# 受保留建築買資產也買歷史感 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/wBm5v Published: 2022-04-20 Source: 獅城新聞 ![受保留建築買資產也買歷史感](https://www.shicheng.news/images/image/1694/16948264.avif?1650366037) **新加坡** **受保留建築** 親切的五腳基，長長的騎樓底，一條陋巷可以串起多少歷史與回憶。受保留店屋的建築細節，一磚一瓦，挑戰著今時模板化建築的千篇一律。 有些人為了這串回憶與情感，對投資這類「古董」建築情有獨鍾。 這些受保留建築，不論是商店或住宅，都可說是新加坡最古老的房地產之一，有些還有超過百年歷史。 它是一種獨特的資產類別，除了留住回憶，也是一種很好的保值品。 在新加坡快速現代化的過程中，國家收購了大部分戰前老建築，以滿足緊迫的空間規劃需求。不過在1986年期間，新加坡政府開始改變做法，轉向嘗試保護這些文化遺產。 這些受保留建築，不論是商店或住宅，都可說是新加坡最古老的房地產之一，有些還有超過百年歷史。 小時候曾經住過舊店屋的博納集團區域高級副董事陳家平說：「與主流房產相比，這些『古董房產』是稀有的，供應量非常有限，而且很有歷史價值，因此它們的價值長期走勢備受看好。再加上市場資金充裕，投資者一直都在尋找多元化的投資。」 陳家平說：「目前全國的受保留店屋與住宅大約有6500棟，都是建於1800年初期至1900年中。每間的建築色彩濃厚，其建築外觀的柱子、窗口、五腳基、甚至是瓷磚都充分反映出當時的特色。而在受歡迎的第一、二、七和八郵區的已經剩下不超過1200棟。」 他說：「雖然過去兩年全球暴發冠病疫情，但是受保留店屋與住宅在去年的交易最為活躍，總成交值約20億元，是我在2013年開始從事受保留店屋買賣以來，最紅火的一年。」 利斯蘇富比國際房地產研究部主管韓煥美也持有相同看法。她說：「由於供應有限，就算是經濟緩慢、全球經濟不穩定或是出現金融危機，多年來，受保留建築的價格一直穩步上漲。因此，它們通常被視為能夠保值的防禦性資產。此外，政府為保留新加坡的歷史和文化遺產，持續進行一系列保留工作，也促進了受保留建築市場的韌性。」 世邦魏理仕資本市場高級董事利偉強說：「這類『古董』店屋的業主通常都是高凈值人士(High Net Worth Individuals，簡稱HNWI)，或是當做家族辦公室使用，又或是由房地產基金持有。即使在經濟低迷時期，如冠病疫情期間，這些店屋的價值也保持得相當穩定，甚至還超過了疫情前的記錄價格。」 除了本地高凈值人士，利偉強說：「今年，許多中國買家也積極收購位於第一和第二郵區的999年及永久地契的受保留店屋。此外，新加坡家庭企業和個人控制的實體公司，以及香港投資者今年也格外積極購買這類資產。」 根據陳家平提供的數字，在2021年的245宗受保留店屋交易中，大部分位於市區內和市區邊緣地區。第八郵區(小印度、惹蘭勿剎)的銷量最高，達72宗。其次是第二郵區(36宗交易)和第一郵區(32宗交易)。 以交易額來看，第一郵區的交易額位居榜首，在去年總共成交了4億9380萬元的交易。緊隨其後的是第二郵區，交易額則有3億9800萬元。 去年第四季和全年的最高價交易是以9000萬元成交的摩士街寶瓷林精品酒店(Porcelain Hotel)。該地段土地面積價格是每平方英尺8872元。就價格而言，這也是有史以來最昂貴的店屋交易之一。 **能省不少印花稅，因此吸引外國投資者** 陳家平也特別點出這類資產的財務優勢。他說：「這類房產的交易，不論是本地人或是外國人，他們都無須繳付任何的額外買家印花稅(ABSD)或是賣方印花稅(SSD)。它的貸款與估值比率(Loan-To-Value，簡稱LTV)的限制也比主流房產少。對外國投資者來說，可以買到有國家歷史，又有地皮的房產，是個很好的組合。」 韓煥美說：「單單是沒有額外的買方印花稅，買家就可以節省高達30％，再加上沒有賣方印花稅，這兩個因素就足以吸引本地和外國投資者了。」 這類受保留店屋大多數都位於黃金地段，例如：中央商務區或熱門的餐飲區，如丹戎巴葛、東海岸、荷蘭村和實龍崗花園，本身就非常具有吸引力。此外，利偉強認為，尤其是受保留的商用店屋，它不僅能為租戶們提供獨特又突出的店面，又能給予靈活的營業時間，因此非常受到租戶支持，對業主來說是個優勢。 這類受保留房產分兩大類：純商用類和商住混合類。而受保留建築地區則主要分為三區：重要歷史區(Historic Districts)、重要住宅歷史區(Residential Historic Districts)，以及二級保護區(Secondary Settlement)。 重要歷史區主要是集中在駁船碼頭和新加坡河、牛車水、甘榜格南，以及小印度一帶。重要住宅歷史區則是在布萊路、經禧路和翡翠山周圍。二級保護區則是在如切、中巴魯、美芝路、芽籠，以及惹蘭勿沙等地區。 這三區當中要屬重要歷史區和重要住宅歷史區的管制最為嚴格，基本上用途可以修改，但是建築本身的樓面是不能更動的。二級保護區的受保留建築則可以在保留原本建築的基礎上擴建。 ERA研究部主管麥俊榮說，喜愛古董的人不一定就是買花瓶、字畫。有些古董愛好者、投資者就是喜歡這種有故事的房子。 麥俊榮在接受本報專訪時說：「投資者通常都是自己對老房子、有故事的房產特別鍾情。大多數對受保留房產有一定的知識，甚至對建築修復有一定經驗。因此我們常常看到建築師、繪測師對這類產業有興趣。」 麥俊榮說：「受保留房產不是便宜的東西。它需要很多錢才能買得到。就像買古董一樣，還要有修復、保留、維持的精力，就像駕一輛古董老爺車一樣，不只是由心的喜歡，也要有精力去『維修』這個古董。因此，投資『古董』房子不是人人都適合。沒有一定的知識，很容易會做錯投資決定，這涉及的款項動輒是數百萬元。」 要如何去衡量受保留產業的投資回報，就得看到底業主放了多少心思和成本去修復和裝修。有些業主甚至還從福建聘請專門的修復師傅來新為受保留舊屋還原面貌。 麥俊榮說：「在考慮到修復、維修、裝修等成本，在加上租金回報等，也許一些受保留舊屋的投資回報沒有像一般『普通』房地產項目那麼直接和輕鬆。因此持有者必須看較長期的回報。」 談到投資回報時，利偉強以過去的數字計算出，受保留店屋的毛收益率(Gross yield)通常介於2％至2.5％(永久地契及999年地契)及3％至3.5％(99年地契)。 **除了這些受保留房產以外，新加坡還有其他「古董」房產嗎？** 麥俊榮說：「我國一些歷史較悠久的公司，例如：建築商林增控股(Lum Chang)和海峽貿易(Straits Trading)，也曾經擁有一些後二次世界大戰的老獨立洋房。這些舊洋房主要是位於瑞登翰弄(Swettenham Close)和開寶路(Cable Road)一帶。不過，據了解，這些舊房子在2000年代已經被出售，現在都應該變成摩登的優質洋房(Good Class Bungalow)了。」 的歷史也許沒有其他國家那般悠久，但是像殖民地時代遺留下來的黑白洋房(black-and-white bungalow)、史各士路旁的幾棟改為商用的大洋房、翡翠山的土生華人色彩小區等等，都給了城市化的新加坡獨特的感覺。 利斯蘇富比國際房地產副總裁蒙泰羅(Simon Monteiro)就說：「受保護的建築、精品酒店和優質洋房，是屬於資產『戰利品』。它具有三個吸引人的特質：供應有限、巨大的歷史價值，以及擁有獨特的故事。」 當然，像黑白洋房的「古董」房產都屬於國家所有，由土地局管理，人們只能租，不能擁有。如果既要投資又要享受到擁有時空連續體的特殊感覺，也許也只能從市場有限的受保留房產供應中尋找所愛了。除了金錢的回報以外，這種擁有歷史的滿足感也算是另一種投資回報吧。 **葡萄牙18世紀宮殿約1119萬元求售** 世界其他地方的「古董」房子也有擁護者。 在葡萄牙首都里斯本(Lisbon)歷史悠久的Paco do Lumiar宮殿和豪華莊園資產中，有一座屬於葡萄牙王室的18世紀的宮殿正在公開出售，其要價高達750萬歐元(約1119萬新元)。 從鑲嵌在主樓立面和湖邊涼亭中的皇家紋章，到花園瓷磚上的圖像，君王的標誌散布在整個建築周圍。這座有七個大臥房的宮殿總樓面達1萬2787平方米，占地0.69英畝。 葡萄牙蘇富比國際地產公司執行長泊松(Miguel Poisson)在談及這座宮殿時說：「這類房產吸引到的是那些能夠將房地產視為藝術和歷史的延伸的買家。這些具有歷史的房產(無論是出自於家庭原因、宗教信仰、傳統和歷史)往往會牽動情感，它們帶給買主的遠不止是簡單的奢華財產罷了。它是一種有格調的生活方式。」 泊松說：「從純投資的角度來看，這些產品是『可投資』的，因為它們可以成為精品酒店、基金會所，甚至藝術收藏家博物館發展的核心。」 **陳家平：買古董房產前的11條「須知」** 如果對新加坡老店屋或「古董」住宅有興趣，在買進前須注意哪些事項呢？ 博納集團區域高級副董事陳家平建議讀者查看了解以下信息： **有關「古董」房產的分區(Zoning)，例如：住宅、商用或混合用途；** **是否被政府歸納為「受保留建築」；** **房產的地段面積和現有總樓面；** **建築的使用性質，是屬於商用、零售、餐飲等；** **建築剩下的地契年限；** **現有租約的詳情；** **這地區最近的成交價；** **現有業主(即賣家)是否是消費稅註冊公司。因為如果是，買主在交易時就得繳付7％的消費稅。因此買主可能要考慮以註冊消費稅公司的方式購買，以便稍後向政府索回消費稅；** **建築的估值；** **該建築是否有非法改建過，例如：私自增添閣樓；** **該地段的道路線路儲備(Road line reserve)。** 陳家平舉例說：「像丹戎巴葛這個保留地區，有些受保留店屋是兩層樓，有些是三層樓。但千萬別以為隔鄰單位是三層樓，你就可以把現有兩層樓的店屋擴建至三層樓。」 他解釋說：「市區重建局在1989年把這地區規劃為受保留地區時，就是要讓這一帶『原封不動』地保留當時的市景。因此，這個地區的受保留建築是完全不能增加樓面的。這類受保留建築屬於Primary Conservation。這點買家須注意。」 ![受保留建築買資產也買歷史感](https://www.shicheng.news/images/image/1694/16948266.avif?1650366037)