# 新加坡超奢華公寓市場的新常態

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Published: 2023-09-27
Source: 獅城新聞

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*在4月份降溫措施落地後，2023年第2季度外國人在新加坡的購房量有所滑落*

在 4 月底的房地產降溫措施過後， 7 月初成立自己同名房地產中介公司的 Steve Tay 發現，想要在新加坡購房的外國人諮詢量急劇下滑。

外國買家如今購買任何住宅物業都得繳納 60% 的額外買家印花稅 （ABSD），比之前的 30% 高出一倍。這位Steve Tay Real Estate （STRE） 執行董事表示：「許多人都在觀望，並審慎評估他們的選擇。」

Edmund Tie 執行長 Desmond Sim 表示：「當 2021 年 12 月外國人的 ABSD 調高至 30% 時，我們仍能說服外國買家新加坡是穩定的投資目的地，因為澳洲、加拿大、香港特區和英國也以類似的幅度上調其外國購房者的稅率。」

「但60%的ABSD卻表明，政府不僅僅希望外國資本進入新加坡，而是要外國人在這裡紮根，為新加坡經濟做出更多貢獻，而非純粹注入資金。」他補充道。

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**美國公民是最大的外國買家**

橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與分析高級副總裁孫燕清在其 7 月 19 日的報告中解析：「在4月份實施降溫措施後，2023 年第2季度外國人在新加坡的購房量有所滑落，這並不令人感到意外。隨著住房供應增多，私人住宅的價格也出現了緩和與穩定的跡象。」

美國公民崛起為新加坡最大的外國買家，在2023年第2季度購入最多的公寓。根據橙易產業的數據，他們取代了在2023年第1季度及2017年至2022年連續六年占據榜首的中國公民。

美國公民以及冰島、列支敦斯登、挪威和瑞士的公民和永久居民（PR）被豁免60%的ABSD，因為這五個國家與新加坡簽訂了自由貿易協定（FTA），給予其公民與新加坡公民同樣的稅務待遇。

7月份，向外國人（非永久居民）出售的非有地私宅新房比例下滑至1.6%，這是自1998年5月亞洲金融危機以來的最低水平。PropNex 研究與內容主管Wong Siew Ying將這一創紀錄的低數據歸因於4月底的 「懲罰式上調 ABSD」。

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**豪宅市場的需求已「枯竭」**

當外國人推動核心中央區（CCR）的住房需求時，面積至少2千平方英尺的四居室單位往往最受追捧。按每平方英尺計算，位於黃金地段的頂樓空中別墅和大型公寓的溢價率最高，需求主要由中國買家推動。

第一太平戴維斯研究與諮詢部執行董事 Alan Cheong 表示：「該細分市場的需求已經枯竭。」

逆勢而上的是超豪華公寓蘭心居（Les Maisons Nassim），由香港上市公司信德控股在核心中央區第10區黃金地段打造。Edmund Tie 在 8 月 16 日發布的《2023 上半年豪宅報告》中指出，2023上半年的五大最貴非有地豪宅交易中，它占據了四席，交易額從3千萬新元到4千5百萬新元不等。這相當於每平方英尺5050至5727新元。

隨著今年6月售出餘下的兩套房，共擁有14個單位的蘭心居現已全部售罄。根據市區重建局（URA）的數據，這最後兩套房很可能由同一買家（由外國人轉為永久居民）購入，因為它們是在同一棟的一二層，期權都在 6 月 27 日發出。根據所放置的禁售令，6179平方英尺的第二層單位以3275萬新元（5300新元/平方英尺）的價格售出，而第一層單位則以3076新元（5050新元/平方英尺）的價格售出，總額達到6351萬新元。

8月16日，新加坡警方宣布有10人因涉嫌偽造文書、洗錢和拒捕而遭到拘捕，這讓本已低迷的豪宅市場又再次受到衝擊。警方於8月15日突擊搜查多個地點，包括沿主教門、友和園、那森路和第3道的優質洋房（GCB）；升濤灣珍珠島上的一棟洋房；以及利安尼山、巴德申山和湯林生路的豪華公寓。

警方查封了總值超過10億新元的房產、豪車、現金及其他資產。根據警方8月18日的最新消息，據稱共有價值8.31億新元的105處房產被查封，包括聖升濤灣的7棟洋房和79個公寓單位，其中19個單位仍在建設中。另有19處商業與工業房產被下達了禁止處置令。

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*8月18日警方查封價值 8.31 億元的105處房產，包括聖升濤灣的7棟洋房和79個公寓單位，其中19個單位仍在建設中*

警方還澄清，在這些優質洋房內被捕的福建籍外國人並非業主。警方稱，被捕者年齡介於31 至44歲之間，國籍包括中國、土耳其、賽普勒斯、柬埔寨和尼萬那杜。據說另有12人正在協助調查，警方目前仍在通緝另外8人。警方說，這些人之間互有關聯。

警方繳獲的其他物品包括：總值超過1.1億新元的銀行帳戶存款；包括外幣在內的2千3百多萬新元現金；250多個奢侈名牌包和手錶；270多件珠寶首飾；兩根金條120多台電腦和手機等電子設備；以及11份載有虛擬資產信息的文件。

**打擊洗錢**

在新加坡警察部隊（SPF）公告後，新加坡金融管理局（MAS）隨之也於8月16日表示，將對違反「反洗錢規定」的金融機構採取「堅決行動」，全力打擊資助恐怖主義的行為。

Edmund Tie的Desmond Sim表示：「我們可以將之視為一種積極的信號，表明新加坡在反洗錢問題上的嚴正態度。這提高了我們在金融界的聲譽，也展示出MAS和商業事務局是如何聯手打擊此類洗錢活動。」

他認為，房地產經紀必須對高價房地產交易保持警惕。「這明確向行業顯示，我們需要了解本身的客戶，並遵守嚴格的反洗錢程序。」

Huttons Asia執行長Mark Yip補充道：「所有房地產銷售人員在打擊洗錢和腐敗威脅方面都扮演著重要角色。在交易進行之前，對客戶進行背景調查是一項法律規範。調查內容包括姓名、出生日期和國籍。畢竟文件可以偽造，目前並沒有萬無一失的方法。」

如果某交易被標記為可疑交易，又或房地產經紀對其有所懷疑，則必須通知法規部門，接著提交一份可疑交易報告。有些可疑行為包括多付房款或使用大量現金。

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*自2021年12月推出後，長江實業控股開發的230個單位永久地契Perfect Ten已售出97%*

**「核心買家群體」**

STRE的Steve Tay表示，以前是以外國買家為主，如今卻是主要由新加坡籍買家、新加坡永久居民和美籍華裔推動需求。

「在需求蛋糕的邊緣，那些更具冒險精神的買家已然消失。如今只剩下一批想要傳統屬性的核心買家：靠近地鐵站，靠近好學校，優質項目和信譽良好的開發商。這些本地買家積極尋求的是一居室、兩居室和三居室。」第一太平戴維斯的Alan Cheong說道。

這也解釋了黃金地段第10區的武吉知馬地區公寓受追捧的程度。這一帶的名校包括萊佛士女子小學、美以美女校、南洋小學和華僑中學。因此，學校屬區的物業廣受新加坡人歡迎，尤其是有學齡兒童的家庭。

示例之一是由長春產業（Allgreen Properties）開發的御景苑（Royalgreen），位於安娜馬來道而毗鄰武吉知馬路，已於2021年完工。這座285個單位的永久地契公寓於今年4月中旬全面入伙。除了學校，這座公寓距離市區線的第6道地鐵站僅數步之遙。

御景苑主要有兩居室和三居室，還有一些四居室。2023年前4個月被搶購的最後30套公寓皆為兩居室，根據所放置的禁售令，售價從710平方英尺的184.6萬新元（2599新元/平方英尺）到689平方英尺的202.6萬新元。

鄰近武吉知馬路，商業大亨李嘉誠的旗艦房地產公司——香港上市的長江實業控股於2021年12月18日推出擁有230個單位的永久地契Perfect Ten公寓。時間點正好在2021年12月16日的房地產降溫措施出台兩天後，外國人的ABSD從20%上調至30%。

Perfect Ten的銷售起步緩慢，但勢頭從2022下半年開始變得勇猛。根據所放置的禁售令，3月至8月期間售出的單位價格從797平方英尺兩居室的258.9萬新元（3250新元/平方英尺）到1227平方英尺三居室的429萬新元（3500新元/平方米）不等。截至8月18日，Perfect Ten已售出97%。

Perfect Ten獨家擁有兩居室和三居室。公寓臨近市區和湯申東海岸線的史蒂芬地鐵轉換站，而英華學校和新加坡華文女子學校也在方圓1公里範圍內。

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*自年初重新推出以來，擁有139個單位的經禧16號至今全部單位已售罄*

**購買勢頭飆升**

自年初以來購買勢頭就飆升的另一個開發項目是經禧（Cairnhill）16 號，位於黃金地段第9區經禧坡的39個單位永久地契精品物業。該項目由上市公司長成控股和海天國際的合資企業——TSky Development所開發。

經禧16號於2021年底進行預售，唯反響平平，於是開發商在2022年底關閉了售樓處，以對其展廳進行全面的翻新改造。當今年年初展廳重新開放後，銷售額即時猛增。

雖然大多數單位都是兩居室和三居室，但該項目有9套三居室加書房和4套四居室公寓。TSky Development的銷售與營銷主管Kelly Ang表示，至今經禧16號全部單位已售罄。

6月至7月期間，經禧16號售出的單位包括售價215.5萬新元（2781新元/平方英尺）的775平方英尺兩居室、售價330萬新元（3128新元/平方米）的1055平方英尺三居室、售價357.5萬新元的1292平方英尺三居室加書房，以及售價560.6萬新元（3215新元/平方英寸）的1744平方英尺四居室。

經禧16號售出的37套公寓中，新加坡買家占23套（62%），中國買家占5套（13.5%）。美國、緬甸和印尼公民各占兩套，法國和瑞士公民各占一套。經禧16號計劃於今年年底完工。

重新推出後，售出的單位起價是549 平方英尺的一居室為141.7 萬新元（每平方呎 2582 新元）；872 平方英尺的二居室為216.1 萬新元（每平方呎 2479 新元）；1281 平方英尺的三居室為317.8 萬新元（每平方呎 2481 新元）；1496 平方英尺的四居室為397.8 萬新元（每平方呎 2658 新元）。

根據8月2日所放置的禁售令，藝雅軒（The Atelier）最後出售的單位是該22層樓公寓最頂層的一套549平方英尺一居室，售價149.8萬新元（2729新元/平方英尺）。因此，根據已發出的期權，該公寓已100%售罄。

藝雅軒是由上市開發商萬國置業（Bukit Sembawang Estates）於2021年3月推出，距今僅兩年多。步行5到7分鐘即可到達紐頓地鐵轉換站（南北線和市區線）和著名的紐頓熟食中心。方圓1公里範圍內的學校包括英華學校（初中和小學）、英華學校（巴克路）、聖約瑟夫學校（初中）和聖瑪格烈小學。

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*376個單位的豪華公寓藝雅軒於8月初已銷售一空，4月的降溫措施後，所有兩居室都售罄*

**多樣化的需求**

第9區的一個項目悄然售罄全部單位，這就是由豐隆控股、國浩置地和Hong Realty聯合開發的藝雅軒。這座位於里巴巴利弄的高檔公寓共有376個單位，於 2020年1月推出。該項目包含從一居室到四居室的廣泛多元選項，面積從527平方英尺到2411平方英尺不等。

在推出的首個月內，藝雅軒就售出17個單位，價格不等，包括527平方英尺一居室售188萬新元（每平方呎 3564 新元），以及帶家庭區的四居室售 842.6 萬新元（每平方呎3495新元）。

藝雅軒最後的22個單位已於4月至8月間全部售罄。除了一套2067平方英尺的四居室在4月份以685.8萬新元（每平方英尺3318新元）成交之外，其他售出的單位都是527和538平方英尺的一居室，價格從167.8萬新元（每平方英尺3181新元）到171.8萬新元（每平方英尺3118新元）不等。

豐隆控股銷售與市場營銷主管Betsy Chng表示：「最近4月份的降溫措施出台之前，面積較大的單位就已經全部售罄。而在這些措施出台後，較小單位的大部分買家都是本地人，包括想要在黃金地段擁有永久地契房產並自住的年輕夫婦。還有一小部分是出於投資目的。」

藝雅軒的買家當中，新加坡人占48%，永久居民和外國人各占26%。她表示：「我們很幸運，藝雅軒能夠相對較快地售罄，尤其是對於一個超奢華樓盤而言。」

她將銷售業績歸功於該項目的永久業權、第9區的黃金地段和便利性，以及毗鄰大世界地鐵站、大世界商場和史蒂芬地鐵轉換站等配套設施，伊頓幼兒園、奧德賽國際幼兒園和河谷小學也在附近，而且開車一會就到中央商務區和烏節路。

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*在4月的降溫措施出台之前，全部四居室和兩套頂樓空中別墅都已售罄。開發商遂推出瞄準新加坡買家的兩居室和三居室單位*

**量價驅動的小型單位**

由劉景發有限公司開發的康鄰豪庭（Klimt Cairnhill）已於1月初重新推出，這是位於第9區黃金地段經禧路的豪華公寓，擁有139個單位。許多2,056平方英尺的四居室單位都在 2023 年前3個月被中國買家搶購一空，其中包括 5,920 平方英尺的豪華頂層公寓，售價為 2,750萬新元（每平方英尺 4,645 新元）。另一套頂樓空中別墅面積為4,898平方英尺，於 2021 年 11月以2,600萬新元（每平方英尺5,309新元）的價格成交。

繼4月底降溫措施落地後，劉景發推出了瞄準新加坡買家的兩居室和三居室單位。自那以後，出售的單位價格是829平方英尺兩居室為265萬新元（3197新元/平方英尺），兩居室加書房為280萬新元（3378新元/平方米），1,496平方英尺三居室則高達574萬新元。該項目至今已售出約53% 的單位。

劉景發的執行董事Alvin Teo表示：「新加坡人主要購買價格低於300萬新元的兩居室和兩居室加書房。較低樓層的兩居室加書房都已全部售罄。」

他指出，康鄰豪庭60%以上的買家是新加坡人，其餘30%是美國籍的亞洲人。康鄰豪庭至今尚未有永久居民買家。

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*根據所放置的禁售令，120個單位的藝雅軒再度推出，如今已全部售罄。據稱超過80%的買家是本地人*

**住房市場「仍有彈性」**

Edmund Tie的Desmond Sim表示：「一般來說，由於量價的原因，較小的單位會賣得更好。近期發布的新消息顯示，積壓的需求已經得到滿足。如果你今天手握200萬新元的買房預算，就會有眾多選擇。」

他預計新加坡房地產市場將保持彈性。「8月17日發布的瑞銀（UBS）全球財富報告顯示，2021年至2022年間新加坡和挪威的人均財富增長了2萬多新元。與此同時，美國、荷蘭、加拿大、澳洲、紐西蘭和雪梨等其他主要國家/地區的成人人均財富損失超過4萬新元」。

「然而，利率上升正在抑制房地產市場。雖然它現在處於高位，人們擔心的是它還會持續高漲。」

STRE的Steve Tay表示，計劃移居新加坡的外國人會決定先租房，同時申請新加坡永久居民或公民身份。他們可以藉此避開懲罰性的 ABSD。「這將導致短期內購房需求下降，但中長期需求仍然保持不變。想買房的人會考慮價格合理的住宅單位，供自己或子女居住。」