# 獅城私宅價格上漲　中等收入家庭更難負擔 

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Published: 2022-05-05
Source: 獅城新聞

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數據顯示，以新加坡受僱家庭的月入中位數和各類型住房平均價格來計算，住房價格近年來持續上漲，私宅價格與中等收入家庭的收入差距拉大，供應短缺和購地成本上漲，造成新私宅售價越來越高於轉售私宅，組屋價格仍處於可負擔的範圍。

非有地私宅去年的價格收入比為15.3，高於2020年的14.1，也超出2013年上一個高峰的14.9，是2011年以來最高。執行共管公寓的PIR則在去年達到10.4，超越2010年前一個高峰的10.3，為歷來最高。

根據新加坡國立大學城市與地產研究院提供的最新數據，以受僱家庭的月入中位數和各類型住房平均價格來計算，非有地私宅去年的價格收入比（Price-to-Income Ratio，簡稱PIR）為15.3，高於2020年的14.1，也超出2013年上一個高峰的14.9，是2011年以來最高。供應短缺和購地成本上漲，造成新私宅售價越來越高於轉售私宅。

PIR越低，意味著住房價格對中等收入者來說越可負擔，反之則越難負擔。

數據顯示，執行共管公寓的PIR在去年達到10.4，超越2010年前一個高峰的10.3，為歷來最高。有地私宅去年的PIR為24.9，高於2019年和2020年的23.5，為2010年以來最高。

根據新加坡統計局的數據，新加坡受僱家庭去年的月入中位數為9520新元（約萬令吉）。

雖然私宅價格與中等收入者的收入差距拉大，新加坡國大房地產與城市研究院院長程天富受訪時指出，多數新加坡人居住的組屋仍處於可負擔範圍，即PIR低於5。

據他統計，四房和五房式預購組屋去年的PIR為4.5，與2020年大致相同，但比2019年冠病疫情前的4.1高。

四房和五房式轉售組屋的PIR則從2019年的4.1上揚到去年的4.7，是2014年以來最高。

程天富說，組屋轉售價在過去7個季度因為冠病疫情而顯著上升，一些人在購買轉售組屋時可能面對負擔壓力。

同一時期，預購組屋價格並沒有顯著上漲，但在過去兩年申請預購組屋的人大增。」

程天富指出，預購組屋工程延誤導致部分需求移向轉售組屋市場，推動轉售價上漲。轉售組屋供不應求，許多屋主不出售房子，在市場上的房子也可能不符合買家要求。

新加坡國大統計的PIR不包含新加坡政府提供的住房津貼，若加上津貼，組屋更可負擔。

美國的城市改革研究所和加拿大的公共政策前沿中心上周聯合發表的報告，指新加坡去年的住房價格中位數倍數（median multiple）從前年的4.7上升到5.8，在全球最難以負擔的住房市場排名因此上升三個位置，在93個市場當中排第53位。這份報告以新加坡私宅價格為評估數據，並未納入組屋價格。

程天富指出，私宅占新加坡住房總量的20％，若只用私宅平均價格計算，無法反映新加坡人整體的住房可負擔能力。

聯昌私人銀行經濟師宋生文受訪時也說，新加坡人的住房以組屋為主，以中位數收入來衡量，轉售組屋價格雖然顯著走高，整體仍處於可負擔範圍。

對於執行共管公寓（EC）的PIR達到歷來最高，宋生文預期，隨著經濟增長，新加坡人整體收入上揚，新加坡政府接下來預計會調高目前購買EC的1萬6000元月入頂限，讓EC買家的負擔能力跟上價格走勢。

全球進入利率上揚的環境，過去兩個月，新加坡利率也顯著上揚。

程天富警惕，房貸利率接下來幾年預計會攀高，貸款者將面對更大經濟壓力，須仔細規劃財務以確保有能力支付房貸。

宋生文指出，相對於其他許多國家，新加坡政府更積極採取宏觀審慎措施以及出手為房地產市場降溫，這確保整體家庭債務處於可控水平，更有能力應對利率上揚的衝擊。