# HDB賣房全流程分享，屋子想賣好價錢的看 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/y2Xkp Published: 2018-05-25 Source: 獅城新聞 **第一章** **HDB賣房流程** 先確認你的MOP已經期滿。或者即將期滿。MOP通常是5年，從你拿到這個屋子的鑰匙開始計算。5年後你才能簽 OTP。 遞交賣主的CHECKLIST 如果你有中介，中介用他的SINGPASS在HDB網站做遞交，然後你當天或者第二天，在HDB網站，RETRIEVE CHECKLIST，並且ACKNOWLEDGE。 如果你沒有中介，你也可以用SINGPASS自己遞交。很簡單的。 注意，遞交CHECKLIST後的7天之後，賣主才能跟買主簽 OTP。在此之前，是賣主的冷靜期。 開放屋子給買主看。 當買主看中屋子，買賣雙方談好價錢，CHECKLIST 7天已過，你就可以簽約。（即，簽OTP） 簽約時雙方必須商定以下條件。成交價，何時遞交申請第一次面議（FIRST APPOINTMENT），交易結束後賣主是否延後搬出。 買主給賣主1-1000元的訂金。 在OTP上面，所有賣主在第八頁簽字。OTP交給買主 此後，賣主就不能反悔了。 買主在簽訂OTP後的當天，或者第二天，上網申請估價。費用199.25元。 估價師會在4天內和賣主聯繫，上門拍照並估價。 一星期左右，估價報告寄到買主的MY HDB PAGE，買主上網查看估價。買主有權不透露估價給賣主。 買主用估價報告申請銀行貸款。 買主做BUYER CHECKLIST。 做完以上2項，簽訂OTP後的21天內，買主必須執行OTP。 執行OTP時，買主給賣主1-4000元。此後，買主也不能反悔了。 簽訂完執行OTP後，在OTP上規定的日期內買賣雙方分別上網遞交申請。各需信用卡付款80元。 有中介的賣主，由中介遞交。 沒有中介的賣主，可以自己遞交。不難。 後遞交一方，可以選擇第一次面議日期。（1ST APPOINTMENT DATE） 然後，HDBOFFICER 會來轉售單位檢查，窗戶安全和裝修情況，發現有違規的，不符合要求的，賣主需要按照要求做好。 到1STAPPT DATE，買賣雙方去HDB見OFFICER。同時商定COMPLETION 日期。銀行貸款的，還要去見律師。 到COMPLETION前一天，賣主需要讓買主來家裡檢查一次。確定屋子搬空。 COMPLETION 當天，把鑰匙交給買主。去SPSERVICE辦理水電交割。交易完成。 ![HDB賣房全流程分享，屋子想賣好價錢的看](https://www.shicheng.news/images/image/1174/11744413.avif?1580465844) ![HDB賣房全流程分享，屋子想賣好價錢的看](https://www.shicheng.news/images/image/1174/11744414.avif?1585737603) **第二章** **正確的定價是成功的關鍵** 相當大部分的賣主，都覺得自己家是即使不是最贊的，也是很棒的。 當時買房時，看了不下XX 套屋子，（XX UPTO 99）,最後選了這套，確實是一時之選。 在住的過程中，又發現了屋子的種種優點和便利。 加上住了N年後的感情。 信箱裡廣告的成交價格到XX萬（賣主通常只記得最高價），鄰居賣了YY萬，而那個屋子比我的差多了。(賣主通常對鄰居屋子的缺點印象深刻)。 賣主想，我出個價錢，買主肯定會還價的，所以，我心裡價位是 XX萬，然後開價多個幾萬。 所以，理所當然最後屋子叫價應該不低。 這樣的心態，完全是正常的，但卻是不正確的。 不切實際的高價，只會嚇跑買主，人家連看都不來看了。 那麼賣方應該要如何定位自己的屋子呢？ 1） 了解同一地區，相同戶型屋子的過去6個月或一年的轉售成交價。這個可以在HDB的網站上查到。 2） 了解同一地區，完成交易的相同戶型屋子的估價和COV。這個可以具體到樓層，在中介專業的網站上可以查到。只是，有時信息不是很完整。 3） 了解整個新加坡組屋轉售的趨勢。 4） 了解同一地區組屋轉售的趨勢。 5） 對自己的屋子的不帶感情的中立的評估，主要為，樓層，朝向，通風，視野，到地鐵站的距離，硬體裝修（地，牆，BUILD IN的柜子，屋子設計風格）。 6） 同一地區別的類似屋子的叫價。 一般說來，綜合以上1-5點後，有經驗的中介可以對最終的估價，有一個基本的概念，誤差大概在加減一萬以內。 再參考第6點，一個合理的定價，呼之欲出。 （插一句，買房時參考的合理價格，也應該由此參考） 我們定的叫價，應該是可以吸引人來看的，同時符合我們心裡預期的價格。 記住，我們的最終目的，是要賣房，掛一個不切實際的高價只能讓人望而生畏。 ![HDB賣房全流程分享，屋子想賣好價錢的看](https://www.shicheng.news/images/image/1174/11744415.avif?1580465844) ![HDB賣房全流程分享，屋子想賣好價錢的看](https://www.shicheng.news/images/image/1174/11744416.avif?1585737603) **第三章** **吸引人更多人來看屋子** 心裡價格有了， 我們就開始登廣告，等買主或中介帶買主來看房。 在哪裡打廣告？ 正如你要中獎，就要多買彩票，你要賣房，就要讓你的房子讓更多人找到。 如果你沒有中介，就在海峽時報上登廣告。 如果你有中介，就交給中介去辦吧。 這裡把我們是如何找房子的方法跟大家介紹一下，讓大家知道一個有經驗的中介是如何找屋子的。中介登廣告，也是這幾個途徑。 中介主要用的找房SYSTEM有幾個，平時我銅牌推廣者用的基本上是以下幾個付費系統。 1） POWER SEARCH 這個系統把所有的海峽時報上的廣告都下載記錄，可以按照地區尋找，專業版包括商業地產的租售。同時可以查詢以往交易的成交價，賣主在海峽時報上登的廣告，也會在這裡反應。 2） PROPERTYGURU 這個網站大家都知道也看過。中介有專用的中介版，可以登廣告。在PROPRETYGURU上追蹤過屋子的朋友，大概會發現，有些中介的LISTING 永遠在第一第二頁。而有些中介的LISTING,一直在好後面。這裡面是絕對有學問的，不是勤勞頂貼這麼簡單。有時候，一個屋子十多個中介在賣。也有很多是釣魚廣告，吸引買主的。PROPERTYGURU的使用率，已經超越了POWER SEARCH。 3） SRX 專業網站，由於新加坡大多數的大地產公司都和這個系統掛鉤，所以，很多HDB的成交都可以精確到具體層樓，以及估價和COV。我們用的專業版還能查到商業地產的租售成交。當然，查公寓成交更不在話下。這些資料在定價時都是很有用的。另一個有用的地方，是我可以在這裡查到PROPERTYGURU上那麼多同樣的廣告中，誰是專屬中介（EXCLUSIVE AGENT）這樣可以少走彎路。 4） 周六的海峽時報 5） 其他網站如IPROPERTY,SGPROPERTY等，我們用的很少。因為1）2）3）已經可以查到99%以上的LISTING 了。在PROPERTYGURU 或SRX上登廣告，有些是可以同步到那些網站的。 ![HDB賣房全流程分享，屋子想賣好價錢的看](https://www.shicheng.news/images/image/1174/11744417.avif?1580465844) ![HDB賣房全流程分享，屋子想賣好價錢的看](https://www.shicheng.news/images/image/1174/11744418.avif?1585737603) 廣告出去了，就逐漸有買主來看房。 現在市場行情不好，除非你的屋子在地鐵站的附近，或者，在大巴窯，碧山等熱點地區，否則，每周只有1-2組都是正常的，一個禮拜沒人來，也是可能的。以往那種第一個VIEWING 門口就辦起萬國鞋子博覽會的情況已經不復存在了。 假如，廣告出去很久，連電話都沒有接到，或者人家在電話中問了情況，但是沒有人來看房，那就要分析原因了。是不是地點實在偏僻，價格偏高，或者廣告曝光率不夠？ 現在比較冷門的屋子，是那些離地鐵站比較遠，同類屋子過多，樓層低的。假如廣告不能排在靠前，照片不吸引人，叫價過高，人家看廣告就直接PASS 過去了，或者，根本就沒有看到你的廣告。 假如廣告曝光率已經夠了，那就要考慮降低叫價了，沒有賣不出去的屋子，只有賣不出去的價格。 記住，我們的最終目的，是要賣房，賣房的前提，是有人看房。 ![HDB賣房全流程分享，屋子想賣好價錢的看](https://www.shicheng.news/images/image/1174/11744419.avif?1580465844) ![HDB賣房全流程分享，屋子想賣好價錢的看](https://www.shicheng.news/images/image/1174/11744420.avif?1585737603) **第四章** **你的屋子，能讓人眼睛一亮嗎？** 看房人不多，我們就要提高成功率。 賣主賣房，最忌的是什麼？讓我告訴你，是出租的屋子，租客還住在裡面，給人看房。 更可怕的是賣主本身沒有住在屋子裡的混租房，髒亂的房間飄著陣陣異味，這對買房人來說，是場災難。 賣主想多賺一些租金的心情可以理解，但是我要說，給買主看出租屋，這是得不償失的。(當然，家庭租客，把屋子當自己家一樣照顧的另當別論)。 大家都有看屋子的經驗。你為什麼喜歡一個屋子？是因為它溫馨祥和，讓你有家的感覺，是因為它乾淨清爽，布置簡潔，明亮通風，讓你心情愉悅。 這麼多年的經驗告訴我，帶混租租客的屋子，就是SHOW ROOM，買主不會買的。除非你的價格很低很低。那還要遇上一個可以透過現象看本質的買主。 所以要如何提高看房成功率？ 第一步，就是結束租約。退掉房客。 然後，是大掃除。反正要搬新家了，該扔掉的遲早要扔掉，那就早點丟。包括舊家具，和雜七雜八的東西。 如果賣主可以先搬入新家，那就更好了，全部家具處理掉，或者只留最好的家具，幾件大的。整間屋子油漆一下，讓買主眼睛一亮。 有些細節特別要注意的： 比如處理掉房門和柜子門上面的兒童貼紙，牆上的貼畫。 比如廚房柜子的門和灶台去油。 比如讓人光腳進屋不會有油膩和灰塵。很多賣主忽略這一點。 我們要讓買主覺得，賣主有好好照顧屋子。 即使買主最後全部重新裝修，我們的投入也是值得的。 我們或許沒有特別好的室內設計，但是至少我們可以把屋子弄得乾乾靜靜，一塵不染。 有些中介，因為賣主不在，屋子搬空，就讓買主穿鞋進屋，這絕對是自掘墳墓。要知道，買主在看屋子時，會潛意識假設那個屋子是他要買的，如果讓他自己穿鞋走進自家，那感覺，大概和拿不幹凈的碗盛飯一樣不舒服。 然後要放大優點，減小缺點。 至於地鐵邊的屋子要關窗，西照的屋子要拉窗簾，這些小伎倆，我就不多說了。具體屋子具體做法。 我有一些以前賣房時的照片，貼出來給大家參考。一張照片勝過千言萬語。這個屋子的女主人，實在是太厲害了，像變魔術一樣在短短2天內讓屋子煥然一新。這間屋子最後不到一個月就賣出，而且COV 2萬多，是真正賣在山頂上。 記住，我們的最終目的，是要賣房，只有喜歡你屋子的人，才會下定金。 ![HDB賣房全流程分享，屋子想賣好價錢的看](https://www.shicheng.news/images/image/1174/11744421.avif?1580465844) ![HDB賣房全流程分享，屋子想賣好價錢的看](https://www.shicheng.news/images/image/1174/11744422.avif?1585737603) **第五章** **慧眼識買主，把握稍縱即逝的機會** 買主來了，走一圈就出門，有些連廁所，儲藏室都不感興趣的，肯定不是理想買主，一定是你的屋子有某處是他第一眼就不可接受的。這樣不是我們要的買主。 然而，看屋子看很久，賓主交談融洽的，也未必就是真正的買主。 真正的買主，有錢，有需求，能做決定的3A級買主。 我們要如何分辨這些買主呢？ 第一時間來看你的屋子，往往是最優質的買主。 一般廣告出去，剛開始時，來看的人會多些。而這些看房人中，就有最好的買主。因為他們要的就是你這一區的屋子，已經在市場上看了一圈又一圈，過濾了一輪又一輪，暫時沒有找到合適的，或者沒有找到價格符合他的要求的，他們對市場的了解，比賣主更清楚，因為他們已經做了橫向的比較。假如此時有人看了你的屋子後出價，通常是一個很合理的價格。你要好好考慮。 可惜的是，這時的賣主，剛剛開始賣房，心理價位過高，而且更由於沒有讀過我銅牌推廣者的寶典，COUNTER OFFER 超過了買主所認為的合理區間，導致最後交易不成。這是最最最可惜的。市場上血淋林的教訓不少。 現實，是最好的老師，當幾個月過去，看屋子的人越來越少，賣主回過神來，降價求售，當時出價的買主早已經一去不復返了。一切從零開始。 有些買主，雖然看房時不言不語，卻呆在屋子裡不願意出去，仔細觀察。 有些開始詢問有關屋子的細節。 還有些在屋子裡就相互討論可以如何裝修等等。 更有甚者，打電話叫家裡人來看。 這些都是強烈的購買信號。 等著他報價吧。 有些賣主/買主認為，討價還價，是一場心理戰，一定要讓自己占盡便宜，把自己的利益最大化。殊不知，絕對成交的要義，是雙贏。不要糾結於幾千元的落差。你的寸步不讓，會造成對方的心理崩潰，最後消失。這是對買方和賣方都適用的。 優質的買主無需多，一個就夠了，但是，這一個，你絕對不能放過。 記住，我們的最終目的，是要賣房，關鍵時刻，不能過於糾結。 ![HDB賣房全流程分享，屋子想賣好價錢的看](https://www.shicheng.news/images/image/1174/11744423.avif?1580465844) ![HDB賣房全流程分享，屋子想賣好價錢的看](https://www.shicheng.news/images/image/1174/11744424.avif?1589872003) **第六章** **關於中介** 賣房是否需要中介，這是個永恆的話題。說到底，是一個是否可以省下中介費的問題。 你讀完了我本篇寶典，已經不需要中介了，找到買主後，買房中介為了交易順利進行，為了他的客戶的利益，也會免費幫你做文書工作的。 況且中介也不是萬能的。我在2014年和2015年，分別有一個屋子過了3個月，沒有賣掉，廣告登了無數。分析原因，2014年的那一個3房，其實買主已經找到了，但是買主當天要2ND VIEW,賣主沒有時間回家。失之交臂。2015年那一個4房，只能說是無緣了。可能是上帝可憐我，也給了我們一個LISTING,一次廣告，一個VIEWING就出手的機會。 假如你決定不要中介，或者說不要出中介費，你可以在海峽時報登廣告，**登星期六的就可以了**。有買主或買主中介看到你的廣告，就會給你電話了。 **你也可以看PROPERTYGURU**，找到在你家那一區登廣告的中介，告訴他們你有屋子在賣，如果有買主，可以帶來。不過，你不付中介費。（其實，你即使想付中介費，CEA也規定，買主中介不能拿賣主的佣金）。 對於賣主來說，中介的作用在於： 第一，是他們的專業性，對轉售手續的了解，對收入所得的計算，對政策的理解，對不合格買主的過濾。然後，對賣主的專業建議，和買主/買主中介的有效溝通。 第二，是他們的資源，他們可以在專業網站登廣告。有全新加坡幾萬個潛在合作對象（中介）。只要廣告掛出去，有人要買這一區的屋子，都會來找這個中介的。 第三，這是很多買主，賣主不了解的，中介比較願意和中介合作，因為雙方都經過專業訓練，整個過程可以順利。假如對方是自己DIY的，中介的潛在印象是，省中介費的客戶，比較精明，價格不太願意鬆口。那試探一下，果真如此，也就放棄了。 第四，稱職的中介，一個就夠了，你多找幾個中介，也是在那些地方登廣告。 **結語** 有些網友，覺得中介工作很容易，無非是打幾個電話，去2次HDB，律師樓。特別是當自己DIY買/賣房成功，就覺得超級簡單，中介根本多餘。其實，當你DIY的同時，也參考了不少的和本文一樣的攻略，而很多時候，這些攻略是中介的心血結晶。所以請對中介嘴下留情。