# 外國人在新加坡投資房地產，存在哪些政策限制

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Published: 2021-12-19
Source: 獅城新聞

**按：**新加坡被譽為「花園城市」，政治穩定、經濟持續增長、文化包容、基礎設備完善、教育和醫療資源豐富，是許多外國人置業和投資的首選。但另一方面，新加坡作為一個島國，土地資源的匱乏是其面臨的一個永久性問題，土地的規劃長期同國家經濟發展需求及民眾的生活需求交織在一起。

整理了關於新加坡對於外國人（企業與個人）房地產所有權限制規定的本篇，供了解。

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（新加坡面積728平方公里）

**一、外國企業可以在新加坡參與土地交易嗎？**

首先，從行業監管的角度來看，新加坡政府對外資進入新加坡的方式沒有限制，且與本地主體適用相同的法律和法規。外資在新加坡進行商業活動總體上也非常自由，沒有一般性的要求或義務，但對於包括房地產在內的一些行業，屬於受管制的行業，包括**銀行和金融行業、證券交易、法律服務、房地產、電信、廣播、報紙、遊戲等。對這些行業的投資，需要獲得政府的批准，或設置外國股權限制，或有特殊許可或其他要求的規定。**

新加坡土地主要有**國有和私有**兩種形式。土地的交易採用拍賣、招標、有價劃撥和臨時出租等方式，將一定年限的土地使用權出售給使用者。**外資企業可以在新加坡參與土地交易，但應當經新加坡土地管理局批准。**此外，根據新加坡《土地徵用法》規定，**只要政府是因為公共目的，均可強制性徵收私有土地**。因此，中資企業在新加坡參與土地交易，**需事先了解政府征地的條件、程序以及被征之後的補償標準等。**

根據新加坡第274號法案《住宅房地產法》第31條規定，允許外國房產開發商在購買任何住宅地產之前，向住房管理署申請收購住宅地產進行住房開發的資格證書。但是，住房管理署簽發的資格證書將要求外國房產開發商在該住房開發項目**竣工之日起2年內售出全部單位。任何違反《住宅房地產法》的交易均將被視為無效**。

**二、**外國人在新加坡可以購買哪些房產？****

根據《住宅地產法案》第2條之規定，「**外國人**」指所有不屬於下列任意一項的**自然人及法人**：

· 新加坡公民

· 新加坡公司

· 新加坡有限合夥企業

· 新加坡社會團體

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（店屋—南洋風格的傳統店屋）

新加坡的房產分為**住宅和非住宅**。根據新加坡第274號法案《住宅房地產法》，住宅房地產僅限於出售和轉讓給**新加坡公民和「批准購買者」**。那麼，外國人在新加坡投資房地產或永久性建房，房產種類則有所限制。

**（一）外國人在新加坡購買哪些房產會有限制？**

在住宅地產法案下，未經新加坡土地管理局（SLA）土地交易審批部門批准，外國人不能購買以下房地產，包括：

**政府組屋(HDB)**，新加坡政府出資建築的99年地契公共房屋，是國家的津貼房，只有符合條件的新加坡公民與新加坡永久居民(PR)有資格購買，其轉售與出租等條例也相當嚴格，外國人無法購買。

**有地別墅**（除了聖淘沙的升濤灣別墅）

**空置住宅用地**

**有地住宅房地產**（根據新加坡《住宅物業法》的規定，外國人不允許在新加坡持有有地住宅，除非得到允許，聖淘沙島的升濤灣別墅是新加坡唯一允許外國人購買的有地房產）

**不屬於獲得許可的公寓開發項目中的分層有地住宅，**例如：分層地契共管排屋、聚落式共管有地住宅區

**店屋**（非商業用途）

**商會、禮拜場所、工人宿舍、服務式公寓、寄宿公寓**等。

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（政府組屋）

倘若外國人意向購買的房產屬於受限房產，則需要向政府部門申請獲得審批。若提出該類申請的申請人是新加坡永久居民，對新加坡經濟有貢獻的人，且購買該房產並非是用於出租的，則該類申請通常會得到批准。

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（有地住宅-都鐸風格的黑白屋）

（二）外國人在新加坡可以購買哪些房產？

以下這幾類是外國人可購買的房產類型，外國人在購買時無需向新加坡政府徵求許可：

**私人公寓**

**獲得許可的公寓開發項目中的分層屋契有地住宅**

**有地住宅項目的租賃地產**，期限不超過7年，包括可通過續約的方式延長期限;

**私有化的執行共管公寓單位（10年以上）**，或是**符合資格的組屋店屋**(具體需諮詢新加坡建屋發展局)

**聖淘沙島的升濤灣別墅**

**商業地產**，包括店鋪，辦公室，酒店，輕工業廠房，組屋店屋，私人店屋（2-3層）等。

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（升濤灣—海景別墅）

**三、外國人在新加坡買房需要多支出的稅**

**1、附加買方印花稅 (ABSD)**

外國人在新加坡購買房地產時還需要承擔比本地人更高的印花稅（StampDuty）。

其中包括必須要繳納的**3-4％買方印花稅**，還有，根據買方的國籍及是否在新加坡還擁有其他房產，外國人須支付**20％的額外買方印花稅**，共計23-24%的印花稅。

根據新加坡同部分國家簽訂的自由貿易協定，瑞士、美國、冰島、列支敦斯登及挪威公民或永久居民外的外國公民或永久居民除外。

**2、附加流轉稅(ACD)**

附加流轉稅適用於購買持有房地產的企業的股份或投資單元。設定附加流轉稅旨在消除直接購買房產和通過設立商業實體間接持有房產這兩種形式中存在的印花稅差異。

持有房地產的商業實體須至少有50%的有形資產是由特定的位於新加坡的不動產組成。需要注意的是，以上述規定的方式收購或處置該類實體的股權，除應當繳納**附加流轉稅**外，還應繳納**股份轉讓稅**。

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（私人公寓—新加坡最前衛的積木公寓，由德國建築師奧雷·舍人領銜設計）

**結 語**

由於新加坡國土面積有限，所以，容易理解為什麼政府不允許外國企業或個人在新加坡任意投資購買土地和房產，擔心外國人買買買把土地都買完了呀。我們看到，儘管存在購房政策的一些限制，但新加坡的私人房地產價格仍然保持著穩定持續的增長並達到了近五年來的最高水平，而且，長期以來都被本地人及外國投資者視為資產的避風港。

讀完此篇，知道如何買買買了嗎？

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