# 社論：不斷完善住房基本國策

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Published: 2022-10-24
Source: 獅城新聞

國家發展部長李智陞10月4日在國會答問時重申，新組屋價格平穩仍可負擔，本地屋價中位數與家庭收入中位數的比例，遠比香港、倫敦、洛杉磯和雪梨要低。他也解釋了包含土地價值的組屋定價的必要性，因為作為國家資產，土地收益並不能當做政府財政經常收入，而得劃歸國家儲備金。作為重要的基本國策之一，公共住房政策必須與時俱進，適應時代且滿足國人的需求。

在建國初期，組屋政策聚焦於兩大目的。第一是解決國人的住房難題，把大量居住在衛生條件不佳，欠缺基本生活設施的貧民窟和甘榜的居民，遷移到生活機能完備的組屋區，並配合當年為發展經濟而工業化的土地規劃需求。第二是讓更多國人通過「居者有其屋」的政策，培養對國家的主人翁意識與歸屬感。應當說，經過最初數十年的努力，這兩個主要目標已經基本達成。

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如今，因應新的時代需求，組屋的政策目標也出現了變化。鑒於我國生育率持續低迷，為年輕人提供優質住宅，鼓勵他們儘早組織家庭，生兒育女，無疑也是公共住房政策的重要考慮。此前「有恆產者有恆心」的政策目標，也由於經濟發展推高房地產市場，而使得組屋成為越來越多家庭的重要資產、退休理財安排，乃至投資致富的工具。這些變化導致組屋政策面對更多更複雜的挑戰。

國際局勢的日新月異，同樣增加了組屋政策應變的壓力。隨著新加坡應對疫情得當，經濟社會環境安全穩定，遂越來越成為全球富裕階層青睞的宜居地。本地管理龐大財富的家族辦公室數目逐年增加，就反映了這股趨勢。加上政府鼓勵外來人才強化新加坡的國際競爭力，稀缺的土地資源難免日益珍貴，自然也就推動房地產價格節節攀升。

儘管新建組屋僅限於國民申請，公開市場轉售組屋也只進一步開放給永久居民購買，旺盛的私宅市場所催生的資產價格上漲，最終難免外溢到轉售組屋，並最終導引到新組屋的定價上升。因為私宅和組屋雖然是兩個市場，卻又互相聯動。用高價把私宅出售給外國買家的屋主，很多都不惜重金搶購轉售組屋，所以才出現了近期百萬元轉售組屋頻繁成交的現象。

政府最新一輪的組屋降溫措施，規定私宅屋主在售屋15個月後，方能購買轉售組屋，就是為了切斷兩個市場的聯動關係，減緩組屋價格的上漲勢頭，以減輕等不及新組屋的年輕夫婦，在組屋公開市場的競爭壓力。同時，建屋發展局也加快預購組屋的供應量，在2021年至2025年間計劃推出10萬個新單位，今明兩年每年平均新建2萬3000個單位，讓包括年輕夫婦的首次申購者安心。

房產是很多家庭的重要資產，更是不少年長者退休理財安排的核心成分。然而，對於年輕家庭，在組屋成為資產前，它也是最大的債務負擔。在當下高利率和高通貨膨脹的不確定環境里，審慎規劃組屋的房貸尤其關鍵。

作為住房，組屋可說是相當理想的選擇。可是，如果把組屋當做投資致富的工具，就很可能節外生枝，給自己帶來額外的風險與麻煩。

按常理，99年屋契的組屋可讓三代人盡歡顏。可是，如果是抱著坐等房價上漲來脫手漁利的心態，進而在公開市場買賣，就容易產生因擔心獲利不足而抱怨房價不公的僥倖心理。黃金地段組屋住滿10年才能轉賣的規定，正是要消除國人把組屋當做投機工具或「抽中大獎」的心理。年輕夫婦選擇價格廉宜的非成熟組屋區，安心養育孩子，待孩子成人，組屋區生活機能也發展完善，組屋自然就變成可觀的退休資產之一。投資畢竟還是需要時間和耐心的。

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