# 新加坡組屋便宜私人公寓貴3倍，為什麼80%的人選擇住組屋

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Published: 2026-10-07
Source: 獅城新聞

所有人都以為，新加坡80%的人住組屋是因為買不起私人公寓。我一開始也這麼想。直到我在新加坡住了三個月，跟十幾個本地人聊過，去他們家裡吃過飯、喝過茶、看過他們的帳單，才發現這個邏輯完全反了——不是「買不起公寓才住組屋」，而是「組屋已經夠好了，為什麼要當那個冤大頭？」我站組屋這一邊，不站中間。這不是一個「各有優劣」的故事。這是一個關於什麼叫做「設計良好的社會」的故事。

我先說兩個數字。陳叔，我的房東，住紅山，四房式組屋，九十三平米，1998年買的時候二十八萬新幣。**同一條街，步行五分鐘，一間九十九平米的私人公寓，現在掛出來的價格是一百二十萬新幣起。**價差三倍多。第二個數字：新加坡公民里，八成住在組屋。私人公寓住戶不到兩成。這不是因為剩下那八成的人掏不出首付——很多人掏得出。是因為他們算過帳之後，發現不划算。就這麼簡單。

**我第一次去陳叔家看房的時候，他穿著一件洗得發白的Polo衫，腳上趿著人字拖，站在組屋樓下等我。**他先帶我去看了樓下的巴剎——就是菜市場。他說：「你看，走路三分鐘。我每天早上六點半下來喝咖啡，七點買報紙，七點半回家沖涼。」然後他指了指對面：「診所，走路四分鐘。地鐵站，走路五分鐘。商場，走路六分鐘。」他轉過頭看我：「你告訴我，我還要什麼？」

我當時沒答上來。後來我知道，這個問題的答案，就是整個新加坡組屋制度的核心。

**一、組屋樓下什麼都有**

陳叔那套房子在紅山，一棟1985年建的組屋，十二樓。電梯是後來翻新的，每層都停。走廊很寬，目測能並排走三個人。牆上刷了淡藍色的漆，有些地方剝落了，露出底下灰色的水泥。**他開門的時候，我注意到門口放著一雙拖鞋，鞋底磨得很薄，旁邊擺著一盆綠蘿，葉子垂下來，快要碰到地面。**

房子裡面比我想像的大。客廳方正，鋪著淺色地磚，一台老式吊扇在天花板上慢慢轉。他把陽台封了，改成了一個小書房，放了一張桌子和一把藤椅。廚房是開放式的，灶台上擺著一瓶老抽和一罐辣椒醬。他指著那罐辣椒醬說：「我自己做的，你要不要嘗一點？」

我說好。他從冰箱裡拿出一盒白米飯，舀了一勺辣椒醬放在上面，遞給我。我吃了一口，辣得眼淚差點出來。他哈哈大笑，露出兩顆金牙：「你是第一個說好吃的中國人。」

然後他帶我看了三個房間。主臥帶獨立衛生間，另外兩間一間做客房，一間堆雜物。他一個人住。我問：「你孩子呢？」

「兩個兒子，都結婚了。一個在淡濱尼買了組屋，一個在兀蘭買了組屋。」他說，「都離我遠，但地鐵半小時。周末來吃飯。」

「他們沒想過買公寓？」

他看了我一眼，那種眼神像在看一個問廢話的小孩。「買公寓做什麼？他們兩個人的家庭，四房式夠住了。剩下的錢拿去旅遊、存退休金、給孩子讀書，不好嗎？」

我說：「那組屋和公寓到底差在哪裡？」

**他掰著手指數：「第一，公寓有游泳池、健身房、保安，組屋沒有。**第二，公寓是私人的，組屋是政府的。第三，公寓貴三倍。就這三條。」

「那你不羨慕游泳池？」

「我樓下走路十分鐘就是公共游泳池，兩塊錢一次。」他說，「我要那個游泳池幹嘛？我又不天天游。」

那天晚上我回到自己租的房間，躺在床上算了一筆帳。我在新加坡租的那間組屋，月租一千八百新幣。同地段的一間公寓，月租四千五。我每個月多花兩千七，換來的是什麼？**一個我可能一個月用兩次的游泳池，和一個我可能一個月見不到一次的保安。**

我算完這筆帳之後，第一次覺得「組屋」這兩個字，不只是「便宜」的意思。

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**二、買組屋的人不窮**

第二個讓我改變想法的人，是林小姐。她是我在組屋樓下咖啡店認識的，三十出頭，做會計，穿一件灰色襯衫，戴一副圓框眼鏡。**她每天早上七點四十五分到這裡買一杯 Kopi O，然後走路去地鐵站。**我連續三天在同一時間遇到她，第四天她主動跟我說話了：「你是新搬來的？」

我說是。她說：「你住哪一座？」

我指了指陳叔那棟樓。她點點頭：「那棟不錯，1985年的，已經翻新過了。我住隔壁那棟，1992年的，也翻新過。」

我問她住了多久。她說：「我出生就住這裡。三十一年了。」

我以為她是跟父母住。她說不是，這套房子是她自己買的。2018年，她三十一歲的時候，以單身公民身份買了一套三房式組屋，在加冷，三十六萬新幣，首付兩成，貸款三十年，每月還款一千一百新幣。

「一千一百？」我有點驚訝，「比租房還便宜。」

「對啊。」她喝了一口咖啡，「我同事租公寓，一個月兩千八。我買房，一個月還一千一。你說誰傻？」

我問她收入多少。她說月薪六千五。我說那你完全可以買公寓啊，貸款也還得起。

她放下杯子，看著我：「我為什麼要買公寓？」

我說：「公寓有游泳池……」

她打斷我：「我周末去東海岸跑步，不要錢。公寓有健身房，我去組屋樓下的公共健身角，也不要錢。公寓有保安，我住了三十一年，沒被偷過。你告訴我，我多花一百萬，買的是什麼？」

我答不上來。

**她繼續說：「我每個月還一千一，剩下的錢我拿去投資、旅遊、給父母。**我去年去了冰島，花了八千新幣。如果我買公寓，我每個月還三千五，你覺得我還有錢去冰島嗎？」

然後她說了那句我記到現在的話：「組屋是政府給公民的禮物。你不拿，就是跟自己過不去。」

這句話我當時覺得有點誇張。後來我查了數據：新加坡組屋的價格，確實是被政府壓著的。**建屋發展局賣新組屋的時候，價格是根據申請者的收入中位數來定的，不是根據市場價。**一套四房式新組屋，在非成熟區，三十萬到四十萬新幣。同地段私人公寓，一百萬起。這個價差不是市場形成的，是政策設計出來的。

換句話說，政府用低價賣組屋給公民，然後讓私人公寓市場自由漲。你想炒房，去炒公寓。你想住，來買組屋。兩條路，各走各的。

林小姐選的是第二條。她說：「我不是買不起公寓。我是不想當那個傻子。」

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**三、公寓的游泳池我沒游過**

在新加坡的第三個月，我搬去了一間公寓。不是買的，是短租。我想體驗一下，多花三倍的錢，到底能買到什麼。

公寓在女皇鎮，一棟2015年建的高層，三十七樓。**樓下有保安亭，保安穿著白色制服，戴著白手套，幫我開門的時候微微鞠躬。**大堂有大理石地面和空調，牆上掛著一幅抽象畫。電梯需要刷卡才能按樓層。我住的單位在三十樓，八十九平米，兩房一廳，月租四千二。

陽台上能看到海。真的能看到，遠處那條細細的藍線，是馬六甲海峽。我站在陽台上看了很久。**然後我走到樓下的游泳池，二十五米長，水很乾凈，旁邊擺著十幾張躺椅，只有兩個人躺在那裡。**我換了泳褲，跳下去遊了十個來回。水有點涼。

游完泳，我去健身房。裡面有跑步機、橢圓機、啞鈴架，還有一台划船機。我在跑步機上跑了二十分鐘，旁邊只有一個中年男人在舉啞鈴。

然後我回到房間，坐在沙發上，算了一筆帳。

這個公寓，如果買的話，現在市價大概一百八十萬新幣。首付兩成三十六萬，貸款一百四十四萬，三十年，每月還款大約六千新幣。而我一個月的租金是四千二，一年五萬零四百。如果我把這筆錢拿去租組屋，一千八一個月，一年兩萬一千六。省下來的兩萬八千八，我可以做很多事情。

但這還不是重點。重點是，我在這間公寓住了一個月，去游泳池的次數是三次，去健身房的次數是四次。**平均每次使用成本——游泳池加健身房，算下來大概每次兩百新幣。**而在組屋樓下，公共游泳池兩塊錢一次，公共健身角免費。

**我站在陽台上，看著遠處的海，突然想起陳叔說的那句話：「我要公寓幹嘛？**多花一百多萬，去看對面的人游泳？」

我笑了。**然後我拿出手機，給陳叔發了一條消息：「陳叔，我下個月搬回來。**」

他回了一個字：「好。」

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**四、政府不讓你虧**

搬回組屋之後，我開始認真研究這套制度。我想知道，為什麼新加坡政府能把組屋價格壓住，而私人公寓市場還能自由漲。這兩件事看起來是矛盾的。

答案藏在一個細節里：組屋的買賣，不是完全自由的。

你買新組屋，價格是政府定的。你住滿五年之後，可以賣。但賣的時候，只能賣給符合條件的新加坡公民或永久居民。**而且，買家也有收入上限——家庭月收入不能超過一萬四千新幣，單身不能超過七千。**這就意味著，組屋的買家池子，是被政策框住的。價格漲不到天上去，因為買得起高價的人，被排除在外了。

而私人公寓，誰都可以買。外國人可以買，公司可以買，收入沒有上限。所以公寓的價格是市場定的。

這兩條路，是分開的。政府用組屋保證公民有房住，用公寓滿足有錢人的投資需求。你如果想炒房，去炒公寓，別來炒組屋。

但這裡面還有一個更精妙的設計：組屋的「資產增值」。

陳叔1998年花二十八萬買的組屋，現在市價大概五十五萬。二十五年，漲了將近一倍。年化收益率大概百分之二點五。不高，但也不虧。而且他住著，不用付租金。如果他當年買了公寓，同樣地段，1998年大概七十萬，現在一百八十萬，漲了百分之一百五十七。年化收益率大概百分之三點八。高了一個多百分點。

但陳叔說：「我多花四十二萬買公寓，二十五年後多賺一百萬。聽起來不錯。但我這二十五年，每個月要多還兩千塊貸款。這兩千塊，我拿去投資，年化百分之五，二十五年後也有差不多一百萬。而且我還住了更大的房子。」

他看著我：「你說，誰賺了？」

我不知道誰賺了。但我知道，陳叔這二十五年，沒有因為房貸而不敢換工作，沒有因為還貸而不敢旅遊，沒有因為壓力而失眠。他開計程車，想開就開，不想開就休息。他的組屋，是他的家，不是他的負擔。

林小姐也是。她每個月還一千一，剩下的錢拿去投資和旅遊。她說：「組屋讓我有安全感。我知道我不會因為還不起貸款而失去房子。」

這種安全感，是公寓給不了的。

**五、我站在組屋這一邊**

在新加坡的第三個月快結束的時候，我去了趟建屋發展局。不是辦事，就是想去看看。

大廳里人不多，幾個窗口開著，工作人員穿著統一的藍色制服。牆上貼著一張海報，上面寫著「居者有其屋」。我站在那張海報前面看了很久。

一個工作人員走過來，問我需要什麼幫助。我說我只是看看。她笑了笑，說：「你是遊客？」

我說我在新加坡住了一段時間。她說：「那你應該去看看我們的樣板房。就在隔壁。」

我去了。樣板房有三房式和四房式兩種，裝修很簡單，但空間利用得很好。**一個講解員帶著我走了一圈，最後說：「如果你是公民，第一次買房，政府會給你津貼。**三房式津貼最高八萬，四房式最高五萬。」

我說：「我不是公民。」

她說：「那沒關係。你可以了解一下。」

我走出建屋發展局的時候，外面在下雨。我站在屋檐下等雨停，旁邊站著一個中年男人，手裡拿著一疊文件。我問他：「你來辦事？」

他說是，來交組屋申請。他四十二歲，剛離婚，帶著一個孩子，現在租房住。他說：「我月薪四千五，租一間公寓要三千。我付不起。所以我申請組屋。三房式，在兀蘭，大概二十五萬。首付五萬，貸款二十年，每月還一千。」

我說：「你排了多久？」

他說：「八個月。下個月拿鑰匙。」

然後他說了一句話，我記到現在：「組屋是政府給我的第二次機會。」

雨停了。他跟我點了點頭，走了。我站在建屋發展局門口，看著他的背影消失在人群里。

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**六、那個讓我咯噔一下的瞬間**

離開新加坡的前一天晚上，陳叔叫我下樓喝咖啡。我們坐在組屋樓下的咖啡店，他點了一杯 Kopi O，我點了一杯 Teh C。那天晚上有點風，吹得桌上的紙巾微微動。

他問我：「你回去之後，會寫新加坡嗎？」

我說可能會。

他說：「你寫的時候，不要只寫組屋便宜。你要寫，組屋為什麼便宜。」

我說：「為什麼？」

他喝了一口咖啡，放下杯子，用手指敲了敲桌面。那個動作我見過很多次，每次他要說重要的話，就會這樣。

「因為政府不靠賣地賺錢。」他說，「你想想，如果政府把地高價賣給開發商，開發商建了公寓，再高價賣給老百姓，那老百姓的錢就被抽走了。但新加坡政府不是這樣。他們把地低價賣給建屋發展局，建屋發展局建了組屋，低價賣給公民。中間的差價，政府補。」

他停了一下：「你覺得政府傻嗎？」

我說不傻。

「當然不傻。」他說，「公民有了房子，就有了根。有了根，就不會亂。社會穩了，經濟才能發展。政府算的是大帳，不是小帳。」

然後他看著我：「你回去之後，如果有人問你新加坡為什麼好，你就告訴他，因為政府讓八成的人住了組屋，而且讓他們住得起。」

那天晚上我回到房間，收拾行李。我把陳叔給我的那罐辣椒醬放進了行李箱。**我坐在床邊，看著窗外的組屋樓，一排一排的燈亮著，每一扇窗戶後面都有人。**有人在做飯，有人在看電視，有人在哄孩子睡覺。

我突然想起林小姐說的那句話：「組屋是政府給公民的禮物。」

我一開始覺得這句話有點誇張。現在我覺得，她說得對。

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**七、回到北京之後**

回到北京之後，我住在朝陽區的一間公寓里，月租八千。樓下沒有巴剎，沒有診所，沒有地鐵站。最近的超市走路十五分鐘，最近的醫院打車二十分鐘。我每天早上下樓，走進一家便利店，買一杯美式咖啡，十八塊。然後走路十分鐘去地鐵站，擠早高峰。

有一天早上，我站在地鐵里，突然想起陳叔。他這個時候應該已經喝完咖啡，買完報紙，回家沖涼了。他走路三分鐘就能到巴剎，四分鐘到診所，五分鐘到地鐵站。他不用擠早高峰，因為他退休了。他每天的生活半徑，大概五百米。

我拿出手機，翻到一張照片。那是陳叔家陽台的綠蘿，葉子垂下來，快要碰到地面。我看了很久，然後關掉手機，繼續擠地鐵。

那天晚上我回到家，打開行李箱，拿出那罐辣椒醬。我舀了一勺，放在白米飯上。辣得眼淚差點出來。

我坐在桌前，看著窗外的北京夜景，心裡想：如果北京也有組屋，我會不會買？

我不知道。但我知道，如果我有選擇，我會選組屋。

因為組屋不只是便宜。**組屋是一種承諾——承諾你有一個家，承諾你不用為了一套房子搭上一輩子。**

這個承諾，比游泳池值錢多了。

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旅行Tips：

1、吃飯：新加坡組屋樓下的巴剎（菜市場）和小販中心，一頓飯大概三到五新幣。咖啡店一杯 Kopi O 大概一塊二。如果去商場裡的餐廳，一頓飯大概二十到三十新幣。建議住在組屋區，樓下一定有吃的。

2、住宿：組屋短租是合法的，但需要房東申請。普通房月租大概八百到一千二新幣，主人房一千二到一千八。公寓月租大概兩千五到四千五。如果長住，建議租組屋，省下來的錢夠你每個月去一次好餐廳。

3、交通：地鐵和巴士按里程計費，一趟大概零點八到兩新幣。辦一張易通卡（EZ-Link），押金五新幣。組屋區通常離地鐵站走路五到十分鐘。如果住在公寓，可能需要走更遠，或者坐巴士接駁。

4、買房：如果你是新加坡公民，第一次買房，可以申請新組屋，價格比市場價低百分之二十到三十。單身公民三十五歲以上可以買三房式。永久居民不能買新組屋，只能買二手組屋，而且需要兩個永久居民聯名。

**5、看病：組屋樓下通常有私人診所，看一次大概三十到五十新幣。**公立醫院急診挂號費大概一百新幣起。建議買醫療保險，否則住院費用很高。