# 應對CRS的利器：如何利用開公司來購買商業地產（一） URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/q8wo7 Published: 2020-05-28 Source: 獅城新聞 如何利用開公司來購買商業地產（一） **購買商業地產趨勢及其考量因素** 新加坡商業地產主要分成四大類別：辦公室/寫字樓 ，零售商店(餐館，店屋，酒店等等)，工業地產以及商業用地。 商業地產的趨勢 《聯合早報》近日報道，新加坡人以個人名義購買商業房地產的市場份額近年來銳減，公司買家的比重則大增。根據新加坡市區重建局（URA）的數據，從2011年起，當地公民以個人名義購買辦公樓與商鋪物業的市場份額從51％逐年減少至去年的27％；外國人買家的占比則相當穩定。 反之，公司名義購買的商業房地產市場份額則從2011年的近50％上升至73％。據分析師普遍認為，2013年推出的總償債率框架（TDSR），加上以公司名義購買商業房地產較「划算」，是當地個人投資者銳減的主要原因。如果投資者仍有房屋或者汽車貸款等其他未還清的款項，他們很難再用個人名義貸款投資商業房地產。即使投資者沒有其他現有貸款，用個人名義貸款買商業房地產也意味著他們可能以後無法再貸款購置新住宅。分析師相信很多當地投資者會通過成立公司的形式來購買商業房地產。 ![應對CRS的利器：如何利用開公司來購買商業地產（一）](https://www.shicheng.news/images/image/1638/16382713.avif?1590635941) 商業地產的考量因素 1 **稅務考慮因素？** 買家印花稅：總價\*3%-5400新幣 額外買家印花稅：無 賣家印花稅：無 （除了**工業地產**有賣家印花稅：第一年之內15%，第二年10%，第三年5%，第四年以後無。） 消費稅（GST）：7% (用公司購買可向稅務局拿回，用個人購買則不行。) 地產稅：年值的10% ( 不管是自用或投資都一樣) 2 **法律法規（含銀行貸款）因素** 商業地產不是一項簡單的投資。準備好學習所有的規則和規定。 一個明顯的區別是CPF (公積金)不能用於購買商業地產。買家需要支付高額現金首付款。 銀行一般給商業地產較低的貸款數額。商業地產的貸款與估值比率（LTV）介於60％至75％之間。而住宅物業的LTV是75％（２０１８年７月６號開始實施）。 商業地產的貸款期限通常為20 - 30年，而住宅的貸款期限最長可達35年。商業地產的貸款期限將根據商業地產的年限而進一步不同。 商業地產貸款的利率一般比住宅物業高約0.5％ - 1％。 值得注意的是，如果將商業地產用於自住（而不是投資），銀行也將提供更多的貸款（多達10％）。 此外，與住宅物業（所有住宅物業類型幾乎遵循相同的規則）不同，不同的銀行對不同的商業物業類型有著不同的貸款政策。例如，一些銀行僅為特定類型的商業地產提供貸款（例如，只有辦公室和零售地產，工業地產不可以貸款）。 3 **價格因素** 與所有房產一樣，位置是關鍵，例如是否在MRT附近。商業地產的價格也與該行業的表現掛鉤。如果該行業表現良好，這將吸引更多租戶爭奪這個空間，租金和房價將會上漲。購買商業物業時，重要的是要注意設施和設施的狀況，如電梯，廁所，空調維護，安全，照明，消防安全，因為您/您的租戶/客戶/員工可能需要承擔這些設施的整體狀況，不像住宅，你只需要考慮到你的家庭的喜好，以及你將在自己的家中有一些這些基本設施。 ![應對CRS的利器：如何利用開公司來購買商業地產（一）](https://www.shicheng.news/images/image/1638/16382717.avif?1590635941) **與住宅相比，大多數商業物業是：** **每平方英尺更便宜** **價格波動性更大** **更快的回報** **為什麼每平方英尺更便宜？** 商業物業通常具有比住宅物業更低的psf（每平方英尺的價格）。除了市場情緒之外，這也是因為商業物業傾向於縮短租約。住宅物業通常有99或999年的租約，或永久業權。但商業地產（由於政府有意控制和規範土地使用）通常只有30至99年的租約。當然還有永久業權的商業地產，但很少會在商業運營的黃金地段。 **價格波動性更大？** 商業地產的表現與其租戶的相關行業有關。例如，如果您的租戶是製造硬碟驅動器的，那麼您必須了解並密切關注電子產品的出口。如果是行業萎靡，租戶可能不得不停止營業或搬遷到更便宜的國家。相反，如果經濟蓬勃發展，企業正在增長，消費者正在消費，對辦公室和零售商店的需求可能更高，您可以期望獲得更高的租金。 總之由於供需量相對比住宅地產小，受全球經濟周期的影響比較大，價格的波動性也更大。 **更快的回報？** 在某些供需關係不平衡的情況下，因為商業地產的稀缺性，會造成價格上漲更快。然而，一些投資者確實將商業地產視為長期投資。他們可能對租金收益率比對資本收益更感興趣。 4 **自身需要的因素** 對於住宅物業，買家可能有兩個意圖：居住在物業（業主入住）或投資（出租，出售以獲取利潤等） 對於商業地產，買家同樣可能有兩個意圖。他們可能會尋求經營房產（例如，購買店屋並在其中開設自己的商店），或純粹用於投資。儘管企業租用空間的普遍規範，許多專家鼓勵企業實際擁有自己的商業空間，如果他們能夠負擔得起的話。較低的月度支付和潛在的資本增值是明顯的原因。 5 **租金回報率因素** 商業物業的收益率平均為5％，而住宅物業的收益率為2％-3％。這是因為它們的總體成本較低。但請注意，與住宅物業不同，商業物業業主需要考慮持續增加資產的需要。出租（或出售）一個空的，未經翻新和沒有家具的3臥室公寓都要比一個辦公室容易得多。必須根據不同租戶的業務量身定製房產意味著更高的資本支出。如果房東在挑選租戶時不精明，租金收益率可能會低得多。這就要求業主積極管理租戶而不是被動地等待租戶。 6 **交易時應注意的其他因素** 地理位置 – 是否臨近交通設施 屋契的年限（３０－６０年／９９年／永久地契） 建築自身結構 – 無立柱結構，布局，層高允許增加閣樓，前台接待電梯大廳等 電梯系統 – 電梯數，承載量和速度 停車場 – 停車場的配置和停車收費情況 空調 – 中央空調或個別控制空調，運行時間和非工作時間運行費用 層數 建築物質量 – 設計，完工，管理標準/維護標準等。 商業組合和主要租戶 裝卸設施 – 是否不受天氣影響。 有些商店只在新加坡的特定地方設置，無批准情況下，外國人員不允許購買/擁有住宅區內的零售商店。 零售商店是零售交易或服務進行的場所。包括餐飲F&B和娛樂相關的場所（KTV，保齡球）有些設施需要特殊執照或者城市發展管理局URA – Urban Redevelopment Authority 的許可進行使用； 在交易以下公共設施財產時需要特別考慮： o 組屋HDB/辦公室/商鋪 – 根據HDB組屋規定 o JTC工廠–注意特殊情況和工業用途，轉租和再次銷售的限制 o 其他 – 財產租賃或者在新加坡土地管理局 SLA–Singapore Land Authority 簽發證件的情況。 ![應對CRS的利器：如何利用開公司來購買商業地產（一）](https://www.shicheng.news/images/image/1638/16382721.avif?1590635941) ![應對CRS的利器：如何利用開公司來購買商業地產（一）](https://www.shicheng.news/images/image/1638/16382724.avif?1590635882)