# 新加坡剩餘30年組屋未來走勢未明 轉售有局限但漲價未達停滯期

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Published: 2025-09-04
Source: 獅城新聞

近300座在1960年代落成的組屋正進入99年地契的最後30年。過去一年，這類老舊組屋轉售價雖持穩，但與屋齡較短、價格持續走高的單位相比，「老年」組屋未來的走勢仍不明確。受訪房地產分析師對老舊組屋價格趨勢看法不一。

房產科技公司PropertyGuru提供給《聯合早報》的數據顯示，1960年前建造的組屋，中位數要價在今年7月為37萬5000元，較一年前僅上漲1.6％，遠低於整體轉售市場10.3％的漲幅。在租賃方面，老組屋多為房間出租，平均月租約1100元。

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受訪學者指出，鑒於選擇性整體重建計劃（SERS）只適用於少部分舊組屋，更多在1970和1980年代落成的單位，如今已超過45年屋齡，並將繼續老化。（檔案照片）

PropertyGuru數據科技房地產智能部主管李乃佳博士說：「這些老舊組屋轉售房源的點擊量同比下降約28％，跌幅明顯高於整體組屋市場。」

不過，並非所有數據都顯示老舊組屋行情不樂觀。SRI研究的數據顯示，1960年代組屋在今年第二季的平均轉售價為36萬8063元，環比上漲5.1％，漲幅高於大部分年代的組屋。瑞聯集團的分析指出，至少40年屋齡的組屋在2014年至2024年的中位數價格漲幅達31.2％，超過10年以下新組屋20.8％的漲幅。

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老舊組屋轉售價未達停滯期

瑞聯集團（Realion）首席研究與戰略總監孫燕清認為，老舊組屋的轉售價還未達到停滯期。她引述data.gov.sg和瑞聯研究2014至2024年的數據指出，至少40年屋齡的組屋價格在過去10年增長31.2%，漲幅甚至高於屋齡10年以下的單位（20.8%）。她認為，「年輕」組屋價格基數高，因此增長幅度反而較小。不過，從成交量來看，對年輕組屋需求的增長（608.1%）比老舊組屋（488.1%）更快，部分原因是越來越多年輕夫婦在達到最低居住年限後轉售，以升級私人住宅。

新加坡國立大學商學院房地產系教務長講座教授程天富指出，鑒於選擇性整體重建計劃（SERS）只適用於少部分舊組屋，更多在1970和1980年代落成的單位，如今已超過45年屋齡，並將繼續老化。「新建組屋將與這些較早落成的單位一起進入市場。」

程天富強調，舊組屋往往靠近市中心和便利設施，因此在屋契貶值（lease decay）效應尚未顯現前，需求會維持強勁。他預計，在優越地段，舊組屋仍會有活躍交易，對消費需求高於投資需求的買家來說，這些單位也更為實惠。

自願提早重建計劃 為舊組屋更新提供長期路徑

SRI研究與數據分析部主管莫漢指出，1960年代組屋在今年第一季至第二季平均轉售價上升5.1％，但需求相對局限，主要集中在同一組屋區想要換成更小單位的年長住戶，或收入較低的買家。他提醒，隨著屋齡增加，買家群體會收窄，不過政府的改善計劃能維持組屋的宜居性。即將推行的自願提早重建計劃（VERS）能為舊組屋區更新提供長期路徑，但能否有效落實，則取決於居民共識。

他說：「VERS能夠以有計劃的順序有效推動城鎮更新，在2030年代上半期啟動，將為規劃與資源分配預留充足時間，幫助維持較老組屋區的活力與價值。」