節路附近。由於新樓盤開盤價格正在上漲，外加部分購房者選擇把握機會在黃金地段買下超值單位，因此CCR最近的轉售市場活動相當強勁。 排行榜上十筆交易所帶來的驚人利潤，對那些有意購入這些項目的買家來說，或許足以讓他們著迷。但我們應該時刻注意的是，利潤只針對當中的特定單位。換句話說，同一個項目中的另一個單位，不一定能換來相近的利潤數額，因為房子的特徵、入場價格和賣房時的市場條件，都有所不同。 ![9月份二手私人公寓平均利潤大評比！湯申路上段公寓平均收益近 S$900,000](https://www.shicheng.news/images/image/1708/17083921.avif?1679360354)