# 買房必讀 

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Published: 2019-09-29
Source: 獅城新聞

此文做一點科普，希望能夠清楚的解答您如下問題：

**- 新加坡購房有哪些稅？**

**- 購房以後有哪些費用？**

**- 新房和二手房購買流程分別如何？**

**- 新房的付款進度如何？**

**- 外國人如何貸款？**

****購房印花稅和其它費用****

印花稅主要分為兩種，**買方**印花稅**(BSD)**和**額外買方印花稅(ABSD）。**

印花稅是對房產購買過程中的商業和法律文件徵收的稅。買家應在**簽訂購買合同（執行購買權）之日起14日內繳納。**



****買方印花稅****

買方印花稅金(BSD) 是按買價或市價，以其的較高者為準來計算。

買方印花稅的計算方式如下：

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以上的計算看起來複雜，只要記住以下的標準公式即可：

如果房價超過36萬，少於或等於100萬，印花稅 = 房價X 3% - $5400

如果房價超過100萬，印花稅 = 房價X 4% - $15400

買方印花稅適用於所有物業買家，不分國籍。新加坡公民（SC），新加坡永久居民（SPR）和外國人都必須支付。



****額外買方印花稅****

額外買房印花稅(ABSD)是針對新加坡人第二套房、新加坡永久居民和外國人的稅。**外國人買房額外印花稅為20%**，政府目的是通過該措施來穩定新加坡房價，確保老百姓買得起房子。

按照自由貿易協定，如果您是美國公民，瑞士公民或綠卡，冰島公民或綠卡，列支敦士敦公民或綠卡的話，那就恭喜您，可以享受免除額外印花稅的待遇。

額外印花稅徵收範圍以及繳納比例如下：

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**物業管理費**

如果房產屬於新公寓項目，買家應自正式接管房產之日起或收到房產的房屋占有權通知之日起15日內(兩者中以較早的為準)，支付物業管理費。



 ****律師費**** 

新加坡房產交易一般都通過律師交易，買賣雙方都會指定各自律師代表各自客戶交易。律師會幫您處理好買房過程中的相關手續，解決你的後顧之憂。因此，買家應支付房產購買過程中產生的律師費用，具體律師費用略有不同，視律師公司而定，一般為$3000新幣左右。

****購房的後續費用****

買房後還有一些後續費用，購房時也需要將此考慮在內。基本上是：物業費，房產稅，火險，貸款保險。

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****物業費****

買房後，業主需要定時支付物業費給公寓物業管理公司，可以按季度或年度支付。物業費按照自持物業份額來計算，越大的面積所需支付的物業費也就越多。一般來說，大型項目的平均物業費較低，而高檔公寓的物業費相對較高，尤其是附有私人電梯，私人泳池的豪宅單位，物業費基本在上千新幣每月。



****新加坡房產稅****

按照現行的新加坡稅法體系，所有擁有房產的外國人和新加坡公民一樣都需要付房產稅。無論投資者購買的新加坡房產用於何種用途，如出租、自住或者空置，業主所繳納的房產稅稅率都是一樣的，都是根據新加坡國內稅務局(IRAS) 估算房產出租時所收取的房產年值 (年租金) 的比例來徵收。該付多少房產稅=房子的年值(Annual Value) x 法定稅率。

年值指的是新加坡稅務署根據房屋每年可賺取租金的凈收入，即年租金減去物業管理、家具以及維修費用得出的最終收益。此外房屋的年值由稅務署參考年景好壞、房屋的新舊程度、地段、配套設施等因素進行綜合評估，具體數值每年一更新。房產稅的稅率採用漸進式計算，年值越高，稅率越高，根據房屋用途分自住或者出租，稅率會有所不同。

自住稅率如下：

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以下是非自住房產的稅率計算：

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****火險****

如購房時向銀行貸款，銀行就要強制要求你購買火險，費用一般在新幣100-300之間。



****貸款保險****

屬於人壽保險的一種，如果貸款人不幸在貸款還清前去世，那麼他的家人會得到一筆賠償用於償還剩餘貸款。保費與貸款數額掛鉤，貸款越多，則保費也越高。

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****購買流程****

**新加坡購房**

**第一步：確認購買資格**

在新加坡，外籍人士是不允許購買新加坡租屋、地皮及有地住宅的，而只能購買私人公寓。

**第二步：確認財務狀況**

購房之前，您應該計劃您的購房預算，並確認您有足夠的資金及貸款完成購房交易。除了房價的金額之外，您還需要預備約房價4%印花稅及20%的外國人額外印花稅，用來繳稅給政府，以及支付律師費等開銷。

**第三步：看房**

選擇你信任的專業持牌地產經紀，考察樓盤！買房是一個分析比較的過程！

**第四步：選擇房產 支付定金**

在選擇了適合的房產之後，需要支付定金。新樓盤一般需要支付相當於房價5%的定金給發展商。轉售樓盤則需要支付相當於房價1%的定金給房主。

**第五步：委任律師，辦理手續**

需要委任一名合格的律師，辦理購房手續。

**購買現房（轉售樓盤）的流程**

**1**

 **簽訂購房意向書**

簽訂購房意向書 (OTP Option to Purchase), 支付房價1%為定金 (Option Fee)。

**2** 

 **執行合約**

兩個星期之內，買家用購房意向書向銀行申請貸款。貸款批准之後，買家決定購買此單位，需要執行合約，即在購房意向書上簽字，並且支付4%的執行費(Exercise Fee)給賣家或者賣家律師。

**3**

 **支付印花稅**

買家在執行合約兩個星期以內，需支付相應的購房印花稅Stamp Duty。

**4**

 **支付尾款**

買家在交易完成日(交易完成日通常是執行合約之後10-12個星期)前兩個星期將其餘首付部分 (如果貸款80%，剩餘就是15%) 交給自己律師的託管帳戶。

**5**

 **完成交易**

交易完成當日買家的律師會支付所有款項給賣家律師，賣家律師將房產轉移到買家名下，並提供鑰匙，門卡等相應物品。名副其實的一手交錢，一手交房。

****購**購買期房（新樓盤）的流程**

**1**

 **簽訂購房意向書**

簽訂購房意向書 (OTP Option to Purchase), 支付房價5%為定金 (Option Fee)。

**2** 

 **收到買賣合同**

兩個星期之內，發展商會寄給買家正式買賣合約(S&P Sales and Purchase Agreement)。

**3**

 **執行合約**

兩個星期之內，發展商會寄給買家正式買賣合約(S&P - Sales and Purchase Agreement)。

**4**

 **支付印花稅**

買家在簽S&P之日起，兩個星期之內需支付相應的印花稅 Stamp Duty。

**5**

 **支付尾款**

買家在簽訂意向書之日起，八個星期之內，支付剩餘的15%。

註：

支付完首期後，同時支付印花稅辦理銀行按揭貸款。發展商會書面通知銀行付款時間表，同時也會郵寄給購房者付款資料、進度報表、TOP(即預售協議)、拿鑰匙日期。此時貸款

也已開始運作。

**期房項目按工程進展分期付款方式：**

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****房屋貸款****

根據新加坡購房相關規定，外國人購買新加坡房產是可以申請購房貸款的。新加坡銀行貸款利率比國內低很多，來新買房的話多少也向銀行貸一些款，一次性大筆現金買房，銀行也會要求看資金來源和進行某些環節的審查，加上現在把人幣成外幣並帶出國門也實屬不易。新加坡房貸利率在購房第一年約為2%，這相較於國內6%左右的利率有著很大的優勢。通常在辦理貸款時，銀行綜合考察購房者的收入，資產情況，工作年齡以及信用記錄等信息。

一般來說，外國人在新加坡購買第一套房產，銀行提供60-70%的貸款，貸款年限一般為30年（貸款最高年限為65減去購房者實際年齡，比方說購房者35歲，65減去35歲貸款年限最長為30年）。在新加坡貸款最高年限可為35年，具體貸款年限因人而異。

購房前就需要準備貸款事宜了，怎樣拿到更好的貸款配套？

方法一：購房前先去新加坡的三大銀行（DBS, OCBC, UOB）申請貴賓銀行帳戶或私人銀行帳戶，門檻分別是新幣20萬起和新幣300萬起，以上兩種帳戶只需持有旅遊簽證即可辦理，辦理帳戶的所需審查的條件和申請貸款的審查條件相差不多，但是申請私人銀行帳戶的審查條件相對較嚴，所以更推薦先申請貴賓銀行帳戶，之後升至私人銀行帳戶，低調為主。開戶申請成功後，會有專門的客戶經理為您解決貸款和財務問題。

方法二：諮詢專業的貸款中介(Mortgage Broker)。專業的人做專業的事情，他們熟悉市場上所有最新的配套，一般會給你最好的推薦。你也不需要去找銀行開戶，拿到貸款，銀行一樣會給你開儲蓄戶頭。

新加坡市場上的銀行貸款配套大致分成以下三類：

基準利率掛鉤配套（浮動利率配套）

銀行內部利率掛鉤配套（浮動利率配套）

固定利率配套

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