# 張是之：新加坡組屋模式值得學習嗎 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/yBOPp Published: 2022-02-04 Source: 獅城新聞 **![張是之：新加坡組屋模式值得學習嗎](https://www.shicheng.news/images/image/1689/16891786.avif?1643893204)** 近日，深圳市住建局有關負責人表示，新加坡是深圳學習榜樣，未來深圳的住房比例是「六比四」，目標是讓深圳 60% 的市民住進公共住房，為此將加大住房供應，推進大規模住房建設。 這好像是內地城市官方首提「樓市學新加坡」，而且是在深圳特區成立 40 周年的時間窗口，頗有一番深意。 但是新加坡模式真的就值得我們學習借鑑嗎？這個問題值得認真思考。 在回答這個問題之前，先要糾正一個經濟學常識，那就是——價格與成本無關。 價格 = 成本+利潤，這是會計上的計算方式，是對已經成交的歷史數據的統計，但並不是未來價格的決定方式。 我們作為買房子的人，大多數時候並不關心那個歷史成本。比如今天北上廣深核心地段十萬八萬一平米的房子，那些高價卻無法居住的學區房，沒有誰會在購買出價的時候還去參考當年的修建成本是多少，當然也不會關心當年的土拍價格是多少。 一句話，房價與地價無關。 但這一點很容易被誤解，幾乎所有解讀新加坡模式的文章，都會說新加坡模式的成功，得益於他們的土地國有制度和低價賣地模式。 說什麼新加坡地小人多，接近 90% 的土地掌握在政府手中，這些土地以低價轉讓用於大規模建設組屋，從而保障了組屋的廉價優勢。 而新加坡正兒八經的商品房價格也是一點也不便宜，全球住宅價格排名前十的城市分別為：香港、慕尼黑、新加坡、上海、深圳、北京（城區）、溫哥華、洛杉磯、巴黎和紐約。 ![張是之：新加坡組屋模式值得學習嗎](https://www.shicheng.news/images/image/1689/16891787.avif?1643893204) 這些大城市的房價為什麼居高不下？因為人聚財聚，房價是聚集到這些大城市的人一起把房價「炒」起來的。 所謂的「炒」，就是買房子的人和買房子的人相互競爭，買家和買家競爭有限的房產，結果必然是價格上揚。 所以這些大城市的土地即便是當地政府免費提供，在這些地價為零的土地上蓋出來的房子，價格依然會漲到今天的局面。 因為價格是買房人競爭的結果，而這個競爭是面向未來的，是購買者在用價格展示著自己對這個城市的信心，當然也是展示他對自己的信心。 人聚財聚，房價因人而起，這個邏輯並不難理解，中國北上廣深這些區域的人口流動圖也可以說明為什麼這四個一線特大城市的房價如此堅挺。 ![張是之：新加坡組屋模式值得學習嗎](https://www.shicheng.news/images/image/1689/16891788.avif?1643893204) 清晰的理解房價的邏輯，才有助於你理解新加坡模式。摁住了價格，必然要在其他方面付出代價。 在新加坡，「組屋」占比高達 80%，私人住宅 20%。組屋是典型的保障性住房，由政府興建，優先保障中低收入群體的購房需求，因此得以嚴控售價，讓房價收入比始終維持在 5-6 的水平。 組屋的供應量也相對充足，能夠覆蓋大部分人群，再加上新加坡政府的專項財政補貼，所以新加坡的住房自有率很高。 組屋價格與人均收入嚴格掛鉤，90% 的人能夠買得起三房戶型，70% 的人能買得起四房戶型。 既然價格低，又是保障型住房，所以不可能採用「自願交易」的競爭方式，那樓層、戶型、朝向這些細節問題怎麼解決呢？ 答案是不用考慮太多，等著分配就行了。 組屋的分配製度主要是三種結合，抽籤制、訂購制和直接選購。 抽籤制，供不應求時使用，避免人為干擾； 訂購制：先向建屋局提需求，等建房計劃，適合住房需求不太迫切的人，但能滿足個性化需求； 直接選購：分配滯銷組屋。 與此同時，政府嚴控組屋轉售，一個家庭只能擁有一套組屋，一生只有兩次購買組屋的機會（一次服務基本自住，一次改善），只有住滿一定時間方能轉售，且只能轉售給符合條件的人。 而組屋之外的私人住宅市場，則相對沒有如此複雜的限制，所以價格也就飛漲。 ![張是之：新加坡組屋模式值得學習嗎](https://www.shicheng.news/images/image/1689/16891789.avif?1643893204) 可以看得出，新加坡模式基本上就是「一手抓計劃經濟，一手抓市場經濟」。 組屋很明顯帶著濃濃的計劃經濟色彩，摁住價格，戶型沒有太多選擇，一輩子只能購買兩次，不能隨意轉售，差不多就類似於我們房改之前的福利分房。 比我們好一點的地方在於，新加坡其他地方經濟管制少，所以有足夠的財政收入來補貼住房這塊。不像我們那會兒為了分個沒廚房沒衛生間的筒子樓，送禮都要削尖了腦袋送。 但問題是，這些都改變不了其計劃經濟思維的本質。即便是新加坡在其他地方的成績非常亮眼，在「組屋」制度上依然是計劃經濟的模式。 我之前寫過一篇文章《如何才能更好》，經濟學分析的是因果關係，如果非要回答好與不好的問題，那也是應該回答如何才能更好的問題。 新加坡的住房模式就面臨這樣一個問題，看上去是「保障的歸保障，市場的歸市場」，該漲的就讓它漲，不該漲的就把價格摁住。 但我們都知道，任何一個國家的政府本身並不直接創造財富，他所做的工作基本上就是在用政策進行財富的轉移，無論以什麼樣的名義，這個本質並不會改變。 新加坡政府也不例外，建造組屋的那些資金終歸還是來自於新加坡其他地方的市場經濟成果。 問題是，那些被保障的人真的就願意被如此保障嗎？一輩子只能換一次房子，戶型樓層朝向什麼的都不能自己隨便選，這真的好嗎？ 以中國的情況而言，雖然大城市房價高企，但還是有很多年輕人通過自己的奮鬥，不斷地從小房子換成大房子，而這個過程可能不止一次兩次，三次四次也不是不可能。 再有，彈丸之地的新加坡，工作再怎麼換都還是在那麼大點的地方。但要是在深圳或其他城市，換工作了，想買離家近一點的房子，一想房子只能換一次，恐怕連工作都不敢輕易換地方。 另外，換房子不僅僅是自己居住條件的改善，也是自己家庭財產升值的體現。很多人誤以為只有一套房子，房子再值錢也沒用。 但只有房地產市場足夠自由，房子的金融屬性才能發揮出來，你只有一套房子的情況下，也可以讓你獲得更多的可能性。 而新加坡這邊一手摁住了價格，同時嚴格去除了房子的金融屬性，實際上是剝奪了新加坡人更多的可能性，而不是讓他們擁有了更多的可能。 但這種更多潛在可能性的利好，如果是新加坡在其他方面的經濟自由度足夠高，人們的收入和生活水平也足夠高的情況下，未必會引起大家的反感，畢竟還是有房子住而不是沒房子住。 深圳如果想走新加坡模式，除非經濟上能夠憑藉特區的地位獲得更大的自由決定權，釋放更大的經濟活力，來沖抵「組屋」模式帶來的負面效應，否則必然是一個坑。 ![張是之：新加坡組屋模式值得學習嗎](https://www.shicheng.news/images/image/1689/16891792.avif?1643893203)