# 曾人潮湧動的丹戎巴葛地鐵商鋪，如今空置過半：租約迷霧下的零售困局

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Published: 2026-04-03
Source: 獅城新聞

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新加坡訊：曾經熙熙攘攘的丹戎巴葛地鐵站地下一層商鋪區，如今已陷入沉寂。因租賃不確定性，超過三分之二的店鋪已關門歇業。

3月9日與3月20日，CNA記者實地走訪發現，45個商鋪單元中僅15個仍在運營。其中，新加坡紅十字學院占據6個單元，其餘為6個餐飲攤位、一家便利店、一家手機維修店和一家美甲沙龍。其餘商鋪緊閉，行人稀少，冷清得令人唏噓。

地鐵運營商SMRT旗下的零售品牌Stellar Lifestyle表示，當前對車站的運營許可將於2031年9月到期，這一「時間天花板」嚴重製約了新租戶的引入。早在2016年，SMRT就已公布其鐵路運營許可的2031年截止日期。

**租約迷霧，商戶無所適從**

餐飲攤位「Crunch Salad」的老闆吳女士（化名）坦言：「每天都有顧客問我，整個商鋪區是不是要整體關閉了？這比疫情時期還慘。」

2024年至去年，她多次收到SMRT發來的租賃延期通知——從三個月到一年不等。去年8月，她被承諾可續租至今年2月；今年2月，又被告知能撐到2028年。然而，面對業績下滑近50%的現實，她最終放棄長期承諾，簽署了一份僅到今年底的短期合同。

「過去一年，隔壁兩三家店因扛不住不確定性，紛紛撤離——鞋店、洗衣店、點心攤，全走了。」

同在出口處、毗鄰國浩大廈的咖啡攤「Jing Ying Corner」店主Timothy Ng也深有同感。他雖簽了2028年到期的合同，卻仍憂心忡忡：「我們不知道哪天會被『趕走』。他們總說要翻新車站，可就是不給確切時間表。」

他回憶，2020年開店時，即便在疫情高峰期，這裡也人來人往。「但現在，下午兩點後，整個區域死一般寂靜。」

**結構性困局：位置偏、投入高、回報慢**

Stellar Lifestyle指出，丹戎巴葛站的商鋪位於「夾層」（mezzanine），不在通勤主幹道上，曝光度低、可達性差。相較國浩大廈等新開發項目，其吸引力大打折扣。

更關鍵的是，由於租賃期限受制於2031年鐵路許可，租戶難以獲得長期合約——這意味著，像美食廣場這類需投入約500萬新元的大型餐飲品牌，根本不敢入駐。

「我們曾找到一位潛在的『錨點租戶』，願意接手整個地下一層，但最終因2031年後的租約不確定性而放棄。」Stellar Lifestyle transit properties總經理Raymond Low表示。

**商戶的「額外負擔」**

由於商鋪建在運營中的鐵路線正上方，租戶必須自行安裝水管、獲取額外審批。Ng透露，他的裝修成本是普通商鋪的兩倍，裝修耗時超三個月——即便SMRT提供了兩個月免租期。

此外，退租時還必須恢復原貌，進一步加重財務壓力。

「這些嚴苛的入駐與退場要求，加上租期不明，讓這些商鋪比普通店面更難出租。」Ng說。

**基礎設施老化，升級難上加難**

Stellar Lifestyle還提到，丹戎巴葛站本身設施老舊，尤其對餐飲商戶而言，需大幅提升電力容量、加裝廚房排煙系統——但有限的租期，讓投資回報周期難以匹配。

儘管如此，Stellar Lifestyle仍在努力：調整租金、舉辦快閃活動、引入紅十字培訓中心提升人流，並持續探索與陸路交通管理局（LTA）合作的可能性。

**「新掃帚」能否掃清舊問題？**

新加坡國立大學商學院教授Lawrence Loh指出：「地鐵站零售本就是難賣的生意——空間有限、無氛圍、非目的地消費。」

「LTA的使命是交通，不是零售。真正該擔起責任的，是SMRT。」他強調，若未來有新運營商接手，租約延續機制應被重新設計，「新掃帚不能只掃自家門前雪。」

**對比之下，其他站點風光依舊**

與丹戎巴葛的凋零形成鮮明對比的是：

**烏節站**：地下一層由知名遊戲連鎖Timezone主導，租戶滿額；

**萊佛士坊站**：無空置單元，餐飲、時尚、藥妝齊聚，多通道連接周邊商場；

**多美歌站**：地下一層同樣滿租，還引入了聯合辦公空間與舞蹈工作室。

「丹戎巴葛的夾層結構，是它最大的結構性短板。」Stellar Lifestyle總結道。

目前，Stellar Lifestyle正與LTA探討「轉讓協議」（novation）等方案，以突破2031年租約限制，為這片曾繁華的商業熱土，點燃一線生機。

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2026年3月20日，Crunch Salad攤位孤懸於空蕩的商鋪群中。（攝影：CNA/Justin Ong）

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2026年3月9日，丹戎巴葛地鐵站地下一層，大部分商鋪已關閉。（攝影：CNA/Justin Ong）

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Jing Ying Corner店主Timothy Ng，是丹戎巴葛地鐵站少數仍堅守的商戶之一。（攝影：CNA/Justin Ong）