# EC規則全面收緊，不再「5年套利」？政府重拳降溫，升級買家將受最大影響

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Published: 2026-05-25
Source: 獅城新聞

EC政策大調整：10年MOP、取消延遲付款計劃、首購族配額提高



 

新加坡政府於5月8日宣布，對執行共管公寓（Executive Condominium，簡稱EC）市場實施一系列重大新措施。這也是自2013年以來，EC市場最大規模的一次政策收緊。



 

新措施包括：EC最低居住年限（MOP）從5年延長至10年、取消Deferred Payment Scheme（DPS，延期付款計劃），以及首次購房者（First-timer）配額從70%提高至90%。



 

這些新規將適用於5月8日或之後截止招標的EC地段。



 

政府表示，此次調整主要目的是減少「彩票效應」（Lottery Effect）、抑制短期套利行為，並讓EC重新回歸「自住導向」。

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MOP正式延長至10年



 

最受市場關注的變化，無疑是EC最低居住年限從原本的5年延長至10年。



 

這意味著，未來購買新EC的業主，必須持有並自住滿10年後，才可在公開市場出售單位。而且在這10年期間，買家只能出售給新加坡公民與永久居民（PR）。



 

與此同時，EC全面「私宅化」的時間，也從原本的10年延長至15年。換句話說，外國買家必須等到項目滿15年後，才能購買該EC。



 

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業內人士指出，這項政策與政府此前針對Prime與Plus組屋實施的10年MOP邏輯一致，目的都是為了降低短期暴利效應。



 

根據數據，從2021年至2025年期間，大約75%的EC轉售交易，都是在剛滿5年MOP後不久出售，遠高於更早五年的45%。



 

越來越多EC業主在出售時獲得超過100萬新元利潤。僅2025年，就錄得162宗「百萬盈利」EC交易，平均持有時間約9.6年。



 

其中，最高盈利案例來自The Tampines Trilliant，一套四房單位在2026年4月出售時，盈利超過200萬新元。



 

EC價格這些年漲得有多快？



 

數據顯示，EC價格過去十年漲幅驚人。



 

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根據URA數據，新EC中位數尺價已從2016年的$782 psf，上升至2026年前四個月的$1,836 psf，漲幅高達134.8%。



 

相比之下，同期新非有地私宅漲幅約92.2%，明顯低於EC。



 

甚至無論是RCR、OCR還是CCR，EC漲幅都跑贏了同期私宅市場。這也是政府決定出手的重要原因之一。



 

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新政策下，哪些EC可能最受歡迎？



 

由於新規只適用於5月8日之後截止招標的EC地塊，因此目前已成功售出的EC地段，反而可能受益。包括：Senja Close、Woodlands Drive 17、Sembawang Road、Miltonia Close，這些預計將在2027年推出的新EC項目，目前仍沿用舊規則，即5年MOP。



 

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業內認為，這些「最後一批5年MOP EC」未來吸引力可能進一步提升。



 

類似情況曾發生在Prime與Plus組屋政策推出後，買家明顯更偏向購買不受新限制影響、已經達到5年MOP的普通組屋。



 

因此，未來短期內，這類EC可能出現更強價格支撐。



 

部分買家或轉向私宅市場



 

隨著MOP延長至10年，部分買家可能重新考慮是否購買EC。



 

相比之下，私宅雖然有Seller Stamp Duty（SSD），但只限制前4年出售，靈活度明顯更高。因此，業內預計：部分原本考慮EC的買家，未來可能轉向：新私宅、轉售私宅或者轉售EC。



 

尤其是對投資導向較強的買家而言，10年鎖定期無疑大幅降低了EC的「短中期套利」吸引力。



 

不過，也有分析認為，即便MOP延長，EC相比周邊私宅仍便宜約20%至30%，長期升值潛力依然存在，因此自住買家仍會持續關注。



 

DPS正式取消，對升級買家影響最大



 

另一項重大變化，是政府正式取消Deferred Payment Scheme（延期付款計劃）。過去，超過75%的EC買家會選擇DPS，尤其是第二次購房者（Second-timers）。



 

DPS最大的優勢，在於買家可等現有組屋出售後，再開始償還EC貸款，大幅減輕現金流壓力。



 

如今DPS取消後，很多HDB升級者將需要同時承擔兩套房貸。這意味著升級門檻提高，買家現金流壓力增加，還有部分買家購買能力下降。



 

業內認為，這將直接影響部分HDB升級買家的入場意願。



 

同時，由於EC採用MSR（Mortgage Servicing Ratio）限制，即房貸供款不能超過家庭月收入30%，而且如今MOP延長至10年，買家將長期受此限制。



 

相比私宅採用的55% TDSR，EC融資規則其實更嚴格。這也意味著，未來買家在購買EC時，可能會變得更加謹慎。



 

首次購房者配額提高至90%



 

政府此次也明顯加強對首次購房者的傾斜。未來新EC項目中將有90%單位將優先分配給首次購房者。

第二次購房者配額從30%減少至10%



 

此外，過去第二輪Second-timer Ballot通常在一個月後開放，如今則延長至兩年後。這意味著首次購房者將擁有更長時間慢慢選擇單位。



 

第二次購房者將更難搶到熱門EC項目



 

這將明顯降低首購族在熱門EC項目中的競爭壓力。尤其是：靠近MRT、學校和成熟區域的EC項目，過去二次買家群體競爭一直非常激烈。



 

為什麼Second-timer需求這麼強？



 

實際上，過去幾年EC熱銷，很大程度就是由升級買家推動。



 

2026年第一季度：Coastal Cabana賣出593個單位、Rivelle Tampines賣出530個單位，占92.7%。其中，Rivelle Tampines甚至在第二輪Second-timer Ballot時迅速售罄。



 

與此同時，EC價格也持續創新高。



 

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Aurelle of Tampines中位數尺價已達$2,052 psf，創下歷史新高。



 

市場數據顯示：2026年第一季度EC銷量達到1168個單位，需求依然非常強勁。



 

EC市場未來會發生什麼變化？



 

業內普遍認為，新政策將明顯改變EC市場結構。



 

未來可能出現幾個趨勢：EC項目銷售速度放緩、開發商投地更保守、EC地價逐步穩定、部分需求流向私宅市場、轉售組屋供應可能增加。



 

專家甚至預計，未來EC地塊投標價可能下降最多10%。開發商可能不再像過去幾年那樣激進搶地。這也意味著，未來EC價格上漲速度可能放緩。



 

但另一方面，對於真正以自住為目的的家庭而言，EC仍然具備較高吸引力。



 

尤其在私宅價格持續高企的背景下，EC依然是很多家庭進入私宅市場最現實的路徑。



 

總結：EC正式進入「長線自住時代」



 

整體來看，這次EC政策調整，核心方向非常明確：減少短期套利、降低「彩票效應」、優先照顧首次購房者、強化自住屬性。



 

過去幾年，EC已經逐漸從「可負擔私宅」變成「高回報資產」。而如今，政府顯然希望把EC重新拉回「以居住為核心」的定位。對於買家而言，未來購買EC，可能需要從過去「5年套利」的邏輯，轉向真正長期持有與自住規劃。



 

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