# 馮侖：咱們去新加坡「啃甘蔗」吧

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Published: 2019-05-13
Source: 獅城新聞

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封面題圖 | 濱海灣金沙酒店

我去過很多次新加坡，每次去新加坡的體驗都很愉快，回憶起來有一種啃老甘蔗的感覺，越往下啃越甜。新加坡是一個精緻的城市國家，它把現代、未來、科技、人文、歷史、自然，所有的事情都聚集在一個小小的「空間」里。**對於一個房地產從業者來說，就像看一本高度濃縮的經典，反覆去、反覆看，總是會有收穫，而且每一次的滋味都不一樣，除了甜還特別有嚼頭，在嚼的過程中能反覆品出更多的甜味。**

這回去新加坡仍然是學習房地產相關的事情。房地產進入後開發時代後，更多的是進入到一個住宅以外的商業不動產領域。**在這個時代，我們面臨更多的是專業的門檻、運營的門檻，是在有限的空間裡創造客戶黏性，能夠使空間價值最大化，一些「軟性的東西」越來越重要。**過去我們開發住宅，可以快速地建設、銷售，那時我們對建築的追求、對空間的研究僅僅停留在一個簡單的產品上。

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全球最美機場並非浪得虛名。「星耀樟宜」坐落於新加坡樟宜機場第一航站樓前方，也是機場的核心位置，外觀如巨型甜甜圈，屆時將會有 10 層樓，地下與地上分別各 5 層樓，是一座聚集航空設施、購物休閒、住宿餐飲、景觀花園等多功能於一體的綜合性建築。 

進入到商業不動產開發時代以後，由於對空間功能使用的要求越來越複雜，比如醫院的功能、咖啡廳的功能、酒店的功能、倉庫的功能、度假物業的功能、大型活動場展的功能，還有學校的功能，每一個空間的功能越來越複雜，越來越不一樣。所以對開發商來說，除了需要了解建築的知識以外，我們對空間使用的要求、特點，以及未來通過空間和使用者（最終客戶）之間關係的了解要越來越多。也就是說我們**對於每一個專業空間的打造，都需要我們對建築以外知識的了解和經驗**。

另外一方面，無論是網際網路，還是其他高科技，包括 AI、物聯網以及新能源這些技術的應用，都使空間的形態和效率發生了很大的變化。這些也需要有很多相關的專業知識來支撐。

再有就是因為現在的社會形態發生變化了，每一個人與空間的關係也在發生變化，比如我們過去一生可能都是在家裡面呆著，偶爾出去到購物中心，購物中心就是一個百貨公司的模式，去商場、選商品、付完錢就走了，中間也沒有特別複雜的生活形態。

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空間與技術融合，阿里未來酒店大堂的互動藝術畫作

現在的生活形態可能是你一邊看手機，打個車，然後到了購物中心。購物中心裏面不完全是賣東西的商家，還有很多體驗性的東西，比如滑雪、看演出、看秀、看電影，或者進行一場球賽等等。由於生活的高度復合化，空間的使用也需要更綜合，更復合，我們與空間也建立了更密切的關係。

因此在後開發時代，我們需要更多地去研習、去了解我們與空間之間的變化，以及這些變化後所產生的新需求、新規律以及新的專業要求。過去在做住宅的時候我們並不重視這些要求，因為這些要求通常並不是有形的東西，而更多的是一種軟知識、軟經驗、軟需求，同時也是一種軟規則。這些東西是我們現在越來越需要在後開發時代掌握的跟房地產有關的經驗知識，所以我這次再去新加坡，希望在這方面有更多的學習機會，通過充電汲取更多的經驗，獲取一種新的能力。

我做房地產也快三十年了，在這個過程當中，**每一個市場的變化都意味著專業領域和專業能力的挑戰，需要我們不斷地去提升自己的能力，使自己的能力滿足客戶需求、產品需要**。我相信所有的企業家都會面臨這樣的挑戰，就是客戶需求改變了，市場改變了，產品就必須要改變。而產品改變了，公司的競爭能力、服務方式、商業模式、人員構成都要發生相應的變化，這個過程是一個正循環螺旋上升的學習過程。在這個過程當中，企業家和自己的企業就表現為不斷地進步，也表現為客戶不斷增長。在這個不斷改變需求的過程中，企業得到了發展，社會經濟水平也得到了提高。

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在新加坡，商業綜合體與醫療業態相結合的地產醫療機構並不少見。開創「私人診所+酒店管理」模式的百匯醫療集團無疑是地產轉型醫療機構的先行者。短短 30 年，百匯醫療已經成為了亞洲第一、全球市值第二的醫療集團。 

這回去新加坡，重點是希望能夠在三個方面獲得更專業化的經驗：**第一個就是醫療健康不動產，這是新加坡在過去幾十年里做得非常棒的商用不動產細分領域之一**，比如說新加坡的百匯醫療，在一個空間裡集中了跟大健康醫療有關的一些業態，形成了一個整體服務的平台。在這個空間裡面，接診前台是統一的，後面的化驗手術這些也是統一的，但是每個專科又是相對獨立的，也有少量的日間病房可以在那裡休養看護。這樣的醫療 Mall 形式比大型綜合型醫院來說，實際上體驗更流暢，服務感受更好，效率也更高。

當然在醫療 Mall 裡面比較多的是輕醫療和中度醫療，重症醫療還是在大醫院裡面，這樣可以幫大醫院分流一部分的病患，使大醫院的優勢和效率能夠發揮得更好。在醫療 Mall 的邊上恰好有這些重醫療的大醫院，所以在新加坡這邊醫療 Mall 分為兩個形態，有的在社區里，也有的集中在醫療城。這次到新加坡，我們重點可以去看醫療 Mall 和周圍的醫院形成的一個醫療城，這是非常有亞洲特點的。我們知道在美國休斯頓有醫療城，但是在亞洲只有新加坡，在一個不大的地方聚集了四、五家醫院和醫療 Mall 等等，這是很值得我們去研究的。

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截止 2019 年 1 月，凱德集團的服務式住宅部門雅詩閣已經和 11 個國家的 26 個房產項目簽訂了超過 4,600 個單位的合同。 

**第二個是研究長租公寓，新加坡擁有一個全球最大的出租公寓的公司，還有長租公寓的出租系統，也就是雅詩閣的這套系統。**雅詩閣除了在新加坡建設以外，也通過全球併購增加了非常多的出租單位。這個系統也有幾十年了，他們怎麼建設、運營、管理這套軟體系統，包括招租的系統和資產管理的系統。這些都是我們希望去學習和借鑑的新加坡經驗。

**第三個要去重點看的就是未來城市發展以後居住的社區。**未來的社區和公共環境，以及管理者對於未來社區提出的公共政策。新加坡考察的未來社區不僅是開放地、立體地發展，而且還有很多混合的功能在社區疊加，同時有智慧城市裡很多新的技術植入，我們還停留在想像階段，但是在新加坡已經逐步地變成現實。

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2017 年開幕的淡濱尼天地是一座集合了公共服務中心、大型露天體育場、游泳池、多功能健身設施、室內劇院、現役軍人俱樂部、家庭健康中心、圖書館、各類學習中心、幼兒園、餐飲、商場於一體的新式社區生活場所。 

新加坡這個老甘蔗我們還要怎麼「嚼」下去呢？一方面我們不斷地去交流、學習，我們自己「嚼」；另外我們還要請新加坡的專業同行跟我們交流，幫助我們「嚼」。