# 政策連發！集體出售（EN-BLOC)市場正在發生變化：65%門檻+7年開發期限，老公寓值得重新看嗎？

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Published: 2026-09-23
Source: 獅城新聞

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最近的新加坡房地產市場，有兩項與En-Bloc密切相關的政策變化值得關註：一邊是老舊私宅的集體出售同意門檻擬調整，另一邊是政府進一步放寬大型En Bloc項目的開發及銷售期限。

這兩項變化放在一起看，老公寓的城市更新機會，值得重新研究。

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## 一、第一項變化：老公寓En Bloc門檻擬降低



8月4日，律政部向國會提出《Land Titles (Strata) (Amendment) Bill 2026》。

其中一個重要變化，是針對不同樓齡的私宅，擬採用分級的集體出售同意門檻。

目前：

**樓齡10年或以下：90%**

**樓齡超過10年：80%**

擬議調整後：

**40–59年：70%**

**60年及以上：65%**

這意味著，如果法案最終通過，部分高樓齡私宅未來進行En-Bloc時，業主需要達到的同意比例會明顯降低。

但這裡一定要強調：

**65%目前是擬議門檻，並不是已經生效的新法律。**

所以，對於現在考慮購買老公寓的買家來說，更準確的理解不是「買了就一定有En-Bloc」，而是：

**未來集體出售的可行性，可能比過去更高。**

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## 二、第二項變化：大型En-Bloc項目，開發商獲得更多時間



7月28日，財政部和國家發展部宣布調整開發商ABSD機制，為大型En- Bloc重建項目提供更長的開發及銷售時間。

新規則適用於**2026年7月29日及之後購買的符合條件的En Bloc地塊**。

簡單來看：

700–1,399套 

屬於Large Site。

原本的5.5年期限：

**→ 延長至6年**

1,400套以上 

屬於Mega Site。

原本的5.5年期限：

**→ 延長至7年**

而且Mega Site還有一個重要要求：

**第6年結束時，至少要賣出50%的住宅單位。**

如果達不到要求，開發商可能面臨相關ABSD remission的追回，並附帶利息。

所以，這並不是簡單的「政府給開發商多一年半慢慢賣」。

而是：

**項目規模越大，政府允許的時間窗口越長，但銷售考核依然存在。**

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## 三、為什麼這兩項政策放在一起看，很值得關注？



因為En-Bloc本質上是兩端的生意。

一端是：

**業主願不願意賣？**

另一端是：

**開發商敢不敢買？**

過去，一個老公寓即使位置很好，也可能卡在兩個問題：

**業主難以達到出售門檻。**

以及：

**項目太大，開發商擔心開發和銷售時間不夠。**

現在，政策分別在這兩個環節出現變化。

一方面，老舊項目未來擬採用更低的分級同意門檻；

另一方面，大型En Bloc項目的開發及銷售時間得到延長。

這並不意味著所有老公寓都會出現En Bloc。

但至少意味著：

**一些過去很難算得過來的項目，現在值得重新拿計算器算一遍。**

而開發商真正關注的，也不是「樓齡高不高」。

他們看的是：

**土地值多少錢？**

**可以建多少套？**

**未來能賣多少錢？**

**扣掉ABSD、建築、融資和其他成本後，還有沒有利潤？**

這才是En-Bloc真正的底層邏輯。

開發商目前購買住宅土地需要承擔40%的ABSD，其中5%為不可退部分，35%屬於符合條件時可申請remission的部分；如果沒有滿足相關開發、完工及銷售條件，可退部分會被追回並附帶利息。

所以：

**En-Bloc不是抽獎，而是一道數學題。**

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## 四、那麼，普通買家應該怎麼看老公寓？



如果你現在考慮購買一套樓齡較高的私宅，我建議不要只看：

❌ 「這套房會不會En-Bloc？」

而是先看四件事情：

① 地段 

交通、商業、學校和周邊成熟度，是未來住宅產品有沒有市場的基礎。

② 土地規模 

土地越大，重新規劃和增容的可能性通常越值得研究。

③ 增容潛力 

大型En-Bloc項目要獲得新的時間安排，還需要滿足至少**1.5倍住宅單位增容**等條件。

所以，現有單位數量和未來可能開發的住宅單位數量，非常重要。

④ 土地價格 

這是最關鍵的一環。

即使一個項目位置非常好，如果業主希望的集體出售價格已經高到讓開發商沒有合理利潤，En-Bloc依然很難成功。

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寫在最後 

2026年的En-Bloc市場，確實出現了一些值得關注的新變化。

**業主端：**

老舊私宅的集體出售門檻擬進一步分級調整。

**開發商端：**

大型En-Bloc項目的ABSD開發及銷售期限進一步延長。

這兩個變化，一個影響：

**「能不能更容易賣出去？」**

另一個影響：

**「開發商敢不敢接這麼大的項目？」**

所以，如果你手上有一套老公寓，或者正在考慮購買一套樓齡較高、但地段不錯的私宅，我認為現在值得重新做一次評估。

但不要把En-Bloc當成買房的唯一理由。

**真正值得研究的，永遠是：**

**地段 + 土地規模 + 增容潛力 + 收購價格 + 開發商利潤空間。**

如果你想知道自己關注的項目有沒有En-Bloc潛力，可以把**項目名稱、預算或者所在區域**發給我。

我可以從土地面積、樓齡、規劃、單位數量以及周邊市場等角度，幫你一起拆解。

**買房不是買彩票。**

**看懂政策，更要看懂背後的帳本。**

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