# 拒絕盲人摸象——新加坡房產的10大現狀全面解析

URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/vqvVL
Published: 2021-12-16
Source: 獅城新聞

所謂盲人摸象，《涅槃經》載：「其觸牙者，即言象形如萊茯根；其觸耳者，言象如箕；其觸頭者，言象如石；其觸鼻者，言象如杵；其觸腳者，言象如木臼；其觸脊者，言象如床；其觸腹者，言象如瓮；其觸尾者，言象如繩。」

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比喻對事物只憑片面的了解或局部的經驗，就亂加猜測，想做出全面的判斷。

話說小Li飛刀經常接觸到不同的客戶，對於新加坡的樓市也是持有不同看法：

有看好的，也有看衰的；

有認為要崩盤的，也有認為白菜價的；

有認為政府會取消ABSD的，也有覺得隨時會來降溫措施的；

有認為要等等再等等的，也有看了一次就果斷出手的；

理由千奇百怪，普遍角度單一，無法全面分析，恰似盲人摸象，恰逢機緣巧合，由我藉機分析。

其實這是一篇遲到了近一年的文章，本來應該在去年下半年CB放開後就寫的；

那時標題我都想好了：《**新加坡私宅的供需失衡有多嚴重**》；

也是對我兩年前寫的《[**新加坡私宅供過於求？可能恰恰相反！**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247484162&idx=1&sn=e8bc8be52d979068df70de7e8610ff52&chksm=f9c218edceb591fb4d6d26ac4ef57b029d9dec65bc90d28633fa1bff16c75c9c90b5e01ad35c&scene=21#wechat_redirect)》的一個呼應；

不過因為偷懶搬磚繁忙所以就耽擱下，直到目前空閒了才有機會重新審視；

也是因為恰好最近（2021/10）全球最佳銀行DBS（星展銀行）發布了一篇報告，題為《房產還會是你的那桶金嘛？——為什麼不是越多越好》。

此報告在各大媒體引起了關注，比如早報的報道：《[**星展報告：本地私宅價格相信已超越一般買家負擔能力**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247493617&idx=5&sn=96ea877f0fd3ddf22b5dfbcb2d42a601&chksm=f9c1fc1eceb675081c0f5a27404e92c257ffd513a31e97a998374d91baf5be2c5af047c674f0&scene=21#wechat_redirect)》；

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權威媒體的報道自然會比較有分量，比如2021年初的早報社論：[《**早報社論：警惕房價過熱苗頭**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247489784&idx=2&sn=df39d6a4237ecf0b4329b74645cce2a0&chksm=f9c20317ceb58a01e292ee98d0065e911747d5aaa65b4d66544ef8c7a22478411858b2b2c9bb&scene=21#wechat_redirect)**》**就已經讓大家心有餘悸；到了今年6月部長和MAS的表態：《[**金管局：樓市沒有過熱 目前不必出台降溫措施**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247492432&idx=1&sn=f356b0445cb8eba3fab02850d1249199&chksm=f9c1f8bfceb671a920d65b22445dff5a6ee19d19c5b6c28ad73d0f03f0cdb9f4edafc55ffe5d&scene=21#wechat_redirect)》又似乎給了大家定心丸；

不過各種媒體的解讀錯綜複雜，還是讓人不知所措；

所以喜歡無聊刨根問底的小Li飛刀，找來了DBS這份56頁的原版報告，發現其中亮點滿滿，特別是對於坡縣的房產數據解讀頗具代表性，畢竟是DBS「綜合了公開數據與該行120萬名零售客戶的資料總結出的」。

有意思的是在2018年5月，同樣是DBS，也同樣是這個作者Derek Tan（陳偉祥）寫了篇90頁的新加坡房產報告，預測新加坡新私宅尺價會從當時的1500 PSF到**2030年的2300PSF-2900PSF**，並且取決於房價和收入增長是否處於1.5%-3.2%的區間。

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不懂是不是這份報告，間接導致了政府在兩個月後出台了史上最嚴厲的2018降溫措施。

當然我這次不是做原文翻譯（有興趣原文的可以微信我：rammztein獲取兩份報告的PDF）。

我只是摘抄DBS報告中部分房產相關的內容，並且結合其他權威數據來源，以拒絕盲人摸象的態度，從下10個角度來做解讀分析：

1. 新加坡住宅類房產的分布和價格走勢

2. 新加坡家庭資產和負債現狀一覽

3. 新加坡房產購買人群比例分析

4. 新加坡私宅空置率和租金走勢

5. 新加坡私宅的平均面積走勢

6. 新加坡的私宅的收入-負擔能力分析

7. 新加坡的組屋負擔能力分析

8. 新加坡家庭的貸款負擔能力分析

9. 新加坡房產到底有沒有泡沫

10. 新加坡第二套房是不是值得入手

**1.新加坡住宅類房產的分布和價格走勢**

我們都知道20/80法則，在新加坡確實也有近8成的居民住在組屋，最新的數字是78.8%，參考《[**新加坡：更多居民家庭住在私人公寓和有地住宅**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247492815&idx=2&sn=31a5d58e93cfdb670fff9a084cd96168&chksm=f9c1ff20ceb67636dc2c053258766e69800624e948477da1be070e8ec7e7e3996860bbb9e8dd&scene=21#wechat_redirect)》

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而主要的房產類型：**政府組屋**、**私人公寓**和**有地住宅**過去30年（1990Q1-2021 Q1）的價格走勢如下圖，並且附上每10年的各類型房產的價格增值%比例：

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所以看了上圖，我們得出了什麼結論？

是不是新加坡房產的價格增長每10年是逐步下降的？

雖然還在漲，但是幅度不大了，特別是最近的10年。

**2.新加坡家庭資產的構成和負債比例**

下圖是新加坡家庭資產的構成比例，過去20年間發生了一定的比例變化，大致上**家庭資產翻了4倍**（從2001年的695B到2021年的2622B），可以認為是**每10年翻倍**。

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目前（2021年）家庭資產中的房產的比例下降了，從51.9%降低到41.7%，特別是過去10年的降幅較大，想必和政府的房產降溫措施息息相關。

值得注意的是，新加坡家庭的**現金比例大大增加到了19.9%**，也就是這10年來新加坡人整體更有錢了^\_^。

是不是可以來個簡單的假設：你家有價值100萬的住宅的話，占總資產的41.7%，那麼可以推算出你手上的現金存款應該為48萬。

是不是又被平均了？那就和我一樣了。。。

有了家庭資產，你一定會關心負債的，那麼過去20年新加坡家庭的負債情況如何？

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我們可以看到，根據DBS的數據，即使在新加坡私宅市場這幾年一路走高的情況下，家庭資產負債比例是一路下跌的，而且是過去25年來的低點，也就是回到了1995年的水平。

當然負債率低的部分原因，也是因為平均家庭資產上升了不少，也就是前面提到的**每10年翻倍現象**。

總體來說，這個數據說明了新加坡家庭資產配置極其健康？

也印證了過去10年的房產降溫措施特別是TDSR政策極為成功？

我們先別下結論，繼續往後看。

**3.新加坡房產的購買人群比例分析和ABSD交付狀況**

**3(a).新加坡房產的購買人群比例**

我們可以從數據得知，絕大部分新加坡的私宅（96%）是新加坡人SC（82%）和PR（14%）購買的，而且SC的比例（82%）還在不斷上升：

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而外國人的購買比例在2011年到達高峰後隨著ABSD等降溫措施逐步下降，到目前只有4%了：

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所以，如果有人對你說：是外國人把新加坡房產炒起來了，你心裡有底了嘛？

**3(b).有多少人交了ABSD入場？**

那麼82%的新加坡人和14%的PR有多少付了ABSD，也就是額外稅費入場？

一圖看懂新加坡房產歷年來交付ABSD的比例：

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我們看到，2020年的ABSD交付比例（23.2%），對於2014年的高峰（48.1%）已經減半了。

而且2017年的ABSD總量達到新高，政府在2018下半年出台了降溫措施後，就一路下降，也足以說明政策的威懾力。

付ABSD的人逐漸減少，也說明了剛需（SC首套房無需ABSD）比例增加，那麼可以認為**目前市場上有8成以上的交易是第一套房，可認為是剛需**；

這個也符合前面提到的至少8成私宅是新加坡人SC購買的；

而剩餘的近2成購買者是PR和外國人，無論如何都是有ABSD的；

但也不要忘記PR（14%的交易量）的第一套也是剛需，所以總剛需比例一定超過8成。

**4.新加坡私宅空置率和租金走勢**

借用最近MAS報告的圖片，清晰明了：

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可以一圖看懂：私宅空置率目前少過10年平均水平，租金指數接近10年高點。

**5.新加坡的私宅面積會不會香港化？**

去過香港的朋友都對於那邊的住房印象深刻

《[**沒見過香港的「棺材房」，就別說自己過得不幸福！**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247483935&idx=6&sn=7073c276bccc0b88ada5b2217c7b6693&chksm=f9c219f0ceb590e69b4769042990488ad0f070bc019a0d610a3ace7405f877ea159fd162ec66&scene=21#wechat_redirect)》

《[**香港劏房的現實悲歌——只能在廁所里煮飯！**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247494675&idx=7&sn=d5dd2b30c1af1e1c4ba3d125f62ed193&chksm=f9c1f7fcceb67eea7967fd3dbf20d5dfa2ab95e809b2a7581c3188b8d382f6f18776638f8a5a&scene=21#wechat_redirect)**》**

而不少朋友也是擔心：新加坡私宅的面積越來越小，會不會將來和香港一樣啊？

我的看法是：**新加坡幸虧有URA的保駕護航，才沒有使得私宅面積香港化**。

參考：**《**[**限制鞋盒公寓措施及時——2018的URA新政**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247494721&idx=7&sn=142d834ff22de3b3365ddaa45278f01c&chksm=f9c1f7aeceb67eb8fdc88752710f5eef8ad9c0ab2526a18ed52951a3816684517073a4a9bba4&scene=21#wechat_redirect)**》**

![拒絕盲人摸象——新加坡房產的10大現狀全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849747.avif?1639573226)


上圖是來自2018年10月的URA指導原則，提高了郊區樓盤的平均單位尺寸（從70平米直接到85平米），極大的限制了開發商建造小型單位的能力（每個項目總的單位數目將減少約18%），並且對於大家詬病的陽台、空調槽面積做了限制，這些是在香港無法做到的。

所以下圖這種奇葩710尺（66平米）的郊區三房反人類戶型，以後應該不會出現了，開發商大可安心的做個同面積兩房賣。

![拒絕盲人摸象——新加坡房產的10大現狀全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849748.avif?1639573226)


細心的朋友也會發現那些平均面積100平米的地點都是低密度的有地住宅區，會極大的緩解區域內的交通狀況，這也顯示了URA的長期規劃細緻之處。

而URA新政效果也是立竿見影，目前新加坡樓盤的平均單位面積，已經從2018年的800尺反彈到920尺，**也就是恢復到了2010年的水準**：

![拒絕盲人摸象——新加坡房產的10大現狀全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849749.avif?1639573226)


所以大家**無需擔心新加坡私宅面積會越來越小**。

就如我之前在**《**[**Enbloc洗洗睡**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247483905&idx=1&sn=a3b4fb45405ee6b739bc00f34f81361f&chksm=f9c219eeceb590f8af49f6804014e2e420d529c5aacb57eac9fb2c379c7cb3837cbb4f56b1bd&scene=21#wechat_redirect)**》**，和《[**給坡縣集體出售潑冷水**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247488950&idx=1&sn=9775f6fd2da702ed202b0ea175f6ca4d&chksm=f9c20e59ceb5874fd1fb0f5ec76ec0d1fad5f838861616080d851182a9367ddc432b78b4ce3d&scene=21#wechat_redirect)》這兩貼中的分析，URA的出手已經定義了新的私宅尺寸基準，這個政策對於開發商來說風險加大，比如最近watten estate這個Enbloc將來的平均單位售價一定會是3M+，極大的限制了開發商的資質要求，也避免了像2017、2018那樣很多盲目出手的Enbloc。

而且結合我最近的一系列樓盤觀察，未來大眾新私宅戶型會趨於人性化（比如飄窗的絕版、空調槽的大小和位置、陽台的面積等一系列調整），特別是本地一些優秀的大牌開發商的作品，大家可儘管放心。

接下來就到了大家都關心的話題：

**6.新加坡私宅的負擔能力有沒有下降？**

我們從以下幾個角度來分析

**6(a).新加坡家庭的收入變化對比**

我們來看新加坡的家庭收入變化，過去20年的對比如下：

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其中「最大比例部分的家庭」月收入有著實質的飛躍，這個和前面的「**過去20年家庭資產翻了四倍**」的數據是吻合的，從2000年的月入15000；

另外目前月入&gt;15000新幣的高收入家庭從2000年的5%到了2020年的23.5%，這個實質飛躍，也決定了新加坡私宅市場的參與人群和價格走勢。

因為一開始就提到了，新加坡居住在組屋和私宅比例是8/2開，**那麼2成的高收入家庭自然是私宅的主力參與者**；

我們從另一個數據來驗證下，結合早報的報道**《**[**新加坡近一半家庭月入9000**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247492291&idx=3&sn=caaecbaeebd62a3e6ed745d78e54fc5a&chksm=f9c1f92cceb6703a4160bcf80ef84cfc81c322fce3f246368be71c080a7bcf9a66029b305627&scene=21#wechat_redirect)**》**的表格看出，2010年和2020年各自的中位數收入確實是在上圖的5000-8000這個區間的，而且都小過平均數，這就可以用「被平均」現象來解釋，也就是收入低的大部分人群被高收入群體平均了，也是側面體現了貧富差距的拉大。

![拒絕盲人摸象——新加坡房產的10大現狀全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849751.avif?1639573226)


我們普通人的生活中，這10年來一直有人時不時吹風新加坡的經濟不好；

我的理解是：受到「經濟不好」影響的人，和私宅市場的參與者（也就是高收入家庭）是**兩個不同群體**。雖然大眾主流認為經濟普遍不好，但是有錢人在實際行動上沒閒著，特別是疫情之後。比如根據報道：疫情之後，新加坡家庭凈資產增長了12%

![拒絕盲人摸象——新加坡房產的10大現狀全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849752.avif?1639570383)


事實上，2010-2020年的新加坡經濟增長確實是近幾十年來最差的十年，但是高收入家庭（月入&gt;15000）數量卻還是發生了激增，我們如何看待這個現象呢？

有興趣的可以讀下這兩貼，可以完美解釋窮人通縮和富人通脹現象：

**《**[**富人通脹，窮人通縮：又一場富人的狂歡？**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247490038&idx=5&sn=eb31efa0f22958b058ebc6b2cf7f7982&chksm=f9c20219ceb58b0f3db655bcfa40f100d7bac97bf726c0bda2eb527c10b9869aa0b2649df390&scene=21#wechat_redirect)**》**

**《**[**窮人通縮富人通脹是什麼現象**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247494454&idx=6&sn=7e9587d4312ca650017332a950af115e&chksm=f9c1f0d9ceb679cf6600598387f60b39d97803154294d031dda8d7654a59105e2e537b7cf222&scene=21#wechat_redirect)**》**

**6(b).新加坡房產對應的家庭收入-價格比變化**

下圖很重要，是新加坡房產的家庭收入-負擔比，也就是新加坡家庭要攢多少年錢才能買得起私宅。

DBS提供了過去20年的比較，是個很有意思也**很殘酷**的數據。

![拒絕盲人摸象——新加坡房產的10大現狀全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849753.avif?1639573226)


新加坡這個負擔能力數據是處於什麼水平，我們來對比下天朝的房價-收入比：

![拒絕盲人摸象——新加坡房產的10大現狀全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849754.avif?1639573226)


當然網上找來數據可能不靠譜，我們從《[**英國倫敦房價到底有多便宜？**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247484037&idx=3&sn=3c33e98d084aa08b2a286543fee7afe4&chksm=f9c2196aceb5907c36fa64a47fe17eec00450e8e5d3b325f2c3fb9a2f4fca669c567725ff3ee&scene=21#wechat_redirect)》一文中彭博社的數據來源作為參考： 

![拒絕盲人摸象——新加坡房產的10大現狀全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849755.avif?1639573226)


所以對於普通家庭，**新加坡的私宅負擔能力，是北京的兩倍？並且是深圳的3倍？**

具體來看數據，如果你的家庭收入處於中位數（一般都是少過平均數的），目前還在觀望私宅市場，那麼你已經錯過了20年來私宅最便宜的時期（也就是2013大規模降溫措施之後的2014-2017時期），你需要**多賺2年的收入**才能買得起和2016年同樣的私宅（10.1年和12.2年的差別）；

如果你的家庭收入是在前20%的（月入&gt;15000），雖然你錯過了過去幾年私宅市場的觸底反彈，但是你只需**多賺1年的收入**就能買到和2016年同樣的私宅（5.8年和6.9年的差別；

看出來了嘛？是不是覺得不公平？

**6(c).一個極其殘酷的事實**

**同樣的房產，有錢人可以比你付更少的努力就買得起**，你在千辛萬苦賺錢籌首付或者等房產降價，正真的市場參與者（收入在頭部20%的家庭）輕鬆就夠到了門檻入場，並且**順手又把門檻抬高了**。

這個理論也適用於組屋和公寓的對比：

我早期的帖子《**組屋和公寓，給你個思路**》也有分析過。

別看現在2021年組屋漲的歡，人家有地住宅、公寓等資產都已經漲了幾輪了，**人家升值一輪都可以漲出你半個組屋的價格**；

這也是我在**《**[**如何構建知識體系——並不深奧的新加坡房產思路（1）**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247492898&idx=1&sn=2a567a29b28d125f4db661f5dcbb0db7&chksm=f9c1fecdceb677db0b2ddbf4b685090cbfee6097c814709299b1138ba2f416ffea078e37a145&scene=21#wechat_redirect)**》**里提到的坡縣房產鄙視鏈的關係。

以及**《**[**努力和選擇——並不深奧的新加坡房產思路（2）**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247493176&idx=1&sn=d7513a1eed8b8e12d674e7eaf6cd8b10&chksm=f9c1fdd7ceb674c1fa9cfd034e48ba9db8a1053dfe2bf2fd481ed4ded85eef45d29763550a4f&scene=21#wechat_redirect)**》帖**里提到的門檻理論分析。

窮人和富人在各國央行負利率大放水的情況下，他們各自的選擇和之後的結果，也正是過去幾十年循環發生的事情：

![拒絕盲人摸象——新加坡房產的10大現狀全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849756.avif?1639570383)


而上面DBS的數據**，**揭露了一個**更加殘酷的事實：**目前的新加坡私宅價格負擔能力，對於頭部20%收入的家庭來說，是和20年前一樣的！

也就是對這部分群體來說，**現在的私宅和20年前一樣「便宜」**^\_^；

**而且相對於10年前（2010年左右）是更「便宜」了**（需要收入8.5年-&gt;6.9年）。

其實不光對於頭部20%收入的家庭，私宅對於中位數收入家庭的負擔能力，也是類似：即對於10年前來說更便宜了，和20年前比差不多。

這樣對於落後收入群體來說，更是雪上加霜，貧富差距拉大的效益體現無疑。

這也是：**選擇大過努力**的另一個體現：

在房產牛市中拚命打工湊首付追房價的普通人，被其他參與者降維打擊：

![拒絕盲人摸象——新加坡房產的10大現狀全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849757.avif?1639570383)


**馬太效應在財富領域的體現已經是淋漓盡致了！**

所以各位需要牢記的是：

頭部20%收入的家庭的可以左右新加坡私宅價格走勢！

或者說私宅價格走勢會跟隨頭部20%收入的家庭而變化；

甚至完全可能是TOP 5%-10%收入的家庭，他們的購買決策，可以極大的影響到各個類型的房產，因為他們理論上可以「降維」購買任何大眾化的房產。

所以過去十年私宅變得相對「便宜」了，那麼組屋呢？

**7.過去10年的組屋也變得更「便宜」了！**

我們也可以從下面DBS的數據中看出，2000-2020的頭10年中，家庭中位數收入年增長為3.7%，而組屋價格年增長是5.1%，於是負擔能力逐步下降；

而到了第二個10年，也就是過去10年，得益於政府的大力降溫措施，組屋價格年增長只有1%，而家庭中位數收入增長為3.8%，於是組屋的負擔能力大大改善；

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而消費價格指數PPI這10年來也處於低位，只有每年1.2%。

於是可以很輕鬆得出結論：

得益於收入增長，**2010-2020的過去10年，新加坡的組屋也變得「便宜」了！**

我們從另一個公開數據來驗證下，來自2021年4月13日的Business times的報道

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我們可以看到2010-2020年，新加坡的組屋收入-價格的負擔能力，總體大幅改善：從2010年前的4.8降到2020年的3.9，也就是普通人可以**少賺一年錢**就能買得起2010年同樣類型的組屋。

話說回來，第一世界的已開發國家，普通家庭只需花4年的薪水就可以負擔得起住房，這本身不是個很了不起的成就嘛？

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正如新加坡HDB總部的「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山」牌匾所示。

**8.私宅和組屋的負擔能力提高了，那麼對應的貸款壓力如何？**

**8(a).本地市場房貸負擔能力綽綽有餘？**

如果房產由於收入增長變「便宜」了，是不是理所當然的負擔小了？

DBS給出的目前數據如下：按照房貸-收入比來看（絕大部分是私宅，含少量HDB貸款），各個年齡段、各收入水平的分類數據如圖：

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我們知道，2013年開始MAS規定的收入-負債TDSR（總貸款償還比例）的上限是60%；

所以**目前各個年齡階層、各個家庭收入階層的「房貸-收入比例」都很健康**；

比如新加坡處於中位數月入9000-11999的家庭，**房貸-收入比例只有平均21%**；

也就是每月21%的家庭月入用來償還房貸，遠遠沒有達到60%的比例上限；

而頭部20%收入的家庭（月入&gt;15000），每月也只有27%的收入用於償還房貸；

前面提到過，這個人群才是私宅購買的主力，只要他們的負擔能力有盈餘，私宅市場走勢還會逐漸傾向於他們的夠買行為。

**8(b).不良貸款水平較低、貸款比例LTV逐步下降**

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而來自新加坡金融管理局MAS最新(2021 Q4)的數據，目前新加坡房貸中不良貸款的比例和過去十年平均數0.38%不相上下，至於這個數據的意義和好壞嘛，中國目前數據是接近2%，有興趣的可以自行Google對比下。

另外一個有意義的數據是**平均貸款比例LTV，目前在45%左右**，而目前MAS規定的上限是75%，也就是你今天買個100萬的房子能貸款最多75萬，首付25萬。

而LTV目前平均在45%就說明：每個價值100萬的房子，平均剩餘貸款是45萬。

這個數字相當於只用到了MAS規定上限的6成；

也是說明了目前**新加坡房產普遍沒有過度借貸或者是用足槓桿**。

結合上個章節的DBS數據，我們可以得知：

目前新加坡大部分年齡的人群、大部分中高收入家庭的貸款比例，只用到了TSDR規定上限的不到一半；

並且貸款比例只有MAS規定上限的6成（平均LTV=45%）；

極大的說明**目前新加坡的「貸款-收入水平」處於健康水平**；

這個也和本文一開始提到的新加坡家庭負債比例為過去25年來的低點有著呼應；

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怎麼理解這個「健康」呢？

就是假設目前新加坡的貸款利率翻倍，比如從1.5%左右到3%；

各類人群也是能在MAS的TDSR（總貸款償還比例）框架下通過壓力測試；

不信的讀者可以自行用貸款計算器來計算。

附上過去15年新加坡的3M SOBIR和3M SORA走勢，貸款利率已經十多年沒有到3%的水平了：

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**8(c).健康和可持續的良性市場**

另外你仔細看DBS的貸款負擔能力數據的話，也會發現一個「醒目」的現象：

就是月入&gt;$15000的家庭，貸款-收入比例只有27%；

而30-49歲這個年齡階層的也只有26%-27%；

也就是他們各自的負擔能力還相當有餘力。

小Li飛刀認為，這兩個階層（月入&gt;$15000的家庭，和30-49歲這個年齡段）本身就是購買新加坡私宅的主力，而且他們的購買力和購買意願會極大的左右市場的走向。

這個群體的數據是否健康和可持續，不如留給聰明的你來思考。

上面這些現象也和我在2019年的分析：**《[**新加坡私宅供過於求？可能恰恰相反！**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247484162&idx=1&sn=e8bc8be52d979068df70de7e8610ff52&chksm=f9c218edceb591fb4d6d26ac4ef57b029d9dec65bc90d28633fa1bff16c75c9c90b5e01ad35c&scene=21#wechat_redirect)》**里的觀點類似：

![拒絕盲人摸象——新加坡房產的10大現狀全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849765.avif?1639573224)


這次疫情帶來的連鎖反應，不光更快**加速了頭部20%收入家庭的出手私宅**，而且帶動了負債水平良好的中等收入家庭大舉入場轉售組屋，進而**拉動了整個市場一起走高**。

而MAS「恰到好處」的聲明**《[**金管局：樓市沒有過熱 目前不必出台降溫措施**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247492432&idx=1&sn=f356b0445cb8eba3fab02850d1249199&chksm=f9c1f8bfceb671a920d65b22445dff5a6ee19d19c5b6c28ad73d0f03f0cdb9f4edafc55ffe5d&scene=21#wechat_redirect)》**簡直就是個催化劑，並且我堅信當局很清楚目前的新加坡家庭的財務狀況，才能得出這種結論；

不過這次DBS的報告結論和媒體的報道都有意「避開」了這些數據，只是特彆強調了光靠投資私宅是不能安心退休的，估計也是怕大家頭腦發熱盲目入場繼續推高價格；

當然我也很認同DBS報告的重要目的之一，也就是告訴大家：

**父輩適用的策略，現在可能不管用了！**

這句話是什麼意思呢？

意思就是：**下一代人光靠房產，可能無法做到安心退休的。**

因為很簡單，最近10年的房產回報率已經大大不如以前了，就如本文開頭的圖片：

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看了上圖，我們得出了什麼結論？

是不是新加坡房產的價格增長每10年是逐步下降的？

雖然還在漲，但是幅度不大了，特別是最近的10年。

所以新加坡政府多達十幾次的降溫措施功不可沒。

而好的一方面就是：

**9.新加坡房產的泡沫和水分逐漸被擠乾了**

**9(a).新加坡私宅的短期投機交易極少**

關於新加坡房產的短期投機，兩年前的帖子《**[**新加坡私宅供過於求？可能恰恰相反！**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247484162&idx=1&sn=e8bc8be52d979068df70de7e8610ff52&chksm=f9c218edceb591fb4d6d26ac4ef57b029d9dec65bc90d28633fa1bff16c75c9c90b5e01ad35c&scene=21#wechat_redirect)**》里有提到MAS的數據：

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從圖中得知，短期交易的歷史高峰是在2007年左右，達到了20%；

自從2011年的SSD（賣家印花稅）政策出台之後，短期交易幾乎絕跡。

MAS的數據只給到了2017年，但是由於SSD的繼續存在，我們有理由認為過去幾年的短期投機者（speculator）還是少之又少。

![拒絕盲人摸象——新加坡房產的10大現狀全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849768.avif?1639573223)


而URA給出的最新新加坡私宅交易數據看，上圖中代表新盤轉售（樓盤未交房時的轉售）的綠色數字，相比10年前未出台降溫措施時，已經少之又少。

**9(b).降溫措施後的10年，新加坡房產的短期波動已經趨於平穩**

我們可以從報告的數據看到，自從2010年開始一系列樓市降溫措施之後，組屋和私宅價格的波動百分比（右軸）大幅減少了：

![拒絕盲人摸象——新加坡房產的10大現狀全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849769.avif?1639573223)


而組屋和私宅每個季度價格變化具體的數據表現為：

![拒絕盲人摸象——新加坡房產的10大現狀全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849770.avif?1639573223)


所以DBS直接給出的標題結論就是：

新加坡的樓市（組屋和私宅）在2010年之後經歷了**一系列的降溫措施後，波動已經大幅減少**，也就是價格趨於平穩。

而**房產價格的穩定有多重要？**這次疫情之中我們都能有所體會吧？

比如新加坡SRX指數在危機和疫情中的跳水：

![拒絕盲人摸象——新加坡房產的10大現狀全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849771.avif?1639573223)


又比如2018年全球主要股市的回報率%表現：

![拒絕盲人摸象——新加坡房產的10大現狀全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849772.avif?1639573223)


對比下新加坡房產指數的波動的表現，《[****新加坡非有地私宅轉售價 連續11個月上漲****](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247494454&idx=3&sn=02c54cde6ad813888a6bd7bbdfb85092&chksm=f9c1f0d9ceb679cfdbb408542676fb08342e123f300a088333f0ceb481e5e0b553e0a8d119ed&scene=21#wechat_redirect)》中提到：

![拒絕盲人摸象——新加坡房產的10大現狀全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849773.avif?1639573223)


但是本地房產增長幅度卻遠遠少過股市的波動，其穩定性的優勢不言而喻。

**10.那麼在ABSD和LTV等限制下，究竟值得買第二套房產嘛？**

這個章節是DBS強調的重點，他們對比了股票、基金、RERITS、房產等一系列資產的回報率，取2009的第一季到2021第一季的共12年，各個項目的投資回報率一覽：

![拒絕盲人摸象——新加坡房產的10大現狀全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849774.avif?1639573223)


當然其中有一些假設條件，我們不用糾結其細節，DBS要表達的核心意思是：

在目前降溫措施大環境下，**新加坡第二套房產（私宅）的投資回報率，沒你想像中這麼高！**

如果你要為退休積累資產的話，投資第二套房產並不一定明智；

因為第二套房的**回報率可能不如中國股市**（別笑^\_^是DBS說的）；

各位有股市投資經驗的可自行判斷。

![拒絕盲人摸象——新加坡房產的10大現狀全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849775.avif?1639573223)


而在**無槓桿（不貸款）**情況下，各類房產的回報率是遠遠輸給理財工具的：

![拒絕盲人摸象——新加坡房產的10大現狀全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849776.avif?1639573223)


並且房產的槓桿越低，也就是**貸款比例越少，回報率就會減少**。

根據DBS的具體數據，2009年Q1到2021年Q1的12年間，槓桿從75%降低到45%的情況下：

組屋的本金回報率，從3.39倍降低到2.21倍。

第一套私宅本金回報率，從3.99倍降低到2.52倍。

第二套私宅在貸款最多45%的情況下，本金回報率是2.09倍。

以上結論，我也不想吐槽什麼，因為DBS說的完全是**常識**嘛：

所謂「聽君一席話，如聽一席話」。

好了，房產相關的數據就到此為止了，因為DBS後面理所當然的開始推薦他們的理財產品了。。。

畢竟這份報告的標題本身就是：《房產還會是你的那桶金嘛？——為什麼不是越多越好》。

![拒絕盲人摸象——新加坡房產的10大現狀全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849777.avif?1639573222)


而這份報告到了本地中文媒體，標題就變成了：《[**星展報告：本地私宅價格相信已超越一般買家負擔能力**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247493617&idx=5&sn=96ea877f0fd3ddf22b5dfbcb2d42a601&chksm=f9c1fc1eceb675081c0f5a27404e92c257ffd513a31e97a998374d91baf5be2c5af047c674f0&scene=21#wechat_redirect)》光看媒體標題和報道的話，難免被「現有的私宅價格是不能持續的」這種結論帶偏。

當然我看完整個DBS的報告來說，裡面的數據非常翔實可靠；

小Li飛刀用了自己的方式進行了解讀，各位讀者如何解讀，也是見仁見智。

不過你要是相信了DBS，把買房的資金全倉進S&amp;P500幻想著還能12年翻6倍的話，祝你好運了。

什麼？你信仰中國股市？

走好不送。。。

綜上所述,文章一開頭提到的

**目前新加坡房產市場10大現狀的小結：**

1. 新加坡住宅類房產的分布和價格走勢——**近10年房價上升勢頭大大降低**；

2. 新加坡家庭資產和負債現狀一覽——**家庭資產每10年翻倍，負債水平為過去25年來新低**；

3. 新加坡房產購買人群比例分析——**96%是本地人(SC+PR)並且8成以上是首套**；

4. 新加坡私宅空置率和租金走勢——**空置率低於10年平均數，租金走勢良好**；

5. 新加坡私宅的平均面積走勢——**平均面積已經觸底反彈，不會往香港靠攏**；

6. 新加坡的私宅的收入-負擔能力分析——**比10年前的房價更「便宜」了**；

7. 新加坡的組屋負擔能力分析——**過去10年也變得更「便宜」了**；

8. 新加坡家庭的貸款負擔能力分析——**綽綽有餘的平均負擔能力**；

9. 新加坡房產到底有沒有泡沫——**你說呢？**

10. 新加坡第二套房是不是值得入手——**可能不如投中國股市？**

所以看完本文的分析，你對新加坡房產這頭大象有全面認識了嘛？

![拒絕盲人摸象——新加坡房產的10大現狀全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849778.avif?1639573222)


而且本文還能引申出各種話題思路，比如：

轉售組屋目前的漲勢能否延續？

新加坡私宅的漲勢能不能延續？

Enbloc集體出售市場會不會複製2017/18年的火爆？

2018年的政府降溫措施有多成功？

ABSD等降溫措施究竟是保護了誰？

經濟不好，房價會跌是個蹩腳的藉口嘛？

先組屋後公寓的資產積累是不是還行得通？

在新加坡目前政策下如何實現資產躍級？

2020-2021年的房產牛市給了我們什麼經驗教訓？

等等等等。。。

看我有空明年再慢慢分析，且看且珍惜。

本帖子也算是我今年的原創收官之作，也了卻了2021年頭看到這種新聞：《[**新降溫措施前奏？政府密切關注本地房地產市場**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247489903&idx=1&sn=81387d57c5d0f3b608838a21f9cee5ea&chksm=f9c20280ceb58b9695f29978ee7104fcf14b7f049c8973d41236e3db31cc844475d7adf340c8&scene=21#wechat_redirect)》，卻沒有時間寫帖子分析的遺憾；

因為我自己本身，不光在2021年頭，更是在2019年就很清楚：

在政府的嚴加看管之下，**新加坡的私宅市場是極其健康和可持續的**。

新加坡的樓市受政策壓制嚴重，也是政府的一番苦意；

強行要把房價和經濟增長綁定，出台了不少**違反自由經濟規律**的政策；

也正是這些降溫措施讓坡縣安然躲過了各種泡沫和炒作；

我作為一線從業者，深知普通人的認知很難理解，外面有多少洪水猛獸虎視眈眈。

而降溫措施對於普通大眾，是一道堅不可摧的防護牆；

目前新加坡政府的底牌多多，滿手的籌碼可打，也非一朝一夕的努力所得；

只是坡縣普通人的房產財富積累通道，已經越來越小，但天無絕人之路；

還是我最喜歡的一句話：**思路決定出路！**

![拒絕盲人摸象——新加坡房產的10大現狀全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849779.avif?1639570386)


![拒絕盲人摸象——新加坡房產的10大現狀全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849780.avif?1639570386)