# 新加坡人到新山置業，如何避坑買到百萬元以下的房子？ URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/qeAxq Published: 2024-04-01 Source: 獅城新聞 有意在馬來西亞柔佛州置業的外國人，只能購買房價100萬令吉（約28萬5000新元）或以上的房子。但是，在一些情況之下，可以購買房價少過100萬令吉的高樓住宅單位。 外國人到柔佛購買住房，包括公寓（condominium/apartment）和服務式公寓（serviced apartment），只能購買房價100萬令吉或以上的單位。 這是從2013年起，馬來西亞政府當時發現，前來置業的外國人有增加趨勢，因此把門檻設在100萬令吉或以上。柔佛州政府也在2014年跟隨中央政府的政策，把門檻設在100萬令吉或以上。 三種情況 外國人能以低於100萬令吉置業 但是，以下情況例外。 第一、在柔佛被劃分為國際區（international zone）的住宅項目，外國人能以低於100萬令吉的價格買入。目前，國際區包括：位於依斯干達公主城（Iskandar Puteri) 的美迪尼（Medini）、中國房地產發展商碧桂園所開發的兩個項目森林城市（Forest City）和金海灣（Country Garden Danga Bay) 。 第二、在2014 年之前獲得建築規劃批准（Building Plan Approval）的項目，房地產發展商能以低於100萬令吉、但不少於 50萬令吉（約14萬新元）的價格出售住宅單位給外國人。這個特例，只限於公寓（condominium/apartment）和服務式公寓（serviced apartment）。 而且，要是這類公寓無法在獲批期限內建好，發展商可以向州政府申請延期，但需支付一筆費用。這也意味著，這些項目在2014年或之後推出銷售時，仍能以50萬令吉或以上賣給外國人。 ![新加坡人到新山置業，如何避坑買到百萬元以下的房子？](https://www.shicheng.news/images/image/1741/17417277.avif?0) 第三，個別房地產發展商可向州政府提出申請，讓外國人能以低於100萬令吉買入公寓單位。有關當局並沒有發出一套指導方針供遵循。州政府會根據個別發展商的情況，批准申請。 所以，要是有公寓項目，能以低於100萬令吉向外國人出售單位的話，外國買家最好要求該項目發展商出示證明。 外國人在以低於100萬令吉價格買入單位之前，最好向發展商確認是否已經獲得州政府的批准，因為州政府會視各別發展商情況，給予批准與否。 外國人須支付更高買方印花稅 另外，從今年1月1日起，馬國政府把外國人需要繳付的買方印花稅（buyer stamp duty），一律調整為4%。在這之前，首10萬令吉的買方印花稅為1%、接下來10萬零1令吉至50萬令吉為2%、接著50萬零1令吉至100萬令吉為3%，超過100萬令吉為4%。 馬來西亞柔佛州高樓住宅市場走出疫情陰霾。去年，公寓和服務式公寓皆量價齊升，滯銷單位繼續減少。但，樂觀市道仍存隱憂，外國買家宜謹慎入場。 根據馬國國家房地產信息中心（National Property Information Centre，簡稱NAPIC）所發布的2023年度報告，柔佛州新山縣服務式公寓（serviced apartment）去年共有2973個單位成交，比起前年843個單位高出253%；去年平均價為58萬2348令吉（約16萬6000新元），比前年高出27%。這促使去年總成交額達到了17億3100令吉（約4.8億新元），比前年多出3.5倍。 至於公寓（condominium/apartment），去年成交的單位為1724個，比前年多出47%；去年中位價升高到了36萬令吉（約10萬3000新元），比前年高出6.5%。但，若從平均價來看，則升高了20%。這表示，在1700多個成交單位當中，有些單位以偏高的價格售出，造成平均價突破了40萬令吉（約11萬5000新元）。 ![新加坡人到新山置業，如何避坑買到百萬元以下的房子？](https://www.shicheng.news/images/image/1741/17417278.avif?0) 服務式公寓較受落 因建在市區中心和成熟市鎮 無論從售價和銷量來看，服務式公寓都比公寓相對高，主要是因為這些項目都建在新山市區中心和成熟市鎮，因此比較受落。 服務式公寓是十多年前才興起的住宅類型。「由於土地稀缺，加上土地成本高昂，削簿了發展商的利潤，造成發展商減少建造單層排屋，紛而轉向只需小片土地就可開發的服務式公寓。 由於服務式公寓是建在商用地段，所以地面樓層一般上都是經營各種生意的店鋪，住宅單位就建在店鋪的上方。公寓則沒有零售單位，頂多只有一家迷你超市。 服務式公寓項目能建造更多單位 由於服務式公寓是建在商用地段，因此獲准根據地段容積率（plot ratio）來決定興建多少單位；反觀公寓則是建在住宅地段，因此以人口密度（density）比例來決定興建多少單位。 以4萬平方尺土地為例，在商用地段，若州政府允許發展的容積率為一對十，這表示可建築面積為40萬平方尺，即十倍。扣除20%面積用來建造水溝、路徑等基本設施，仍有32萬平方尺的面積可供建築住宅單位。假設一個單位面積600平方尺，建築商能建造大約530個單位。 ![新加坡人到新山置業，如何避坑買到百萬元以下的房子？](https://www.shicheng.news/images/image/1741/17417279.avif?0) 另一方面，在住宅地段，則是根據人口密度比例來計算的。若以4萬平方尺人口密度最高為400人，以一家四口典型家庭推算，發展商最多只能建100個單位。 這意味著，基於服務式公寓項目可建更多單位，若賣得越多，發展商也就賺得更多。 截至2023年，已經獲得入伙紙的服務式公寓單位超過9萬個。明顯地，比6萬5000多個公寓單位來得多。 根據馬國國家房地產信息中心的定義，獲得入伙紙的單位包括在幾十年前竣工、並已入住多年的項目。目前的數量超過15萬個單位。 所以，值得關注的，是以下這兩個數據。 未獲入伙紙、但在建造中的公寓單位有3312個、服務式公寓單位有2萬零561個，總計2萬3873個單位。至於建築圖已獲批、但仍未施工的公寓單位有4307個、服務式公寓單位則有2萬6385個，合計超過3萬個單位。 ![新加坡人到新山置業，如何避坑買到百萬元以下的房子？](https://www.shicheng.news/images/image/1741/17417280.avif?0) 這可以歸結於幾個因素，包括：快速發展導致出現供過於求的現象、投機活動、經濟波動、市場需求變化和監管挑戰。 自今年1月中旬，新馬兩地簽署了柔佛-新加坡經濟特區（JS-SEZ）諒解備忘錄之後，有越來越多房地產發展商看好柔佛州的住宅市場，計劃向州政府提交發展准證（Development Order，簡稱DO）以興建更多住宅項目。 另一方面，新山縣的公寓和服務式公寓滯銷單位，即推出九個月後仍賣不出的單位，雖然已從2020年的1萬9080個單位，減少到去年的1萬3716個，但馬國房地產諮詢機構萊坊董事李坤娣指出，監管當局接下來如何緩解供應可能出現過度過剩的問題 ，至關重要。 可見，就在買氣回暖、行情看漲、當地發展商大興土木之際，市場能多快消化單位庫存和將推出市場的供應量，仍有待進一步觀察。 很多新加坡人會到新加坡置業，但他們都不會買太貴的公寓。 這是一種溢出效應，有人會為了降低生活成本，而選擇到新山居住，尤其是在新加坡工作的馬來西亞人或者已經退了休的新加坡人。 ![新加坡人到新山置業，如何避坑買到百萬元以下的房子？](https://www.shicheng.news/images/image/1741/17417281.avif?0) 令吉近期疲弱的走勢，導致當地房價顯得相對便宜，除了強勁的新元幣值，加上新加坡推行的房產降溫措施、新加坡屋價仍處於偏高水平等因素，促使一些新加坡居民往海外買房投資，僅一衣帶水的新山成了熱門地點。 這兩年來，新山住宅租金收益率都是馬國所有州屬主要城市當中最高的。 數據顯示，新山於今年2月份的住宅租金收益率為6.25%；去年七月份為6.24%。 當今年1月中旬宣布新柔地鐵系統工程進度完成65%後，為市道增加了信心。但是，接下來房價和租金走勢如何，仍有待觀察。除了因為供需問題，其他因素還包括項目成本、宏觀和微觀經濟環境、政府政策、政治動向等。 但到海外置業，確實得做足功課。在可控範圍內打好算盤，即購買相對低價、符合自己財務能力的單位，以免不可控因素出現時，能把風險降至最低。 ![新加坡人到新山置業，如何避坑買到百萬元以下的房子？](https://www.shicheng.news/images/image/1741/17417282.avif?0)