# 獅城地產不能說的秘密

URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/rzVbY
Published: 2020-02-28
Source: 獅城新聞

![獅城地產不能說的秘密](https://www.shicheng.news/images/image/1627/16272068.avif?1589857582)





![獅城地產不能說的秘密](https://www.shicheng.news/images/image/1627/16272069.avif?1589857582)





想像一下，你在新加坡

擁有這樣的極品海景豪宅

在購買之初，

會多麼興奮和嚮往,

享受也可期待這樣**稀缺的資源**，

價值也會**水漲船高**

然而， 7年後...... 在2010年，這位買家以**1280萬**買下這棟聖淘沙的400平米海景。在2017年，以**660萬**價格清盤出售，直接**虧損超過600萬**。 

![獅城地產不能說的秘密](https://www.shicheng.news/images/image/1627/16272072.avif?1589857582)





\_ 如果你早知道持有七年後， 會虧損600萬新幣， 那還會為當初豪華稀有的海景買單嗎？ 

**如果我告訴你**

**同樣在新加坡房市場，**

**同樣的時間進場和出場**

**另外的一個地產價格卻漲超過3倍**

**帶來超過600萬新幣的利潤**

**這樣的反差，是否能啟發您思考和研究？**

……

![獅城地產不能說的秘密](https://www.shicheng.news/images/image/1627/16272073.avif?1589857582)





**新加坡特色的樓市**

外表看是熱手香餑： 極度稀缺的土地資源，

高收入，高素質的居民， 較低的房價收入比， 絕佳的居住環境， 令人無法抗拒； 而很多人進場之後發現， 進場容易出場難， 新盤看漲，但二手價格幾乎不動， 賺錢的大聲，但虧錢的的不講 **為什麼理想很豐滿** **現實卻如此骨感？** 

![獅城地產不能說的秘密](https://www.shicheng.news/images/image/1627/16272074.avif?1589857582)





![獅城地產不能說的秘密](https://www.shicheng.news/images/image/1627/16272075.avif?1582875256)





「 新加坡房地產市場與中國市場

**生態其實**完全不一樣

如果認知不一樣，

投資原則不一樣，

那麼結果也會不一樣 」

-- 博納地產：**Kevin Feng 馮舟**

繼續往下，看個兩個故事

**01**

\_ \_ \_ **醫生問我一個價值百萬的問題：** **「同樣這個物業，你賺了幾萬塊，我賺了300萬，林先生賺了600萬，從中你學到什麼？「** \_ \_ \_ 

2018年5月, 我一個朋友付醫生，給我簡訊下面這則新聞「Breadtalk 1250萬買Six Avenue的店鋪」，他對我發了一個苦笑表情，我也回了個苦笑表情，因為是我們一起的一段經歷：

![獅城地產不能說的秘密](https://www.shicheng.news/images/image/1627/16272076.avif?1589857582)





2010我入行第三年，積累了一些不錯的本地投資客戶群。一個客戶找我，說有間商鋪要我賣，但要求是不可以登廣告，只能發給熟客，**合同價320萬，還需要另外支付50萬的現金。**我很快拿了銀行估價，最高銀行估到300萬新幣。 賣方合同要320萬，還要額外收50萬的現金，不是一件易事，但我還是發給了我熟悉的客戶群。很快一位醫生回復我，碰面，研究，然後爽快給了1%訂金支票加上一張50萬的現金支票，買下這間店鋪。醫生拿到店鋪，做了簡單的裝修和分割，租給了3個披薩，甜點，ATM和Singtel。 

兩年以後，醫生將店鋪轉賣給一位做餐飲和零售生意的林先生，**賣價680萬**，**所以這位醫生兩年賺了大概300萬新幣**。我暗想，這醫生眼光真好，常常約醫生聊天，請教投資的問題。林先生把店鋪改成了賣紅酒的店面。

2017年，那位林先生告訴我說這個店鋪他要賣，心理價位是1280萬。我當時覺得這個數目有點誇張。直到去年5月，報紙報出，新加坡上市公司BreadTalk 1250萬買下這個店鋪，從一家賣紅酒的店面變成了Breadtalk旗艦店。**最後，花680萬買下這個房產的林先生贏利了600萬新幣！**

![獅城地產不能說的秘密](https://www.shicheng.news/images/image/1627/16272077.avif?1589857582)





後來醫生與我喝茶時問我一個價值百萬的問題：

**「同一個物業，你賺了幾萬塊，我賺了300萬，林先生賺了600萬，從中你學到什麼？」**

我思考了很久，因為啟發很多。

一個啟發就是：**認知角度和深度不一樣，結果不一樣**。 經紀的角度，投資人角度，和參與餐飲經營的人眼中，店鋪的價值不一樣，所以交易的利潤也不一樣，

另外一個啟發：從此以後我把自己當作投資人，而不是經紀，**以投資的眼光來做銷售**。

**02**

\_ \_ \_ 

**關於地產投資你一定聽過：「地點，地點，地點」，**

**但如果我告訴你，這是個很大的謬論呢？**

\_ \_ \_ 

當你有充足的資金和預算，有如下兩個住宅項目供你選擇，一個頂級地段，一個普通的地段，你會怎麼選擇？

![獅城地產不能說的秘密](https://www.shicheng.news/images/image/1627/16272078.avif?1589857582)





**選擇一 - Scotts Square** 

新加坡最頂級地段：3分鐘到烏節路地鐵

永久產權

購物中心之上

大牌開發商

![獅城地產不能說的秘密](https://www.shicheng.news/images/image/1627/16272079.avif?1589857582)





**選擇二 - Caspian** 

新加坡西部：裕廊西 

郊區地段

99年地契

我遇到的大部分投資人，當有充足的資金和預算，大部分都會選擇一。

我們來看幾乎同一時間買入和賣出，不同的結果：

![獅城地產不能說的秘密](https://www.shicheng.news/images/image/1627/16272081.avif?1585048462)





投資最好的地點，五年內價格**下跌30%**，本金全部虧掉

![獅城地產不能說的秘密](https://www.shicheng.news/images/image/1627/16272082.avif?1585048462)





投資普通的地點，五年內價格**上漲100%**，本金回報4倍以上

為什麼**相同的入場和出場時間**，

投資新加坡**最頂級的地點卻虧損**，

而**普通的地點卻有4倍的利潤**？

我2014年也投資了上海

現在回頭看過去5年漲幅對比：

**內環 < 中環 < 外環** 

也就是郊區漲幅竟然越大過核心區？

為什麼很多大師說：地點最重要

**而實際結果卻相反**？

![獅城地產不能說的秘密](https://www.shicheng.news/images/image/1627/16272083.avif?1589857582)





我歸結為： **對市場的「認知」不一樣，** **投資「原則」不一樣，** **結果完全不一樣！** 

「認知」有什麼不同

**新加坡市場的**生態和**節奏****與中國城市不一樣**

![獅城地產不能說的秘密](https://www.shicheng.news/images/image/1627/16272085.avif?1589857582)





很多人會說，**過去十年在北京上海**，隨便投，房子都翻了好幾倍，關鍵是敢全倉槓桿入場。而**新加坡**卻是一個完全不同的生態: 每一個區域的價格走勢都不一樣，甚至同一區域的不同樓盤價格走勢也不一樣。

\_ 

**案例**

![獅城地產不能說的秘密](https://www.shicheng.news/images/image/1627/16272086.avif?1589857582)





**Queens**

![獅城地產不能說的秘密](https://www.shicheng.news/images/image/1627/16272087.avif?1589857582)





**Commonwealth**

**Tower**

![獅城地產不能說的秘密](https://www.shicheng.news/images/image/1627/16272088.avif?1589857582)





同樣是Queens Town地鐵附近的項目：Queens 價格在2013年到頂峰後開始下降，而同一時期Common Wealth Tower (CWT) 價格卻開始上漲。

**試想，如果你是Queens公寓的擁有者，在2014年時果斷賣掉換成CWT，您的投資回報率會不會高很多呢？** 

投資「原則」不同在哪裡

如果你已經認識到，新加坡是一個不一樣的生態，那你的投資原則是不是也需要改變？

**比地點更重要的投資原則**

**1、入場價格**

房地產投資，入場價格是最重要的。為什麼投資最好的地點虧損，而差的地點還盈利？就是因為入場價格的不同。 寸土寸金的新加坡，本質上沒有不好的地點，只有不好的入場價格。**關鍵是如何判斷每個區域的入場價格？**

**2、上升空間**

新加坡不是一個暴漲暴跌的市場，房價波動很溫和，操作起來槓桿容易，30%價格的漲幅即可帶來100%的ROE。所以如何給房產估值，如何判斷合理的上升空間和安全的出場價格，是投資的第二重點？

**3、**、、****、、********

篇幅有限，有緣相識，我再再細聊房地產投資的十大原則。

……

不了解、看不透、不賺錢 是許多人投資新加坡地產投資人的現狀 如果你也在新加坡樓市尋找

在這裡，或許可以找到你想要的解答 







**![獅城地產不能說的秘密](https://www.shicheng.news/images/image/1627/16272095.avif?1589857582)**