# Emerald多少錢值得買

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Published: 2024-11-14
Source: 獅城新聞

**不是所有項目都可以這麼計算**，但正好**丹戎加東**的情況和**River Valley**有些類似，都屬於**傳統高端住宅**區，**永久地契**占主導，都有**新建99年**地契項目，可以作為參考基準。

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**River Valley：** [**Rivergate**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5MTQxMzg1NA==&mid=2247487887&idx=1&sn=916b628aa7fcc9ac6a1e69b072d08d25&chksm=a6b4b2be91c33ba8a1ef1c677911e9c95a796e90b5b18ab1431dfad668a31a36d051e1bfb408&scene=21#wechat_redirect)，2009年交房的永久地契項目，目前三臥的尺價在**2700psf**左右，面積1540sqft左右，總價416萬上下。 

[**Martin Modern**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5MTQxMzg1NA==&mid=2247483716&idx=1&sn=b093ff3a4ad09b5300172958fff75085&chksm=a6b4a27591c32b63354775faa5a5a8cc019904a0b0bd47e256116092059d10e7fbf47939013b&scene=21#wechat_redirect)，2021年交房的99年項目，目前三臥尺價在**2800psf**左右，面積1012sqft，總價283萬上下。

**兩個項目相差12年，步行距離3分鐘。**

**丹戎加東：**

**One Amber**，2010年交房的永久地契項目，目前三臥的尺價在**2300psf**左右，面積1400psf左右，總價322萬上下。

**Emerald of Katong/EOK**，預期是2029年交房，99年項目，三臥面積990sqft左右。

**兩個項目相差19年，步行距離4分鐘。**

以上數據都來源於**轉售市場實際成交的價格**：相對於開發商的定價，轉售市場的價格更具有**共識性**，是市場博弈的結果。

做一個很簡單的**代換**，假設EOK同樣和One Amber相差12年，也就是2022年交房，那現在三臥的尺價應該是2300/2700\*2800=2385psf，考慮到新規下可售面積減少，需要加額外5%，也就是2504psf。

EOK預期是2029年交房，額外的7年時間，可以參考最近幾個**剛交房的項目和周邊次新二手**的情況：

Parc Clamatis / Trilinq：相差6年，2250/1800=1.25

Clavon / The Clement Canopy：相差5年，2100/1900=1.10

Riviere / Martin Modern: 相差2年，3000/2800=1.07

按這三個點做擬合，7年對應1.24，也就是說，在市場不變的情況下，EOK 2029年交房的時候，三臥的市場尺價應該是2504\*1.24=**3105psf**。

可能有些朋友不太能接受，沒關係，先暫時存疑，作為一個**遠期投資目標**，過幾年我們再看。

**如果假設EOK現在就建好了**，也就是2024年的新房現房，那三臥市場尺價應該是2504\*1.07=**2679psf**。

這個價格可以作為選房當天，三臥價格的一個參考。其他戶型在轉售市場上的表現會有差別，要再做調整。

僅供參考，選房當天具體情況具體分析，目前的情況關鍵還是看**抽籤號碼**。

總之，**買要買得舒心暢快，退也要退得果斷洒脫。**

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