# 新加坡集體出售新法通過！門檻降低但時間減半，老舊公寓業主將迎來大變局

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Published: 2026-09-08
Source: 獅城新聞

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新加坡國會於周二（9月8日）通過了一項新法律，旨在降低老舊住宅開發項目的集體出售（en bloc）同意門檻。然而，國會議員們對簽署協議的時間線縮短以及更換住房的成本表示了擔憂。

根據新法，**房齡在40至59年之間的開發項目，同意門檻將從80%降低至70%；房齡在60年及以上的項目，門檻將從80%降低至65%。**

與此同時，該立法也收緊了集體出售嘗試的相關規定：

**啟動門檻提高**：召開大會以組建集體出售委員會的門檻將提高至業主份額價值或單位數量的35%（此前要求為份額價值20%或單位數量25%）。

**簽署時間減半**：獲取集體出售協議簽名的期限將從12個月縮短至**6個月**。

**限制期延長**：如果集體出售嘗試失敗，限制期將從兩年延長至三年。在此期間，任何重新組建委員會的嘗試都必須滿足更高的啟動門檻。

法律部長唐進發（Edwin Tong）在國會概述該法案時表示，《土地所有權（分層）（修正）法案》旨在確保新加坡的城市更新框架能夠適應需求，特別是針對那些業主支持重建的老舊項目，使城市景觀能夠以有序且可持續的方式更新。

唐部長指出，隨著建築老化，維護成本顯著增加。例如，現代化改造一台電梯的預估成本從12萬新元起，完全更換則需20萬至30萬新元。大型項目的重新粉刷可能耗資數百萬新元，此外還需考慮強制性的外牆檢查、混凝土剝落修復、防水和結構檢查等費用。

他表示，對於業主來說，這是一個日益沉重的負擔。在某個階段，持續投入維護的收益會遞減，而現有框架可能讓那些希望更新房屋的業主無法實現目標。

根據政府官方記錄，目前新加坡有超過36萬套私人非 landed 住宅房齡在40年以下，而房齡在40年以上的有2萬套。

## 六個月時間線引發爭議



多位議員對收集簽名的時間縮短表示擔憂。

議員法德利·法齊（Fadli Fawzi）指出，對於志願者組成的集體出售委員會來說，行政負擔是「巨大的」，尤其是在大型公寓中。收集簽名涉及逐戶核實、與海外業主協調、處理已故業主的複雜遺產問題以及舉行多次鎮民會議以緩解焦慮。

他認為，**僵化的六個月窗口期可能會懲罰大型社區**，因為即使絕大多數業主支持出售，物流上的困難也可能導致委員會無法及時完成任務。他建議根據社區規模設置分級時間線，或引入自動寬限期。

議員萬里扎（Wan Rizal）和昂偉能（Ang Wei Neng）也表達了類似觀點，認為時間太緊可能導致業主感到倉促，增加鄰里緊張局勢，建議允許在有「實際困難」的大型項目申請延期。

對此，唐進發部長回應稱，簽名收集階段通常是集體出售過程中「最困難」且「最兩極分化」的階段，往往伴隨著持續的不確定性和壓力。他舉例說，曾收到反饋稱，拒絕簽署協議的業主名單被公布在社交媒體和WhatsApp群組中，以施壓迫使他們同意。縮短時間線旨在減少這種壓力。

他補充道，數據顯示絕大多數簽名是在前四個月或集中的一兩個月內收集的，許多大型項目在六個月內也能達到70%的門檻。

## 業主安置支持問題



另一個核心擔憂是集體出售成功後，尋找替代住房的成本問題。

非選區議員劉安德（Andre Low）指出，成功的集體出售可能導致部分家庭難以負擔搬遷。對於年長業主，彌補差價可能意味著動用退休金；而儲蓄有限的年輕家庭則需要大量新貸款。

他建議政府要求在業主簽署協議前，提供標準化的財務和安置後果披露，包括基於底價的預估凈收益、銷售成本以及對抵押貸款和CPF的影響。

議員葉鴻文（Yip Hon Weng）建議，業主信息包應包含附近同類房屋的參考價格、主要搬遷成本和預期時間表，以揭示重新開始的「真實成本」。

議員余亞明（Alex Yeo）和何婷茹（He Ting Ru）則關注弱勢群體，詢問政府是否會為年長或健康狀況不佳、且在低門檻下被迫放棄唯一住房的少數反對業主提供橋接支持或搬遷援助。

唐進發部長回應稱，2007年的修正案已引入律師參與流程，讓業主諮詢法律條款、責任和抵押貸款等問題。如果需要，委員會可以與律師協調，為行動不便的人員提供特殊簽署安排。

此外，分層地契委員會（STB）網站提供相關流程信息，公眾也可利用 Pro Bono SG 的社區法律診所尋求法律支持。政府將與 STB 合作增強相關指南，確保受影響者能獲得充分信息。

## 法案其他要點



**補償金提高**：法院命令增加給反對者的銷售收益上限，將從銷售收益的0.25%提高到0.5%，或每套房2,000新元（以較高者為準），增加了可分配給非同意業主的資金池。

**擴大適用範圍**：該制度將擴展至非分層地契的私人住宅開發項目（業主持有長期租賃權但不擁有土地）。此前此類項目需業主和地主一致同意才能出售，新框架下可改為多數同意出售，同時保護地主利益。

**過渡安排**：大多數修正案適用於在法律生效前尚未獲得首個簽名的在進行項目。對於已獲得首個簽名的項目，原規則繼續適用；但委員會可召開會議決定是否終止原協議並根據新規簽署新協議，此類委員會將獲得7個月的時間來達到新的同意門檻。