# 新加坡摩天住宅「大崛起」！一樓又比一樓高！開發商青睞單棟高層私宅 租金高富豪為鄰

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Published: 2024-12-13
Source: 獅城新聞

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新加坡寸土寸金，為了最大化土地效率，不少發展商「更上一層樓」，往高處發展建築。以往，新加坡高樓多是商業大樓，但近幾年私宅也越建越高，地點也不再只集中在中央區內。 

目前，新加坡最高的建築是284米的國浩大廈（Guoco Tower），位於中央商業區內；它的私宅部分——華利世家（Wallich Residence）目前也是新加坡最高的私宅。

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不過,位於珊頓大道8號的Skywaters預計2028年竣工後，國浩大廈的「新加坡最高建築」頭銜就得讓給高305米的Skywaters，它將是新加坡第一座「超高層建築」（supertall building），即高度超過300米的建築。

項目建有甲級辦公樓、酒店，而私宅Skywaters Residences在第28層至63層，豪華頂層單位將傲視新加坡天際線。其中一個頂層豪華單位，今年上半年以4730萬元成交，每平方英尺價為6100元。

錫安路將出現市中心以外最高私宅群 

與此同時，再過三四年，大世界錫安路（Zion Road），也將迎來市中心以外最高的私宅群。

今年4月，城市發展（CDL）與三井不動產組成的財團成功標下錫安路A地段。地段占地約1萬5278平方米（約16萬4450平方英尺），可建造約1170個私宅和長住服務公寓（long-stay serviced apartment）單位。

城市發展執行長郭益智此前透露，財團探討建兩棟分別為69層和64層樓高的住宅摩天大樓，提供約740個單位供銷售。

今年7月，批鄰的錫安路B地段由長春產業（Allgreen Properties）標得，占地約9288平方米，可建造610個單位。根據《聯合早報》了解，長春產業計劃建造一棟63層樓的住宅大樓，約600個單位。

合登集團（Huttons）高級數據分析總監李思德接受《聯合早報》採訪時說，高建築物一般出現在沒高度限制的市中心或市區邊緣。

錫安路這兩個地段的最高建築高度均為240米，預計會是市中心以外最高的私宅。

發展商開始青睞單棟高樓層私宅 

據美國高層建築和城市人居委員會（Council on Tall Buildings and Urban Habitat）2024年的數據，我國共有97個建築物高度在150米以上。

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在土地稀缺的新加坡，政府會仔細斟酌土地使用密度，未來我們可以預期見到更多的高樓私宅。

以往發展商多建造幾棟樓層相對低的住宅大樓，不過，一些發展商已開始選擇建造單棟且高層的私宅。這麼一來，發展商能將一些面積用做其他用途，如建造花園和其他設施。

高樓減低需要大面積土地的需求，又能保持發展項目總面積。此外，高層單位擁有無遮擋的視野和隱私，因此許多買家都願意為這類單位付出溢價。

摩天私宅租金高 或與超級富豪為鄰 

李思德說，高樓私宅價格的漲幅和租金都相對高。例如，位於丹戎巴葛路高平街（Gopeng Street）的99年地契項目海天大廈（Icon），樓高148米，共46層。項目今年第三季的價格，比2003年推出時增長176％。

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相比之下，鄰近永久地契項目Onze@Tanjong Pagar樓高18層，於2017年完工，它的價格則比推出時下跌7.2％。

租金方面，李思德說：「海天大廈租賃活動也比較活躍，月租介於3300元至6055元，這或與樓層高有關，顯示租戶願意支付更高租金住在高樓層。」

摩天大樓的租金一般會高3％至5％。

另一方面，摩天私宅的頂層單位一般吸引超級富豪購買，也吸引想成為他們鄰居的買家。

譬如，戴森公司（Dyson）創辦人戴森（James Dyson）買下了華利世家的頂層豪宅；Meta聯合創辦人薩維林（Eduardo Saverin）則買下位於烏節路、146米高共36層的Sculptura Ardmore頂層單位。

中央商業區獎勵計劃和策略發展項目獎勵計劃

為期五年的中央商業區獎勵計劃（CBD Incentive Scheme，簡稱CBDI）和策略發展項目獎勵計劃（Strategic Development Incentive Scheme，簡稱SDI）即將到期，市區重建局正對這兩項計劃進行檢討，同時也在探討振興不同地區的其他方法。

房地產市場分析師認為，兩項計劃推行的時間太短，振興周邊地區的效果仍不明顯。他們建議延長計劃，但應該根據目前的市場情況放寬部分條例，讓更多項目受惠。

中央商業區獎勵計劃和策略發展項目獎勵計劃將在11月26日到期，市區重建局已對兩項計劃展開檢討。

市建局舊屋保留與城市設計總署長周玫回復《聯合早報》的詢問時說：「我們準備好之後就會提供最新消息。我們也會繼續同發展商和業界人士交流，探討可振興中央商業區和新加坡各戰略性地區的其他方法。」

市區重建局至今收到17份中央商業區獎勵計劃的申請，其中13份申請獲得原則上批准，而這當中有三個項目展開建造工程。

據知，這三個項目是鉑海綜合大廈（Newport Plaza）、在前Tower Fifteen地段重新發展的酒店兼服務公寓和Skywaters Residences。

在策略發展項目獎勵計劃方面，當局共收到九份申請，其中七份申請獲得原則上批准，而在這當中有兩個項目在建造中。

這些項目是譽嶺峰（Union Square Residences）和在前華峰大廈（Faber House）地段上重新發展的酒店。

周玫對於市場的積極反應感到鼓舞。她說，這些項目能提供有更多用途的發展項目，以及更多在市區居住、改善交通和提升公共空間素質的機會。

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政府在2019年推出中央商業區獎勵計劃和策略發展項目獎勵計劃，旨在協助屋齡至少20年的建築通過重新發展，以提振周邊地區的居住和商業活動。

申請者必須符合政府列出的要求，比方說，申請中央商業區獎勵計劃的辦公樓如果改為包含住宅和酒店的綜合發展項目，就可把容積率提高25％至30％。

策略發展項目獎勵計劃則要求至少兩幅毗鄰的地段同時重新發展，以集體力量為四周地區帶來強大的轉變影響力。

分析師：兩項計劃對周邊地區的振興效果暫時不明顯 

雖然如此，但由於獲批准的項目還未完工，分析師認為，兩項計劃對周邊地區的振興效果暫時不明顯。

高緯環球（Cushman & Wakefield）新加坡及東南亞研究部主管黃顯洋接受《聯合早報》訪問時說，從申請數量和已展開工程的項目數量來看，這兩項計劃的市場反應良好。不過，現在分析這些計劃是否達成振興周邊地區的目標，則為時尚早。

第一太平戴維斯（Savills）研究與諮詢部執行董事張敏璋也有類似看法。他認為，受惠項目四周的建築大多老舊，受惠項目對這些建築的正面影響似乎不大。不過，若新項目的租金較高，則可能會帶動其他建築的租金上升。

兩名分析師都認為應該延長這兩項計劃，但張敏璋認為應該延長一年，因為新加坡的零售業和辦公模式仍在不斷變化，長遠需求難以預測。

有分析師建議放寬兩項計劃要求 讓更多項目受惠 

另有分析師認為，兩項計劃的部分要求較難達成，並建議當局根據目前的市場情況放寬部分條例，讓更多項目受惠。

戴玉祥產業（Edmund Tie）總裁沈振倫受訪時指出，許多本地人仍然不願意搬到中央商業區，因為缺乏學校和設施，而市區內住宅向來針對投資者和外國買家，如今外國買家因為額外買方印花稅升高而大幅減少，因此市區住宅的需求預計較低。

他建議，辦公樓重新發展為綜合項目後除了分配總樓面面積給辦和居住空間之外，也應該留一部分充作白色空間。

「比方說，現有的居住和辦公空間的總樓面面積占比若分別為60%和40%，應該把居住空間的占比也調低到40%，剩餘的20%作為白色用途，可根據市場情況靈活決定這部分的用途。」

針對策略發展項目獎勵計劃，沈振倫建議，讓重新發展項目可獲得更高的容積率或降低土地增值費，以鼓勵毗鄰地段的不同業主聯手進行重新發展。

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