# 同樣一塊地，成本能差掉16% URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/vEAgX Published: 2026-09-29 Source: 獅城新聞 ![同樣一塊地，成本能差掉16%](https://www.shicheng.news/images/image/1792/17920157.avif?0) ![同樣一塊地，成本能差掉16%](https://www.shicheng.news/images/image/1792/17920158.avif?0) 先問你一個問題。 如果一個新盤的泳池旁邊多了一片綠化、公共走廊裝了更好的隔熱設計、整棟樓更涼快更省電—— **你會願意為這些多付錢嗎？** 大部分人的回答大概是："看情況" 但如果這些東西，是發展商 "免費送" 給你的呢？ 9 月 21 日，國家發展部長徐芳達宣布，市區重建局（URA）正在檢討 "**總樓面面積**"（GFA）的指導原則。 這件事聽起來很技術、很遙遠，但它可能會實實在在地改變你未來買到的房子。 ![同樣一塊地，成本能差掉16%](https://www.shicheng.news/images/image/1792/17920159.avif?0) ![同樣一塊地，成本能差掉16%](https://www.shicheng.news/images/image/1792/17920160.avif?0) **GFA 到底是什麼** **為什麼發展商那麼在乎它** ![同樣一塊地，成本能差掉16%](https://www.shicheng.news/images/image/1792/17920161.avif?0) GFA（Gross Floor Area，總樓面面積），簡單說就是**一棟樓被允許蓋多少 "面積"**。 它包括住宅單位的居住空間、走廊這些公共區域、還有機電設備的空間。 為什麼發展商那麼在乎這個數字？ 因為**除了地價，GFA 是決定一個項目賺不賺錢的最關鍵因素**。 它直接決定了發展商能蓋多少個單位、能留多少空間給設施。 用一個真實的例子你就明白了。 ![同樣一塊地，成本能差掉16%](https://www.shicheng.news/images/image/1792/17920162.avif?0) **比如 Lentoria** ![同樣一塊地，成本能差掉16%](https://www.shicheng.news/images/image/1792/17920163.avif?0) D27 區的 Lentoria，地塊面積 116,455 平方英尺，按總規劃的容積率 2.1 計算—— **基礎 GFA ≈ 244,555 平方英尺** 這塊地當時被豐隆控股和三井不動產聯合以 2.7636 億新幣拿下，**摺合容積率尺價約 $1,130**。 現在假設一下：如果這塊地獲得了 **20% 的額外 GFA 獎勵**，會發生什麼？ 可建面積從 244,555 → 293,466 平方英尺 而地價不變的話，每平方英尺可建面積的成本，從 $1,130 降到 $942 **同樣的錢，能蓋的東西多了近兩成。成本直接砍掉 16%**。 這就是為什麼 "獎勵 GFA" 對發展商來說，是一根極其誘人的胡蘿蔔。 *（當然，多蓋也要多花建造成本，土地增值費的算法也不同，所以不是線性放大利潤。但一塊地能不能從 "還行" 變成 "多家發展商搶"，GFA 往往是關鍵。）* ![同樣一塊地，成本能差掉16%](https://www.shicheng.news/images/image/1792/17920164.avif?0) **為什麼要動這個規則？** 以前的 GFA 是怎麼運作的？ 很簡單粗暴—— URA 定一個數，發展商接受或者不接受。 沒有太多商量餘地，也很少跟 "可持續" "保育" 這些目標掛鉤。 但現在的思路變了。 徐芳達部長提到，URA 希望給發展商**更大的設計靈活性**，同時**激勵未來項目加入某些特定的功能**—— 比如隔熱韌性（heat resilience）和可持續性。 說白了：**你把樓蓋得更涼快、更環保、社區環境更好，我就多給你一點樓面面積**。 具體形式可能有兩種： 直接給額外的樓面面積（跟特定功能綁定） 或者，讓這些功能 "不計入" 總 GFA ![同樣一塊地，成本能差掉16%](https://www.shicheng.news/images/image/1792/17920165.avif?0) **這套玩法** **其實新加坡已經用過了** 獎勵 GFA 不是什麼全新的概念。現有的幾個計劃，都是同一個邏輯： **建築環境轉型計劃** 項目如果加入生產力、數字化、可持續性的功能，最多可獲 3% 的額外 GFA **保育洋房計劃** 如果一塊 10 萬平方英尺 GFA 的地上有一棟 5,000 平方英尺的保育洋房，發展商可以保留洋房，同時還能另外蓋 10 萬平方英尺 **CBD 激勵計劃** 符合條件的老舊辦公樓，如果改造成指定用途，最高可獲 25% 到 30% 的 GFA 提升 （用這個計劃的項目包括：Newport Residences、Skywaters Residences、前 Shenton House 重建） **戰略發展激勵計劃**（SDI） 20 年以上的老商業樓，URA 可能允許它們蓋更多、蓋更高、或者改變用途組合（加入住宅或酒店） 所以這次的檢討，很可能是在**現有框架上再進一步**—— 比如給 "更涼快的建築" 和 "更好的社區環境" 發獎勵。 ![同樣一塊地，成本能差掉16%](https://www.shicheng.news/images/image/1792/17920166.avif?0) **那對買房的人來說，意味著什麼？** ![同樣一塊地，成本能差掉16%](https://www.shicheng.news/images/image/1792/17920167.avif?0) **第一，未來的新盤，可能會 "長得不一樣"。** 如果獎勵 GFA 真的跟隔熱、綠化、社區空間掛鉤，那未來幾年推出的新盤，可能會看到更多： 更大面積的綠化和景觀 更好的通風和隔熱設計（新加坡這個天氣，這點是實打實的居住體驗） 更用心的公共空間和社區設施 更省電的建築系統（長期看，是你的水電費） 這些不是 "錦上添花的噱頭"，而是會實際影響你每天住得舒不舒服、以及每月帳單的東西。 **第二，可能影響集體出售市場。** 這一點值得手上有老公寓的人留意。 目前 SDI 這類計劃主要針對商業項目。但如果 URA 未來把獎勵 GFA 擴展到住宅項目—— 比如達到某些可持續性目標就能多蓋，那對集售市場是個利好。 為什麼？ 因為發展商能蓋更多單位，願意出的價格自然更高。這可能**縮小業主期望價和發展商能承受價之間的鴻溝**（這個鴻溝，正是最近很多集售失敗的核心原因）。 **但這裡有個很現實的 "但是"**。 業主一旦知道 "發展商能多蓋了"，很可能會**直接把保留價往上抬**。 結果就是：獎勵帶來的好處，被漲上去的要價吃掉了，**凈效果等於零**。 這不是理論推演。在集售市場，業主期望隨著利好消息水漲船高，是反覆發生過的事。 ![同樣一塊地，成本能差掉16%](https://www.shicheng.news/images/image/1792/17920168.avif?0) **現在該怎麼看這件事？** 坦白說，現在下結論還太早。 具體的規則細節還沒公布，獎勵幅度多大、門檻多高、適不適用於住宅，全是未知數。 但有幾件事，你可以現在就放進自己的判斷框架里： **如果你在看新盤——** 未來一兩年，留意那些把 "隔熱、綠化、社區空間" 當賣點的項目。在新加坡這個氣候里，這些設計不只是環保標籤，是真實的居住體驗和長期成本。 **如果你住在老公寓、關注集售——** 這可能是個潛在利好，但別過度樂觀。記住那個 "業主抬價抵消利好" 的陷阱。理性的保留價，永遠比貪心的保留價更容易成交。 **如果你在糾結新盤還是二手——** 如果新規則真的推高了新盤的設計品質，那 "新 vs 舊" 的差距可能會進一步拉開。這會影響你對二手房未來保值性的判斷。 ![同樣一塊地，成本能差掉16%](https://www.shicheng.news/images/image/1792/17920170.avif?0)