# 乾貨分享：新加坡買房流程詳解及其問題解答

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Published: 2023-09-17
Source: 獅城新聞

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這篇文章詳細介紹新加坡買房的具體流程，及其一些常見的問題解答，解答大家疑惑。

眾所周知，「花園城市」新加坡在國際上法律嚴格著稱，估計大家有聽過新加坡的法律嚴格的「鞭刑」，安排壯男鞭一下屁股開花，鞭多幾下甚至會威脅生命。亂丟垃圾罰款，禁止吃口香糖等,正是由於這些制度讓新加坡社會治安好，新加坡人普遍素質高。

在新加坡國父李光耀倡導的「居者有其屋」的政策下，建國早期就不斷對房產交易法進行鞏固和完善，時至今日買房產權交易流程已經標準化，在整個產權交易過程中，買賣雙方均有各自委託的代理律師，高度透明，保護各自客戶的利益，協助各自客戶進行產權交易，一切均有法可依。

 **詳細介紹：**

新加坡政府對發展商的管制非常嚴格，發展商都是由政府統一頒發的執照，必須在開發住宅項目前取得建房計劃許可和發展商銷售許可證，類似於國內的預售許可證，才能開始銷售。房地產發展商銷售許可證則由政府部門簽發，這樣就能確保買家購買的房產，是由政府批准取得建房許可的發展商開發。

新加坡發展商在出售期房時，必須使用房產發展商條例規定的標準格式的「房屋預售合同/OTP」和「正式購買合同」/Sales& Purchase Agreement，以保證買賣雙方的合法權益和義務。在簽訂購買合同之後，買家的律師會向地契註冊局遞交一份知會備忘，以保護買家的權益。

取得建房許可的發展商需要在銀行或金融機構為房產項目開設**「項目帳號」，**並持有該帳號，項目帳戶的的資金只給對該項目使用，做到專款專用，買家支付的款項直接進入項目帳戶，不可以把項目帳戶的資金拿去別的項目使用，舉個例子，一家發展商同時有項目在烏節路和東海岸，烏節路項目的資金就不可以用來做東海岸的項目。

發展商必須在該帳號中存入，這樣保證新加坡新開發項目不會出現有些國家才有的「爛尾樓」，「發展商資金鍊斷了跑路」，政府政策制定是為了保證買家的權利，保證新開發項目準時交房，所以新加坡不會發生爛尾樓現象。



**項目帳號包括：**

1) 買家支付的全部房款 (包括5%定金), 直到項目取得臨時入伙許可證 (TOP) 簽發才可取出該款項； 

2) 用於建設該房產項目的所有貸款。該帳號中的款項僅限取得建房許可的發展商支取，並且只能用於與特定房產項目相關的地方。這樣最大限度確保了項目的完工，同時保障了買家的權益。

政府部門向發展商簽發臨時入伙許可證(TOP)之後，買家就可以搬進新房入住了。從房產交付給買家之日起12個月內（交房後的質量保證期一年），發展商有義務對房產項目出現的任何缺陷進行整修。因此，如果買家在12個月內發現房屋質量缺陷，可以要求發展商進行整修。

在新加坡，發展商應自TOP簽發之日起1至2年內(看項目規模大小而定)，負責管理房產物業，直到管理公司成立或者交給專門的物業管理公司接管。此後，物業管理公司將接管房產公共區域及設施的管理和維護，總體而言，新加坡的物業管理在全世界都屬於高標準的領先水平，外國買家在新加坡買房可對小區的物業管理可以放心。

新加坡政府制定了一個發展商條例(Housing Developers Rules)，規定了期房的付款流程，所有的發展商都必須遵守，所以購買期房的流程很直接，跟著下面的流程走就是了

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 **買房付款程序：**

**若是購買期房 - 未完成的開發項目（仍在施工的開發項目）購買程序如下**



**第一階段：簽訂購買意向書（OTP-Optionto purchase）**



**買家支付5%房價定金，發展商會給買家提供購買意向書/OTP,相當於國內預售合同,2周內發展商會寄給買家或買家指定律師正式購房合同。**



**第二階段：簽訂購買合同，執行購買權，支付剩餘首付，貸款批准**



**買家收到購房合同3周內，需決定是否執行購買權，通常買家需跟律師預約執行購買權時間。如果買家碰到貸款出現問題或者資金方面的等其他原因，確定不執行購買權，就需讓代理律師通知發展商，1.25%房價不予退還，3.75%房價部分會辦理退還.**

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**第三階段：就是按照下面工程進度付款**

**期房項目按工程進度分期付款時間表（一般在3年內收取），具體以項目為準，房款按照項目進度制度，通俗點講，乾了多少活，收取多少錢。**

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**備註：**以上款項均由銀行按照樓盤施工進度發放（就是樓盤建到什麼階段，按照已經標準化的百分比銀行發放貸款），而買家只需按銀行實際發放給發展商的金額還月供就可以，期房在竣工前，因為是按照實際施工進度還月供，買家基本無太大財務壓力。

**若是購買現房-已完成的開發項目（已獲得臨時占用許可證的開發項目）購買程序如下**

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以上介紹為期房的買房流程， 如果您是買現房/二手房的話，買房合同沒有像期房那樣標準化，法律上英文叫Private Treaty, 意思是私人之間交易，只要買方賣方雙方同意就可以，通常是賣方提供買賣合同，賣方可以添加他想要加的條款，建議買家找像我這樣靠譜的經紀，確保買家的利益，仔細閱讀買房合同OTP，節省不必要的麻煩，買房這麼專業的事情找專業的經紀做。

**買房其他費用支出匯總：



**1:稅收**

**印花稅主要分為兩種，買房印花稅(BSD)和額外買房印花稅啊(ABSD）**

印花稅是對房產購買過程中的商業和法律文件徵收的稅。買家應在簽訂購買合同（執行購買權）之日起14日內繳納。

**買房印花稅(BSD)計算，是100萬新幣以下的按照3%\*房價-5400算，如果100萬新幣以上的房價，按照4%\*房價-15400算**

**額外買房印花稅(ABSD)**是針對新加坡人第二套，PR和外國人的稅，外國人買房額外印花稅為60%，政府目的是通過該措施來穩定新加坡房價，確保老百姓買得起房子。

按照自由貿易協定，**如果您是美國公民，瑞士公民或綠卡，冰島公民或綠卡，列支敦士敦公民或綠卡的話，那就恭喜您，你享受免除額外印花稅的待遇，趕快加我微信聯繫我買房哦**。

**2:律師費**

除了房款、印花稅外，買家還應支付其它應付款項，例如：

如果房產屬於公寓項目，買家應自正式接管房產之日起或收到房產的房屋占有權通知之日起15日內(兩者中以較早的為準)，支付物業管理費。

買家還應支付房產購買過程中產生的律師費用，目前市場費用一般為$3000新幣左右,律師會幫您處理好買房過程中的相關手續，解決你的後顧之憂.

買房銀行貸款：

**1：外國人買房可以跟新加坡銀行貸款嗎？**

若選擇貸款買房，銀行通常給外國人批准最高獲取相當於房價60%到70%的貸款（具體百分比取決於客戶個人的財務狀況），目前新加坡房貸利率約在年利率3.8-4.2%左右，預計接下來美聯儲降息，新加坡貸款利率會降低到低於3%，很多國內客戶覺得新加坡貸款利率低，相比國內的5-6%房貸利率低很多。

**2：房屋貸款利率配套有哪些類型？**

一般來說有**固定利率**配套和**浮動利率**配套兩種。

固定利率配套的房屋貸款提供規定期限內的固定利率，避免利率突然升高讓您月供突然增加,相對來說你的月供金額每月是穩定的，但若在低利息大環境下使用固定利率配套，您相當於支付了較高利率。

浮動利率配套的房屋貸款浮動利率隨市場利率的升高和降低而變化，這樣也就意味著你每月的月供具體金額會伴隨著利息的浮動而變化,但是最近這幾年利率浮動不大，通常比固定利率配套利息要低。

常見的有1個月，3個月或者6個月的SIBOR或SOR配套，譬如0.6%+3個月SIBOR,如DBS星展銀行推出的FHR,12或24個月固定存款利率配套，FHR8的指數2.3%,FHR8+1.45%,也就是貸款利率為3.75%。

以我們的從業經驗來看，各種貸款配套各有利弊，每個客戶需求不一樣，鞋子合不合腳要穿才知道。一般大部分客戶為了追求利率穩定，不想擔心利率大幅度波動，會保守的選擇貸款利率固定配套，特別是隨著美國聯儲局不斷加息的影響，新加坡貸款利率上揚是一種必然，這時候選擇固定貸款利率配套絕對是明智之舉，當然也有客戶選擇浮動利率配套,需看買家的具體情況而定。

我通常建議客戶記得關注自己簽的房產配套利率，記得第一年，第二年，第三年利率是多少，如果出現貸款利率高出很多時，及時聯繫銀行重組貸款配套。

**問題解答：**



**1. 新加坡買房送綠卡PR嗎？**

常碰到顧客問我，新加坡買房可以給綠卡嗎，答案是不送，不送哦新加坡不像歐洲一些國家推出買房送綠卡，畢竟新加坡經濟實力擺在那，穩定的經濟發展，那些歐洲國家買房送綠卡的是經濟有問題的，新加坡政府開放給有實力的人才申請新加坡綠卡PR。還有在新加坡讀大學，長期定居，工作人士是有機會申請PR，2017年政府推出給在新加坡讀書的學生參加一次大型考試如小六會考、中考，可申請PR。如果您的另外一半是新加坡身份的話，可以給您申請PR。

**2. 新加坡房價大概如何？**

最低的1房入門價格90萬新幣起，2房130~180萬價格新幣不等，3房價格180-250萬新幣不等，以上為大眾化公寓的參考價格，中高檔項目由於地段好，價格自然價格就高，如烏節路，濱海灣，武吉知馬的公寓屬於高檔住宅區。如烏節路的高檔公寓1房價格150-190萬，2房價格200-280萬，3房的價格350-700萬，4房及其頂樓複式更高。

**3. 新加坡買房需要多少首付和額外印花稅？**

首付多少取決於您可以申請多少銀行貸款，一般外國人可申請貸款60-70%。在新加坡工作的外國人或者綠卡PR持有者，如果您收入符合銀行的要求的話，有機會到銀行會批准貸款75%。如果您可以申請貸款70%，首付就準備30%,買房印花稅是看買房者的身份和購買的第幾套。

**4. 可以給年齡低於21歲的孩子買房嗎？**

答案是可以的，新加坡法律規定買家需大於21歲，但碰到低於21歲的孩子買房，需要給孩子設立一個信託 (Trust), 然後就可買房了，這種情況買房必須是全款, 適合有實力全款買房的，這裡面涉及專業解答，挺少人懂得如何這塊專業操作，歡迎添加文章尾端微信二維碼

**5. 外國人可以購買的房產有哪些？**

**主要包括公寓（像國內商品房）、酒店、辦公室、私人店屋、聖淘沙別墅等**

**6. 如果購買100萬新幣的房產的話，需要準備多少首付和印花稅？**

如果您貸款可以申請70%，也就是70萬，那需準備30萬首付和印花稅

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