# 集體出售門檻要降了，但你家老公寓未必就能賣掉 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/perv8 Published: 2026-09-16 Source: 獅城新聞 ![集體出售門檻要降了，但你家老公寓未必就能賣掉](https://www.shicheng.news/images/image/1791/17914311.avif?0) ![集體出售門檻要降了，但你家老公寓未必就能賣掉](https://www.shicheng.news/images/image/1791/17914312.avif?0) 如果你住在一個二三十年樓齡的老公寓，最近可能聽到一個讓你心動的消息。 8 月 4 日，**新加坡政府提議修改集體出售的 "同意門檻"**： 40 到 59 年樓齡的項目降到 70%，60 年以上的降到 65%，甚至可能按樓齡階梯式遞減—— 越老的項目，需要的同意票越少。 聽起來是好事對吧？門檻低了，你家老公寓集售是不是更容易成功了？ 我得潑一點冷水。 **門檻降低，大機率會讓集售的 "嘗試" 變多，但 "成功率" 可能還是老樣子**。 為什麼？因為這個新政，只解決了一個卡點，卻繞開了另一個更要命的卡點。 ![集體出售門檻要降了，但你家老公寓未必就能賣掉](https://www.shicheng.news/images/image/1791/17914313.avif?0) ![集體出售門檻要降了，但你家老公寓未必就能賣掉](https://www.shicheng.news/images/image/1791/17914314.avif?0) **集售有兩個卡點** ![集體出售門檻要降了，但你家老公寓未必就能賣掉](https://www.shicheng.news/images/image/1791/17914315.avif?0) **卡點一：業主同意** 以前要 80% 業主同意才能啟動集售招標。很多老公寓就卡在這一步—— 湊不齊票，或者一兩戶業主中途反悔，整個流程就黃了。 降低門檻，確實能讓更多集售委員會順利啟動招標。這一點，新政幫了大忙。 **卡點二：發展商願不願意買** 但問題是—— 業主說 "我們願意賣"，不等於發展商說 "我願意買"。 而決定集售成敗的，恰恰是後者。 **新政讓業主更容易說 yes 了，但沒有任何一條，能讓發展商也說 yes。** 這就是我不看好 "成功率會提升" 的核心原因。 ![集體出售門檻要降了，但你家老公寓未必就能賣掉](https://www.shicheng.news/images/image/1791/17914316.avif?0) **發展商為什麼寧願選 GLS** **也不碰集售？** ![集體出售門檻要降了，但你家老公寓未必就能賣掉](https://www.shicheng.news/images/image/1791/17914317.avif?0) 這裡有一個關鍵的競爭關係，很多人沒意識到。 發展商拿地有兩條路：一條是政府賣地（GLS），一條是私人市場的集售。 而這兩條路，是互相搶生意的。 在大多數情況下，發展商更偏愛 GLS。為什麼？ 因為 GLS 的流程乾淨利落—— **不用應付少數業主的反對、不用擔心保留價被臨時調整、不用防著有人最後一刻打官司**。 而集售呢？以上這些麻煩，一個都少不了。 更要命的是，**這幾年的 GLS 供應大幅增加**： **2024 年**：GLS 釋放約 11,110 套新私宅—— 2013 年以來最大增幅 **2025 年**：成功招標的 GLS 地塊貢獻約 9,800 套 **2026 下半年正選名單**：又有 9 塊地，至少 4,745 套 而且這些 GLS 地塊，不只是量大，質量還特別好。 ![集體出售門檻要降了，但你家老公寓未必就能賣掉](https://www.shicheng.news/images/image/1791/17914318.avif?0) **舉個真實的例子** 這周剛成交的**勿洛 New Upper Changi Road GLS 地塊**—— UOL、凱德、新加坡置地聯合體，以 14 億新幣（容積率尺價 $1,537）拿下。 你可能覺得，一個郊區地塊賣這麼貴，太離譜了吧？ 但發展商不這麼想。因為勿洛這個位置，有一個**又深又實的買家池**—— 周邊全是 HDB 升級需求旺盛的成熟社區，靠近地鐵和商場。發展商知道，建出來的房子不愁賣。 再看一個集售的例子：**High Point，D9 核心區伊莉莎白山的永久地契公寓**。它今年 4 月剛經歷了第五次集售失敗，現在又重新掛牌，要價尺價 $2,645（總價約 5.8 億）。 論地段，High Point 是核心區，比勿洛 "高級"。 但如果你是發展商，在這兩個選項里選—— **勿洛的 GLS 地塊，反而是更安全、更靠譜的選擇**。 所以你看，就算 High Point 的業主全部同意賣了，發展商的錢，也可能流向了勿洛那塊 GLS。 **降低同意門檻，改變不了這個流向**。 ![集體出售門檻要降了，但你家老公寓未必就能賣掉](https://www.shicheng.news/images/image/1791/17914319.avif?0) **還有一個更扎心的問題：** **賣了之後，你買得起下一套嗎？** 這是集售賣家面臨的另一個 "雙重打擊"。 以前，集售賣家如果在原地買不起替換房，還可以往稍遠、稍便宜的地方看。 但 2026 年，這條退路也在收窄。 我們習慣性地認為，OCR（郊區）是新加坡最便宜的地段。但看看勿洛那塊地價，這個認知正在被顛覆。 給你一組數據感受一下 **2014 年** CCR：約 $1,942/平方英尺 RCR：約 $1,401/平方英尺 OCR：約 $1,069/平方英尺 **2025 年** CCR：約 $2,620/平方英尺 RCR：約 $2,357/平方英尺 OCR：約 $1,769/平方英尺 看出問題了嗎？2014 年，CCR 比 OCR 貴 82%。到 2025 年，只貴 48% 了。 **OCR 是還便宜，但它的 "折扣" 越來越小了**。 這對集售賣家意味著什麼？ **他們需要足夠高的賣房收益，才能買得起替換房。**但如果保留價定得太高，發展商又不願意接。定低了自己買不起替換房，定高了賣不掉—— **兩頭為難**。 尤其是那些住著大戶型老單位的業主。就算集售拿到了一點溢價，想在類似地段買回同樣大的空間，很可能還要**大幅補錢**。 ![集體出售門檻要降了，但你家老公寓未必就能賣掉](https://www.shicheng.news/images/image/1791/17914320.avif?0) **那到底該怎麼辦？** ![集體出售門檻要降了，但你家老公寓未必就能賣掉](https://www.shicheng.news/images/image/1791/17914321.avif?0) **不該讓每一個集售都變得更容易、更賺錢**。 我們最不想看到的，是重演 2010 年代末那場集售狂潮—— 那波把新盤價格推得離譜地高。 更合理的做法，可能是**精準施策**：找出那些 "重建確實很迫切" 的特定老項目（比如巨型的前 HUDC 屋村），針對性地給一些優惠—— 比如更長的 ABSD 期限、LBC 的彈性、或者相關激勵。 有人可能會擔心："這不就是讓每個老公寓業主都中集售彩票嗎？" 其實不會。因為對最老的那批項目來說，**剩餘地契本身就壓制了 "中彩票" 的效應**。 一個 50 - 60 年樓齡、99 年地契在衰減的項目，本來就賣不了高價。即便有一點溢價，也會被更高的替換房成本抵消掉。 所以，精準幫扶，不等於早年那種 "集售暴富"。 ![集體出售門檻要降了，但你家老公寓未必就能賣掉](https://www.shicheng.news/images/image/1791/17914322.avif?0) **對你的啟示** **如果你住在老公寓、期待集售——** 別因為 "門檻降低" 就過度樂觀。真正決定你家能不能賣掉的，不是業主同意率，而是發展商願不願意買。而在 GLS 供應充足的當下，發展商的選擇很多。看清這一點，能幫你管理好預期，避免空歡喜。 **如果你正在考慮買老公寓、賭集售潛力——** 要算得更細。這個盤的地段、地塊大小、周邊買家池，夠不夠吸引發展商在 GLS 之外看它一眼？剩餘地契還剩多少？就算集售成了，溢價夠不夠覆蓋你換房的成本？這些問題，比 "它有沒有集售可能" 重要得多。 **如果你是集售賣家、正在糾結保留價——** 記住那個 "雙重打擊"：定高了發展商不接，定低了自己換不起房。找到那個既能讓發展商動心、又夠你買替換房的平衡點，是整件事的關鍵。這需要對市場有精準的判斷。 ![集體出售門檻要降了，但你家老公寓未必就能賣掉](https://www.shicheng.news/images/image/1791/17914324.avif?0)