# 數據：EC次季房價較去年首季漲11％ ！5月私宅出租單位增11.7%租金漲2.8%

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Published: 2022-07-19
Source: 獅城新聞

**尺價逼近1300元 EC次季房價較去年首季漲11％** 

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**分析師認為，EC市場供不應求，加上EC地段競標價近期不斷創新高，這個領域的價格預料進一步上揚，但利率上升或影響買家負擔能力，近期漲幅料會趨小。**

專攻「夾心層」買家市場的執行共管公寓（EC）的房價節節上升，今年第二季的新EC中位數尺價逼近1300元大關，較去年第一季漲了約11％。

分析師認為，EC市場供不應求，加上EC地段競標價近期不斷創新高，這個領域的價格預料進一步上揚，但利率上升或影響買家負擔能力，近期漲幅料會趨小。

根據橙易產業（OrangeTee & Tie）整理的數據，EC中位數尺價從2021年第一季的1167元，上漲約11％至今年第二季的1295元。

橙易產業研究與諮詢部總監孫燕清接受《聯合早報》訪問時說：「位於武吉巴督西8道的EC地段今年3月推出競標時吸引九方出手，最高標價為容積率每平方英尺662元。這個地段未來推出的項目尺價可能介於1250元至1350元。有鑒於此，新EC價格預料保持堅挺，可能會繼續往上升。」

EC是私宅和組屋的混合體，申請者的總家庭月入不可超過1萬6000元。EC屋主須住滿五年才可轉售，10年後才完全私有化，可賣給外國人。這個市場主要針對想要從組屋提升至私宅，但又可能負擔不起私宅的「夾心層」買家。

ERA產業研究諮詢部主管麥俊榮認為，位於中央區以外（OCR）的私宅價格攀升，是推動EC尺價上揚的其中一個原因。此外，今年預計只有兩個EC項目推出，不足以滿足市場需求。

他指出，1998年至2003年期間，第一手市場有多達五六個EC項目供買家選擇，市場競爭增加有利於消費者，確保發展商不會把價格定得太高。

今年至今唯一推出的EC項目是位於義順的North Gaia，4月開盤至今賣了168個單位或27.3％，平均售價為每平方英尺1300元。開盤月份的銷量最好，共賣出154個單位，交易價中位數為136萬3500元。另一個位於登加新鎮的登加綠苑徑（Tengah Garden Walk）EC項目預計在下半年推出。

EC市場上未售出庫存目前很少，除了North Gaia，其他項目估計僅剩三個單位未賣出。

新加坡國立大學房地產與城市研究院副院長李乃佳博士認為，EC尺價越來越高，可能導致一些買家達不到每月償還貸款比率（Mortgage Servicing Ratio，簡稱MSR）不得超過30％的要求。

**| 專家：父母資助購買EC現象值得關注**

他也指出，EC計劃的用意是幫助「夾心層」購房，但據他觀察，一些父母資助子女買房的現象日益普遍，這是值得關注的。他因此建議政府評估申請者的總月薪，確保他們確實有能力購買這類房地產。

在符合現有每月償還貸款比率和收入頂限的情況下，如果EC買家以2.6％的利率貸款25年，貸款與估值比率（Loan-to-Valuation，簡稱LTV）為75％，他們可購買EC的最高價位約為141萬元，若貸款期30年，可購買EC的最高價位為160萬元。

博納產業總裁依斯邁（Ismail Gafoor）說，由於房貸利率之前處於低水平，EC價格過去幾年一般上還算負擔得起。不過，隨著利率上升，買家的負擔能力跟著受影響。

他預計，考慮到利率上調和買家負擔能力，EC價格漲幅近期應該會趨小，尺價維持在1200元至1300元之間。由於發展商已鎖定土地價格，以及建築成本依舊偏高，他不認為EC售價會有所調整或給予折扣。

**SRX：外國買家或延後買房改租房 5月份私宅出租單位環比增11.7％租金漲2.8％** 

去年底推出的房地產降溫措施將外國買家的額外買方印花稅（ABSD）調高至30％，這有可能使他們延後買房改租房子。5月份租出的私宅單位環比上升11.7％至約4185個，租金則連續17個月上揚，環比上升2.8％。

房地產網站99.co和SRX昨天發布的5月份預估數據顯示，代表高檔私宅的核心中央區（CCR）租金上揚2.2％。其他中央區（RCR）的中檔私宅和中央區以外（OCR）的大眾化私宅租金則分別漲2.8％和3.3％。

同去年同期相比，整體私宅租金上升18.1％，高檔私宅、中檔私宅和大眾化私宅租金分別上揚15.4％、18.6％和19.7％。

上個月租出的4185個私宅單位，比前一個月的3748個單位多11.7％，不過比去年同期則減少23.7％，也比5月份出租量的五年平均值低13.2％。大眾化私宅需求最高，占總出租單位量的41.1％，接著是中檔私宅和高檔私宅，分別占31.9％和27％。

合登房產集團（Huttons Asia）執行長葉潤明指出，外國人在本地就業情況超出預期，導致對私人公寓和政府組屋需求增加，所以5月份的私宅和組屋租金增長強勁。

**| 未來數月租金料持續上漲**

葉潤明認為，租房市場吃緊的情況料不會在今年得到緩和，租金預計在未來幾個月持續上漲。

在組屋方面，整體租金連續23個月上漲，在5月份環比上升2.4％。出租數量也環比增加8.4％至1617個單位，比去年同期減少17.3％，並低於同月份的五年平均值12.4％。非成熟組屋區最受歡迎，租金環比增長3.1％，成熟組屋區則增長1.8％。

ERA產業研究諮詢部主管麥俊榮分享，5月份組屋和私宅出租數量比4月增加，部分原因是邊境重新開放後，更多外國人來新加坡就業。

針對組屋和私宅出租數量比去年同期減少，麥俊榮認為，這是因為在疫情期間，一些人需要更多空間而搬離父母的家跟朋友共租組屋或公寓。此外，近幾個月越來越多人回公司上班，本地人的租賃需求下滑，以致整體出租數量減少。