# 新政：房地產新降溫措施出台因應利率攀升 ！降溫措施對發展商影響小

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Published: 2022-10-25
Source: 獅城新聞

**多方面抬高貸款資格門檻 房地產新降溫措施出台因應利率攀升** 

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政府星期四（9月29日）深夜宣布推出最新一輪房地產降溫措施，以應對市場利率在近期顯著增長的趨勢，確保人們謹慎貸款買房。（王彥燕攝）

**除了建屋局首次將組屋貸款的數額組以每年3％的利率下限來計算，組屋貸款與估值比率（LTV）頂限也從85％下調至80％。此外，用於計算總償債率（TDSR）和每月償還貸款比率（MSR）的中期利率下限將調高0.5個百分點。當局採取這些措施，旨在確保國人審慎借貸和緩和需求，以促進房地產市場的可持續狀況。**

政府星期四（9月29日）深夜宣布推出最新一輪房地產降溫措施，以應對市場利率在近期顯著增長的趨勢，確保人們謹慎貸款買房。

從即日起，申請建屋發展局房貸的組屋買家，當局將首次採用每年3％的利率下限（interest rate floor）來計算他們可申請到的房貸數額。

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政府也把建屋局的組屋貸款與估值比率（LTV）頂限從85％下調至80％。

至於私人金融機構發放的房貸，新加坡金融管理局規定用於計算總償債率（TDSR）和每月償還貸款比率（MSR）的中期利率下限，將調高0.5個百分點。

國家發展局、建屋局和金管局在聯合發布文告中說，政府採取這些措施，旨在確保國人審慎借貸和緩和需求，以促進房地產市場的可持續狀況。

文告說：「市場利率已大幅上升，未來還會進一步調高，這將影響購房的借貸成本。為確保審慎借貸和避免將來償還房貸方面出現困難，政府將收緊房貸的最高貸款額度。」

****|** 建屋局房貸實際利率維持在2.6％**

建屋局在新條例下計算組屋房貸的合格貸款金額時，所採用的利率將為每年3％，或公積金普通戶頭利率再加0.1個百分點，視何者更高。

建屋局房貸的實際利率則維持在2.6％。文告說，建屋局優惠利率每季度檢討一次，將繼續比目前公積金普通戶頭的利率高出0.1個百分點。

文告說，建屋局使用利率下限來計算房貸金額，鼓勵購屋者謹慎借貸，因為購買組屋是一項長期的財務承諾。

這個新規定適用於建屋局從星期五（9月30日）起收到的房貸申請，以及9月30日當天或之後出售的新組屋或剩餘組屋。

另外，組屋LTV頂限從85％下調至80％，適用於建屋局星期五起收到的新組屋申請和完整的轉售組屋申請。這個修訂不適用於私人金融機構發放的貸款，它們仍維持在75％。

文告也說，調整LTV頂限預計不會顯著影響首次購屋者和低收入購屋者，因為他們直接向建屋局購買組屋時，可獲得高達8萬元的購屋津貼，購買轉售組屋時也可獲得高達16萬元的津貼。他們也能動用公積金存款來買屋，從而降低所需貸款數額。

就私人金融機構發放的住宅房貸，金管局規定把計算買方的總償債率（TDSR）和每月償還貸款比率（MSR）的中期利率下限，從3.5％調高到4％，非住宅房貸則從4.5％調高到5％。

文告說：「這一調整反映了與2013年至2021年的超低利率時期相比，如今利率預計在中期內升高。」

過去幾個月來，與3個月新元隔夜利率（SORA）掛鉤的抵押貸款利率不斷上升，並且預計明年會隨美國利率上調而進一步上升，之後才逐漸穩定下來。跟2013年至2021年低利率時期相比，下來利率將處於較高水平。

「修改後的中期利率下限將確保家庭在較高利率環境下，能審慎地借房貸。這是必要的，因為房貸是長期承諾，而且往往是家庭最大負債。一些借款人或許須適當地調整他們預定的房貸規模，不過當利率上升時，他們會更有能力償還貸款。」

這條例適用於在9月30日或之後簽署選購權書（OTP）或買買協議（Sale and Purchase）的房貸。

**分析師：降溫措施對發展商影響小 部分房地產股或下滑 是投資者進場時機** 

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政府新一輪房地產降溫措施出台後，本地房地產發展商股早盤下跌後收復失地。股市分析師預測，此次對發展商影響小，部分房地產股可能下滑，是投資者進場的時機。

城市發展（CDL）星期五（9月30日）早盤一度跌2.4％，收盤微跌0.13％至7.60元；國浩房地產（GuocoLand）最低跌1.2％，收報1.65元，無變動；華業集團（UOL）早盤跌0.5％，閉市上漲3.26％至6.65元。

這次政府提高貸款門檻以免購房者過度借貸，從私宅搬到組屋的屋主也將面對更大挑戰。受訪股市分析師都認為，這次的降溫主要目標是組屋市場，而不是私宅市場。

**| 新降溫措施 對組屋銷量影響較大** 

新加坡興業銀行（RHB）分析師納達蘭加（Vijay Natarajan）接受《聯合早報》訪問時說，新降溫措施對組屋銷量的影響較大，尤其是日益增多的100多萬元轉售組屋，交易量可能會因此減少，但對價格的影響不大。

他預測，這對私宅轉售量的影響很輕微，但有助於緩解最近新私宅項目開盤時出現的「唯恐錯過」情緒。

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賣私宅後須等15月才能買轉售組屋 降溫措施或抑制百萬組屋交易勢頭

提供組屋貸款不多 三銀行房貸料可維持適度增長

「房屋交易量下滑對上市的房地產經紀公司的衝擊相信會更大，對發展商的影響則很小，因為發展商的未售單位所剩不多，而且股價估值也已反映了下行風險，房地產股的價格比重估凈資產值（RNAV）低了大約60％。」

APAC產業（APAC Realty）和博納產業（Propnex）分別下跌1.67％和2.6％，收報0.59元和1.50元。

星展集團研究分析師陳偉祥和陳麗睿認為住房價格會逐漸平穩，因為獲得強勁租賃市場和高昂地價的支撐。

他們預測上市發展商的股價最多出現反射反應（knee-jerk reaction），而且比上一輪降溫措施公布時更輕微。他們認為，股價低於市帳率的發展商股若出現任何反射反應，都是買進的好機會。

「新私宅銷量今年來下跌了近45％，我們預測，相較於最近數月來推出市場的新私宅項目，接下來開盤的新私宅項目銷量會更緩慢。至於房價，我們認為，降溫措施會抑制房價繼續上漲並保持平穩，但就業前景不明朗可能導致房價下滑。」

他們看好城市發展和國浩房地產的股價表現。

火熱的組屋市場有望降溫，花旗銀行的最新研究報告指出，由於這輪措施調整著重於組屋，而政府這次沒有收緊與額外買方印花稅相關的政策，因此措施對整體私宅需求和價格的影響不大。

不過，大眾私宅的需求可能會明顯下滑，因為組屋提升者可能因為貸款條例收緊而減少。

花旗建議投資者趁低買入城市發展和華業集團的股票。

這次政府提高貸款門檻以免購房者過度借貸，從私宅搬到組屋的屋主也將面對更大挑戰。降溫主要目標是組屋市場，而不是私宅市場。——分析師

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