# 關於新加坡房地產投資需要知道的 4 件事

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Published: 2022-08-16
Source: 獅城新聞

當您購買住宅物業時，不只是購買該單位或住宅開發項目本身，也是在購買該物業的周邊環境和社區—不僅僅是此時此刻，也是該地區的未來發展。簡單地說，在一個交通和周邊設施不便利的豪華公寓可能不是一個合理的投資。

實體物業的前景不可避免地與其位置聯繫在一起，這就是為什麼當附近出現新的地鐵站或建造新設施時，物業價值可能會上升。相反，如果社區隨著時間的推移年久失修而沒有進行房產更新，房屋價值可能會停滯不前甚至下降。

除了位置分析外，潛在投資者還會想要審查住宅開發的資本增長和租金潛力，以及在您出租單位以獲得租金收入時考慮目標租戶的情況。

人們常說，房地產投資者應該在購買前做足功課。以下是投資者在評估潛在購買機會時應該考慮的 4 個重要因素—最好是在可靠，也就是「靠譜」的房地產經紀人的幫助下。

**1. 分析描繪城市轉型的藍圖**

為了更好地了解一個地區如何發展，有一個藍圖總是好的。這就是市區重建局的發展總藍圖（URA Master Plan）—每五年審查一次—的用武之地。最新版本的 2019 年總體規劃旨在為所有人創造可持續的綠色空間和生活設施，以支持我們未來的需求，同時振興我們熟悉的一些地方，使土地得到更優化的利用。正在進行的城市轉型的一些顯著例子包括裕廊湖區（Jurong Lake District）、南部瀕水區（Greater Southern Waterfront）、榜鵝數碼園區（Punggol Digital District）和兀蘭區域中心（Woodlands Regional Centre）。

**圖 1：2019 年碧山發展總藍圖**

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來源：市區重建局（URA）

例如，在碧山地鐵站（Bishan MRT）周邊地區的 2019 年發展總藍圖中（見圖片 1），有一塊土地被劃為商業區（藍色），並被標記為 「有待詳細規劃」。這意味著未來有可能在該地塊上進行新的商業開發，如寫字樓或綜合項目（寫字樓/商鋪/酒店）—與該地區的現有商業項目相結合。如果買家想在這附近買房，2019 年總體規劃中的這一細節對評估增長潛力很有幫助。

比如說，附近有更多的商業產品可以為居民帶來更大的便利，並且有更多的公司進駐新的寫字樓可能會提高那裡房屋的租金吸引力。

**2. 資本增值和租賃前景**

一般來說，城市空間的轉型通常會改善新舊設施和基礎設施的可達性和連通性，從而改善居民的生活。雖然影響價格趨勢的因素很多（例如供需動態和經濟健康狀況），但在該地區引入新的便利設施往往會使該地區更受歡迎，並有助於支持價格和租賃價值。

以裕廊東（Jurong East）為例，多年來，該區域進行了重大改造，開發了幾處商業物業和新住宅，為該社區帶來了新的生機。根據市區重建局房地產資訊系統（URA Realis）的數據，在 2012 年至 2013 年期間，裕冰坊（JCube）、JEM 購物中心和西城（Westgate）落成後，裕廊東非有地轉售私宅的平均成交價格穩步上升，隨後 2015 年黃廷方綜合醫院（Ng Teng Fong General Hospital）開業—平均價格從 2015 年的每平方英尺 839 元上漲到 2022 年的每平方英尺 1,219 元（見圖表 1）。

**圖表 1：裕廊東非有地轉售住宅物業的平均價格**



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來源：市區重建局房地產資訊系統（數據截至2022年5月23日）

隨著裕廊東的轉型形成，房屋租賃市場也出現了改善。就租賃量而言，裕廊東在 2017 年第二季度出現了一個高峰（見圖表 2），租賃合同的數量從上一季度的 217 份上升到 355 份，環比增長約 64%。此後，租賃量繼續徘徊在 200 至 300 左右，高於 2016 年之前的 100 至 150 份租賃合同。同時，儘管季度租金中位數（平方英尺/月）出現了一些波動，但總體上仍呈上升趨勢。

隨著即將到來的裕廊湖區—被稱為新加坡中區以外最大的商業區—將成為一個令人興奮的生活方式、商業和旅遊中心，投資者和未來的居民有可能在中長期內看到一些資本增值。

**圖表 2：裕廊東非有地私宅的租賃量和租金中位數**



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來源：市區重建局房地產資訊系統（數據截至2022年5月23日）

**3. 潛在的未來租戶和/或轉售買家**

了解目標受眾很重要。投資者需要設想誰是該單位的潛在租戶—他們是有上學孩子的外籍家庭，還是沒有孩子的年輕夫婦，或是單身的忙碌專業人士？這種可視化的練習很有用，它有助於縮小地點的範圍，便於擬定一份合適的房源短名單。

例如，在 1 至 2 公里半徑內有學校，就會吸引有孩子的家庭和想組建家庭的年輕夫婦。特別是，外籍人士可能會尋找靠近國際學校的房產，以便他們的孩子能夠上學。同時，靠近關鍵的就業樞紐或產業集群可能會吸引工作的專業人士，他們可能會被在同一地區生活和工作的便利所吸引。此外，靠近地鐵站是一個額外的優勢，靠近地鐵站的單位也往往享有較高的租金收益。

選擇具有吸引更廣泛群眾屬性的房屋同樣重要。根據新加坡國大房地產與城市研究院（IREUS）的 2022 年房產所有權願望調查，非有地私人住宅的居民尋找的關鍵屬性是：寬敞且實用的布局，接近當前/未來地鐵站和/或購物中心，大小適中的主臥室，以及開發商的聲譽。

**4. 保持力/周期**

城市更新和轉型的過程可能需要幾年，甚至幾十年。因此，購買一個正在進行或計劃中的振興行動的地區，可能不會立即轉化為收益。投資者需要確保他們有足夠的資金持有能力，以應對至少 3 至 5 年的市場波動。由於房地產是一種長期的投資活動，投資者更有可能通過長期持有房地產來享受更好的資本增值。

在這裡，考慮房產的產權期限也很有用。那些想把房產傳承給子女的投資者可能對永久地契房更感興趣，因為永久產權房往往能保值，而且不會受到 99 年地契房產所面臨的租賃期衰減問題的影響。

與所有形式的投資一樣，購買房地產涉及風險。不過，適當和全面的規劃可以幫助減輕這些風險，並有望讓您更加安心踏上房地產投資之旅。