# 亞洲房產投資之選——走進新加坡（下篇）

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Published: 2019-07-23
Source: 獅城新聞

通過之前的上篇（亞洲房產投資之選——走進新加坡（上篇）），小編帶大家深入的了解了一下新加坡，包括新加坡的一些基礎知識面以及新加坡在國際上的各種領先「數據」和成為亞洲金融中心的「資本」。下篇小編將重點聊聊新加坡的房地產，來看看新加坡房產究竟能不能「投資」，適不適合海外資產配置。

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再具體聊新加坡房產之前，小編想先引入一個問題。那就是——不動產的升值究竟主要靠的是什麼？

結論先上：只有一個有大規模人口導入的區域，才可以實現不動產真正意義上的升值。這裡大家不要誤會，不是說規劃和配套不重要，但最重要的事人口導入。舉個例子，當年鄂爾多斯的規劃是不是很棒，美國底特律的配套是不是很完善。現在回過頭來看看這兩個地方都經歷了什麼？所以人口導入才是不動產升值最重要的一點。

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讓我們說回新加坡，上篇裡面有提到，新加坡政府一直非常重視外來人口導入，到2030年計劃人口增至690萬左右。為什麼新加坡要努力達到這樣一個人口數字，因為新加坡人口基數不大加上人口老齡化和較低的嬰兒出生率不能維持新加坡人口的穩定增長。新加坡居民平均年齡39.6歲。50歲到70歲這個階段的群體非常龐大。2030年後，這個群體將會是65歲到85歲，基本失去勞動能力。另外新加坡本國嬰兒的出生率低於全球嬰兒出生的平均值。這就意味著，如果不從外來想辦法導入人口，新加坡以後的勞動力會大大降低。所以新加坡政府一直大力致力於外來人口的導入也就「不足為奇」了。

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人口導入是一個區域房地產能否增值的很重要因素，那是不是有了人口導入，當地的房地產就一定是健康的或者說是可以投資的。很明顯沒有那麼簡單，不管是國外的房產也好，海外房產也罷，除了有正常的人口導入之外，一個健康的房地產市場才能讓你的不動產「保值」。上篇里也提到過，這裡所謂的健康的可以考慮「投資」的房地產市場至少包含以下幾點：

1. 健全的法律機制和相關交易環節。

2. 穩定的貨幣制度。

3. 供需較為平衡的市場環境。

4. 相對合理的市場價格。

有了這些，那你的不動產再當地是比較「安全」的，否則就會出現「有價無市」的局面，找不到人「接盤」。新加坡的房地產市場一直非常成熟，中國很多城市的房產政策都有借鑑新加坡的地方。接下來我們聊聊新加坡房地產「保值」和適合投資的「秘密」？

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說到這個話題，其實要從新加坡的住房體系開始說起。這裡小編儘量用簡明扼要的話來做個簡單的概況。新加坡在脫離馬來西亞獨立建國之後，為了增強國民的國家認同感，推出了「居者有其屋」計劃，形成以公共組屋為主，私人住宅為輔的獨特住房體系。

組屋制度的目的是為保障中、低收入新加坡公民的居住需求，同時還會給那些有一定經濟基礎但沒辦法購買私人公寓的「夾心層」公民提供改善型組屋；針對高收入人群以及外國人可通過組屋轉售和私人住宅市場購買住房。這樣，形成一個「廉價組屋——改善型組屋——私人住宅」的階梯化供應體系。政府以居民負擔能力為基準供應低價組屋，並給予購房者補貼和金融支持，提高了購房者的支付能力。建國後短短30年，新加坡成功從第三世界躋身第一世界，在創造經濟奇蹟的同時，更以其高住房自有率成為全球典範，被公認為全世界解決住房問題最好的國家之一。新加坡住房自有率可以高達90%以上，也為當地良好的房產市場打下了很好的「基礎」。

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新加坡房地產市場的成功其實離不開四個「關鍵性制度」：

01

**國有為主的土地制度，無土地財政**

新加坡國有土地占比近九成，政府在土地規劃、出讓、管理上擁有絕對話語權。所有權和使用權兩權分離，政府以招標和拍賣轉讓土地使用權（住宅99年）。所以政府有權再國內徵收大量公共建設用地用來建造組屋，然後以遠低於市場的價格獲取土地，供給新加坡大部分公民居住。

02

**公積金主導的住房金融制度**

住房金融體系以強制儲蓄型的中央公積金為主、輔以商業貸款。《中央公積金法》明確規定，所有公民和永久居民均需繳納公積金，2017年覆蓋率高達95.3%。新加坡本地公民和永久居民購買房產時，除了5%的固定訂金外，其餘的首付都可以用公積金來支付，非常的便捷。

03

**交易保有並重的稅收制度**

新加坡房地產相關稅種包括印花稅、財產稅和所得稅。

1、印花稅徵收範圍廣，稅率累進：包括買家印花稅、賣家印花稅和額外印花稅，稅基為買賣合同價與市價中較高者，稅率採取累進位，房屋價值越低、持有年限越長，稅率越低；區分公民、永久居民、外國人和法人實體，對本國公民有稅收優惠。

2、財產稅按年值徵收：徵收對象包括房屋、土地及公寓；稅基為資產年值，建築物按可比物業出租一年的市場租金（扣除家居、裝修折舊及維護費用後的凈值），土地按地塊市場價值的5%；稅率為超額累進位，且自住房屋遠低於非自住住宅。

3、 租售環節均需繳納所得稅：租賃環節由出租人繳納，買賣環節只針對投資炒作的個人徵收。

04

**組屋主導的住房供應體系**

前面有介紹過，針對新加坡中低收入人群的廉價組屋以及「夾心層」人群的改善型組屋到中高收入人群和外國人的私人住宅市場，很好的覆蓋了新加坡幾乎所有的人群，真正做到了「居者有其屋」的初衷。

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房價合理穩定是新加坡房地產市場的又一大亮點。整體來看，新加坡名義房價在1998-2017年僅上漲了41.1%，同期美、法、英、香港上漲了122.5%、160.4%、234.0%和149.2%。分市場來看，一是政府主導的組屋市場，價格十分低廉，多年來房價收入比維持在4-5左右，由於其覆蓋率高達82%，大多數新加坡家庭購房壓力很小；二是普通開發商提供的私人住宅，房價收入比約為21，遠低於香港、北京和上海，但由於私宅主要面向18%左右的高收入群體及外國人，實際負擔的房價收入比遠低於21，故無論是中低收入家庭還是高收入群體購房壓力均較小。

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說到這，可能有人會問，新加坡的組屋制度和我們外國人購買新加坡房產做投資似乎沒有很大關係。其實新加坡政府在這小小的國土面積上制定的住房制度恰恰才是我們可以投資新加坡房產的「資本」，也因為有組屋和私人住宅這樣分明的住房制度和相關的政策去平衡，才會換來新加坡房地產市場的穩定和成熟。這裡面的關係其實是相輔相成的，如果單獨獨立出來看就不是完整的新加坡房地產市場了。

針對外國人可以購買投資的新加坡私人住宅市場，上篇里小編已經有提到，可以把它看做一塊高端的「手錶」，「保值」是他的屬性，「穩中有升」是他的代名詞。下圖就可以看到，新加坡的私人住宅一直是「穩步上升」的趨勢，政府出台的相關政策和調控只是不讓新加坡房產價格出現「猛漲」。那我們來看看新加坡私人住宅市場的一些優勢：

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1、較高租金回報率，年回報率在3%左右，商業成熟區住宅的回報率可達4%-5%，較北上廣1%左右的回報率而言，投資優勢明顯。

2、土地供給有限，且考慮到新加坡人口增長規劃，需求增長速度大於供給，政府規劃在2030年人口達到650萬至690萬，較現有的五百多萬人口，約年增長8-10萬左右；

3、亞洲的金融中心，地理位置上連接印度洋和太平洋，環視亞洲。人才及產業集聚效應明顯，經濟增長空間巨大；

4、穩定的政治經濟環境，嚴格的法律保護和透明的產權交易，確保房產交易的合法性，政府對開發商的管制非常嚴格，開發住宅項目質量有保障，購買面積即房屋使用面積，買房即有停車位使用權（無須額外購買）；

5、無遺產稅，低房產稅率、低房產貸款利率和外國人可申請最高75%的購房款貸款，降低了購房成本和對現金流的壓力；

6、優美的花園城市景觀，完善的城市基礎設施建築，不斷迎合人口的增長、經濟的發展，置業潛力良好。

綜上所述，新加坡私人住宅的「錢景」還是非常不錯的，既有穩定的人口導入和供小於需的當地市場，又具備很好的「投資屬性」，所以新加坡房產還是很適合資產配置以及中長期持有的。如果有移民或者孩子教育需求的人，那新加坡的房產不但能給你個保障，還能「保值」，可謂一舉兩得。

最後小編給大家來科普下新加坡房產和中國房產的一些區別：

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上圖一路瞭然的概括了新加坡和中國購房的區別，小編抓幾個重點來說：

1）產權：新加坡私人住宅的產權分為99年、999年和永久產權。如果以同地段新的99年私人住宅和新永久產權私人住宅寓比，一般永久產權的房子會比99年的貴20%左右，但在頭15年左右的時間裡，他們的增值空間是相似的或99年的會更高，這和租金回報等因素有關。在租客眼裡，不在乎是什麼產權，而是小區地點，環境等，如果地點差不多，租金也差不多，由於99年的公寓買價比較便宜，那99年的租金回報會好，進而賣價會更高一些。資產配置為主或者考慮長期持有的，那永久產權的房子肯定是有優勢的。

2） 銷售面積：大家都知道，中國的房子是有公攤面積的，我們拿到房子的面積其實是建築面積，要乘以得房率才是最後的使用面積，現在中國的公寓一般得房率都在75%-80%之間。新加坡的房子都是按使用面積來計算，沒有公攤這一說法，所以如果要把新加坡的房子和國內的房子再價格上做對比的話，你要打個75折。

3） 停車位：中國的停車位現在基本都是要購買的，而且價格還不低，越是市中心的房子，價格越是高。新加坡的停車位是附送的，是的，你沒有看錯。這也算是新加坡買房的一個「福利」了。

4） 貸款利率：新加坡的貸款利率基本在2%左右，非常低的一個貸款率，和中國比起來還是非常有性價比的，而且外國人也可以貸款，這點對海外置業的人來說也是一大優勢，畢竟我可以只付個首付，後面的錢慢慢還。

5） 期房付款：說完貸款利率我們來說下期房付款。新加坡的期房付款還是很人性化的。不像國內貸款買房，銀行批了以後從放款開始你每個月就要償還本金+利息。新加坡期房每個月的還款額度是根據工程進度來的，直到交房。可以讓你在交房之前沒有非常大的還款壓力。

6） 租金回報率：前面也說過，新加坡的租金回報率在3%-5%之間，和北上廣的租金回報率比起來還是非常可觀的。關鍵是一個國家的租金回報率還要和通貨膨脹率掛鉤，如果跑不贏通貨膨脹率，你的租金回報其實沒有很大的意義，這點也是海外置業的時候需要考慮的。

7）其他的包括法律保障，價格體系查詢，交房標準什麼的新加坡也是非常安全和「透明」的。這和廉潔的新加坡政府有很大的關係，所以為什麼新加坡的房地產市場非常成熟，健康也是有一定原因在裡面的。客戶再新加坡置業完全不會被一些負面的因素影響。