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新加坡四十年發展變化
從新加坡東海岸沿著尼浩大道一路向市中心駛去，城市天際線勾勒出來的是新加坡這四十年來的發展與變化。
新加坡美芝路航拍圖
70年代的黃金坊、黃金大廈，90年代的鴻福中心和美籍華裔建築師貝聿銘先生設計的新門廣場是新加坡過去的記憶，而風華南岸和雙景坊，以及建設中的國浩時代城，則是新加坡未來的風貌。
新加坡美芝路航拍圖衛星地圖
近幾年來，各大開發商也把關注點放在了武吉士美芝路地區，各類商業、住宅、酒店以及綜合型項目在美芝路至奧菲亞路的連接路段如雨後春筍般冒了出來。
重建中的經典地標建築邵氏大廈、國浩集團的綜合型項目國浩時代城、造型別致呈合抱環繞造型的雙景坊 (DUO)、城市發展集團旗下的風華南岸……
這一系列激動人心的項目將在未來幾年迅速改造武吉士地區的建築風貌，為職場人士、消費者、居住者帶去全新的工作、生活、娛樂體驗。就連新加坡國浩房地產的集團項目負責人鄭馨堯都不斷感嘆，「美芝路上從奧菲亞路和梧槽路路段已經發生了巨大的變化。」
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美芝路的升級換代
美芝路的東邊顯得有點寂寞，老舊的設施與現代化的新加坡有那麼一點不搭。
幸好，新加坡國浩集團發現了這一顆滄海遺珠。千里馬得遇伯樂，在2017年國浩房地產集團以16億2200萬新幣（約81億人民幣）的天價拿下該區域，並決定開發打造一個新的綜合體開發項目——國浩時代城。
國浩時代城概念圖
總面積為95萬零600平方英尺的國浩時代城，將設立30層樓的甲級辦公樓，另外則有3萬平方英尺的零售和休閒空間及超過200個的高級住宅單位，和作為保留建築的前美芝路警署。
美芝路的改頭換面，恰好迎合了年輕人所追求的工作-生活-娛樂一體化的新浪潮。國浩時代城的出現將有助於改造原本缺乏娛樂活動的美芝路地區，將其變成一個在新加坡獨樹一幟的以體驗為中心、以娛樂為導向的年輕人的新據點。
國浩時代城概念圖
國浩集團的重磅項目國浩時代城是新選擇美芝路作為出發點，邵氏大廈則是美芝路舊鄰居了。
邵氏大廈由邵氏基金所有，是一座建於1970年的商業大廈，這塊地當時在政府土地銷售計劃中出售，重建於前新娛樂戲院、曼舞羅戲院和當年赫赫有名的沙爹俱樂部。 邵氏大廈總共34層高，其中包括11層樓的辦公室，9層樓的停車場，附帶的一個零售裙樓中還有兩個電影院。
80年代的邵氏大廈
而現在的邵氏大廈即將被一個全新的辦公大樓所雀帶，總凈出租面積為222,700平方英尺。
在未來，新的邵氏大廈將和國浩時代城緊密相連，在二樓與周邊其他樓宇相通，還有地下行人通道連接武吉士地鐵換乘站，便於乘坐東西線和市區線。
此外，一街之隔的新達城也將完成其零售商場和會議中心的三年改造計劃。「享受最完美城市生活」將是新達城所希望帶給消費者的感受。
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相輔相成的未來格局
而新加坡城市發展集團（CDL）旗下樓盤風華南岸則是直接連接環線的濱海中心地鐵站。此外， 風華南岸也通過一座高架橋與新達城相連接，通向有南北線和東西線的政府大廈地鐵換乘站。
具有復合蜂巢設計外型的雙景坊（DUO）同樣引人注目：結合經典公寓、5星級酒店、購物中心和A級寫字樓。雙景坊共有兩棟49層高樓，一棟供居住用，一棟商用。
對於即將建成的國浩時代城和新邵氏大廈，仲量聯行辦公租賃市場市場主管這樣評論：「國浩時代城和新邵氏大廈將與風華南岸和雙景坊相輔相成，共同為該地區帶來一個高質量的甲級辦公空間，國浩已經恰當地將其命名為『時代城』。」
建築為了生活而建造，從建築的設計理念，到完善的配套，再到服務上的內容升級，美芝路的未來格局已初見端倪。
新加坡中央商務區
值得注意的是，在國浩時代城落成前，武吉士地區的辦公空間供應量相當有限。2015年已完工的風華南岸雖然有500,000平方英尺辦公空間，卻已經被擠滿。 同樣，2017年完工的雙景坊擁有568,000平方英尺的辦公空間也幾乎全部占滿。
因此，國浩時代城的落成，將極大的緩解該地區甲級寫字樓的供應壓力。
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勢頭強勁、潛力無限
當風華南岸五年前首次進入市場時，80％的潛在辦公室租戶就已經被吸引到這個地區。「美芝路地區有一個非常好的混合使用感覺，」 仲量聯行辦公租賃市場市場主管補充說， 「該地區有相當多的零售和餐飲服務，而且離新達城這個大型零售商場也不遠。」
世邦魏理仕諮詢與交易服務董事經理阿姆斯特朗也指出，美芝路吸引了來自各行各業的租戶，其中包括金融科技、技術、能源部門、合作運營商和跨國公司等，他們都非常欣賞中央商務區的便利性。強大的交通連接性與豐富的周邊設施贏得了租戶的青睞。美芝路距核心中央商務區（CBD）-萊佛士坊和濱海灣。僅有很短的路程。
新加坡濱海灣金沙酒店
由於新加坡整體甲級寫字樓租金在2017年上半年觸底，在此之後市政廳/濱海中心一帶的寫字樓租金上漲達20％，而武吉士地區寫字樓租金則上漲了16％。分析師預計2019年下半年新加坡整體的寫字樓租金將進一步上漲5％至8％。
此前，武吉士區域的辦公室租金一直徘徊在每月每平方英尺7新幣至9新幣之間。但雙景坊（DUO）強勢推動了租金價位，目前已經達到了每月每平方尺12新幣的總有效租金。
甲級寫字樓示意圖
租金價格的提升代表了市場對該地區的認可度。目前武吉士與濱海灣和萊佛士坊的高級寫字樓價格可以說是相當接近，展示了武吉士地區全新優質辦公樓的議價能力。
「不管是在濱海灣、萊佛士坊還是丹戎巴葛，辦公樓的交易價格均為每平方英尺每月11新元左右。」因此，仲量聯行辦公租賃市場市場主管預計，國浩時代城會更加吸引那些期待著硬體升級的租戶。
甲級寫字樓示意圖
從毗鄰的風華南岸和雙景坊的出色表現來看，加上未來三年美芝路附近的甲級寫字樓供應有限，將於2022年完工的國浩時代城已受到矚目。
國浩時代城也將以「兩位數租金」進行交易。 只是辦公樓尚在開發中，兩年後才可開放出租。 「我們對未來的市場非常樂觀，」 阿赤保說，「供應量很低，但來自許多不同行業的需求卻相當高。」
新加坡丹戎巴葛商務區的迷人夜景
阿姆斯特朗還表示，由於靠近萊佛士坊和濱海灣，美芝路/奧菲亞路和梧槽路走廊主要充當了中央商務區的延伸。目前計劃的是做一個綜合功能區，設有辦公室、酒店和住宅。「由於甘榜格南保護區的傳統和文化氛圍，該地區也是獨一無二的。這個微型市場現有的商業建築結構很具有地區獨特性。」
新加坡甘榜格南地標建築—蘇丹回教堂
隨著美芝路 / 奧菲亞路段在未來十年里轉型成一個成熟的工作-生活-娛樂為一體的綜合性中心區域，該地區的房地產價格必定會進一步上漲。不少投資者已經開始關注投資風口，試圖搶占市場先機，拔得頭籌。
新的生活方式、更多元的娛樂選擇、便利的交通、完善的設施服務……美芝路的優勢實在是太多，但更為值得注意的是新加坡政府的未來計劃。
由於新加坡政府在未來十年將施行新的區域規劃，因此2023年後可能沒有新的中央商務區。因此，上述幾個武吉士地段的項目可能是各類企業商家占據甲級寫字樓的最後機會。
