新加坡的地契主要有兩種，一種是永久地契 Freehold 簡稱FH，永久持有的地契。 通常認為永久地契包括999年地契。
另一種叫租賃地契Leasehold，絕大多數是99年，少數特殊的有103年，60年等等。這裡為了方便就統稱大部分住宅用地的99年地契。這些地契在有效時段完成後要回歸到地契持有人或者政府手上
99年地契和永久地契的優缺點非常鮮明，
保值：99年地契會隨著土地年限減少而減值，直至歸零。永久地契年限不會縮短，價值更高。
價格：地契差別造成同樣條件下，永久地契的房產要比99年房產更加昂貴。
不用說也知道永久地契肯定好過99年地契。很多人糾結點其實就是支付這個FH溢價，到底值得不值得。今天就來聊聊這個問題。
巴拉的曲線圖
這幾年討論99年地契產業，下圖經常會被引用。 它有一個名字叫 「Bala Curve」 -- 巴拉的曲線圖。
它像一條拋物線，從100%歷經99年，變成0價值。所以網上把它解釋為「99年地契價值歸零圖」。
這個表格的作用是靜態分析，讓你知道每一個年份上99年 vs 永久地契 的價格差值。
它不表示99年公寓一定會隨著時間增加而貶值，你會在市場上發現那些年年升值的99年公寓。因此上圖是假設房地產市場是平穩條件，也就是市場幾乎不變的情況下99年地契和永久地契的對比圖。真正的房價是上圖和市場的綜合結果。如果在20年期限內整個房地產市場起價30%，那麼20歲的99年公寓也會起價大約22%，永久地契公寓可能會起價超過32%。
做一個假設，兩個相同十歲樓盤在隔壁相鄰的地塊上。大小，戶數，等各方面條件相同。
假設99年地契的樓盤均價是$1,500psf, 那麼對照表格，隔壁那個永久地契的樓盤價格應該是$1,590psf。 以此類推。
所以，這個表格是用來在99年和永久地契房產上做選擇時的價格估算。
相同 21年房齡的 99 vs 永久尺價差值10%， 相同39年房齡的 99 vs 永久 尺價差值20%。
新加坡國立大學房地產與城市研究院搜集了15萬6500個非有地私宅交易實證，其中49%是永久地契，51%屬租賃地契。研究採樣期介於1995年至2019年。研究院的實證模型分析顯示，在分割了房子特性和鄰里區位，如屋齡、樓層、面積、地鐵和高速路入口距離等的差異後，永久地契房產的尺價，比99年租賃地契的尺價平均高出10.4%。
99年公寓價格走勢
以上，是一個典型的99年公寓價格走勢圖，我們可以觀察到：
在地契4年到8年左右，也就是公寓建成的3到7年內，價格達到頂峰。
在那之後，價格進入漫長的滑落。
如果等的夠久，在99年到期之時，我相信，價格最終會歸零。
永久地契公寓價格走勢
再來比較一下典型的永久地契公寓的價格走勢圖：
整個價格曲線呈上升態勢，在這張圖裡，我們看不到頂點，在剛剛建成時，並未看到如99年公寓那樣的頂峰。
房產價值雙線理論 房產價值有兩個，一個是顯性的 - 居住價值，一個是隱形的 - 土地價值。
在公寓嶄新的時候，顯性的居住體驗的價值占比會比較高，而隱形的土地價值這時候影響較小。但是在房子逐漸變老，30-40年後的老房子，居住體驗價值就不斷在往下降，這時候土地價值在價格中的占比就逐漸攀升，這種情況下，土地地契差值就會顯得愈發明顯。
新加坡永久地契房產的特點 永久地契房產價格更高。
同地段、同配置、同面積的情況下，永久地契房產的價格會比99年地契房產的價格高出15%-20%。
永久地契房產產權轉讓的限制較少。
在新加坡，房產地契的剩餘時間如果小於60年，貸款和公積金的使用會有所限制；如果剩餘時間小於40年，則房產出售會存在一定的難度（參考中國的老破小），除非該房產存在集體出售的潛質。
從這個方面來說，永久地契的房產幾乎不必擔心地契剩餘時間的問題。即使是十幾年沒人居住的荒屋，如果擁有永久地契，也能賣出較高的價格。因為買家看中的是永久地契，通常會直接將舊屋推倒重建。
永久地契房產位於核心片區，一般不靠近地鐵。
永久地契的房產主要集中在烏節路、武吉知馬、東海岸和諾維納這些核心片區，政府新開發的區域基本沒有永久地契，因此永久地契房產幾乎都不靠近地鐵，主要用來興建豪宅（好地段的私人公寓）、聯排別墅（排屋）和獨立洋房或半獨立洋房，大盤相對較少。
集體銷售（En-Bloc）
在於公寓集體出售，永久地契在這方面有一定的優勢。開發商比較偏向永久地契並且會以更高的價格投標。那是因為他們不需要額外掏錢向政府申請租賃延期。
理論上，永久地契的產業出售價值應高於租賃地契的產業。
新加坡99年地契房產
99年地契房產屬於租賃房產(Leasehold)，意即該房產的地契期限是有時間限制的。大部分房屋會在99年期滿後，歸還給建屋發展局，土地使用權則歸還給政府，類似於中國國內的70年產權。
那麼地契期滿後，房屋真的會被收回嗎？答案是肯定的。去年的12月31日，早報新聞報道了新加坡建國以來第一起私宅地契到期的實例。位於芽籠3巷的191個老排屋單位地契到期，所有住戶搬離，土地正式歸還政府，而且業主也不會獲得賠償。
當然，我們購房並非一定要持有99年那麼久，99年地契的房產也有它的優勢和特點，下面我們進一步分析：
新加坡99年地契房產的優勢 99年地契房產價格相對便宜，投資性價比高。
同地段、同配置、同面積的情況下，99年地契房產的價格會比永久地契房產的價格低15%-20%。
對於投資者而言，總價低、首付低、貸款壓力小。而租金收益與永久地契的房產沒有什麼區別（租客不會在乎是永久地契還是99年地契），20年以內的房產升值幅度也與永久地契房產相當，因此投資性價比會比較高，尤其適合短期投資。
99年地契房產交通更加方便，可選項更多。
由於新加坡政府自建國之後就不再推出永久地契項目，因此市面上80%以上的房產項目都是99年地契房產。
這也意味著99年地契的樓盤占絕大多數，買家的可選範圍很廣。而且，這些樓盤通常都擁有更加便利的交通，靠近地鐵站和學校，配套也更加完善。
99年地契房產可選好地段更多。
買房子最重要的是什麼？地段地段地段！地段，永遠是投資購房要考量的首要因素。
永久地契的房產當然好。但是，一個好地段的99年地契公寓，比地段一般的永久地契房產，價格漲勢會更好。
如果您看中了榜鵝、盛港等熱門住宅新區，那麼只能選擇99年地契的房產，因為這些新區基本沒有永久地契項目。
99年地契房產面積更大，配套更好。
99年地契的房產大盤比較多，面積也更大，作為對私密性和地契年限的補償，通常配套也會更好，生活更加便利。無論是孩子上學還是大人工作、或者老人養老，都會更加方便。
99年地契房產交易頻次更高，更好出手。
相較於永久地契房產，99年地契房產的受眾更廣，換手率更高，潛在買家更多。無論是投資還是自住，賣家都可以更快地將房產出手變現，資產形式更靈活。
永久地契和99年地契各有其優勢與特點，那麼作為買家，我們應該如何權衡呢？讓我們接著分析：
如何選擇：永久地契與99年地契房產對比
我們買房，首先要考慮的是買房的目的。您想在新加坡購置房產，是出於什麼目的呢？是為了投資，還是為了給小孩上學？是為了在新加坡安家落戶，還是單純想分散資產、降低風險？
不同的購房目的，需要考量的因素也會不同。我們下面就從購房目的出發，對比分析一下不同地契的房產：
短期投資
目的：手裡有閒錢，看中新加坡的房地產機遇，想在新加坡進行短期房產投資，購房後將房產用於出租，收取租金，同時坐等房產升值，過個五年十年再轉手賣掉。
分析：如果您是出於短期投資的考量在新加坡購置房產，那麼交通便利、總價低、首付低、貸款壓力又小的99年地契公寓比永久地契公寓更適合您。
在租金方面，由於租客並不在乎地契年限，所以99年地契的公寓租金並不比永久地契公寓的租金低。如果您選擇了地鐵邊、學校旁或者熱門新區內的99年地契公寓，租金甚至會比地段一般、交通不便的永久地契公寓更高。
在房產增值方面，如果您計劃在5-10年內將房產賣掉，那麼99年地契公寓的房價漲幅幾乎與永久地契房產的漲幅相當。考慮到99年地契房產的價格要比永久地契房產的價格低15%-20%，在十年期限內，顯然，99年地契房產的投資回報率會更高。
供孩子上學使用
目的：方便孩子在新加坡念書，讀華僑中學或者念大學，孩子畢業之後就賣掉。
分析：新加坡的教育水平舉世聞名，因此，有很多家長會專門送孩子來新加坡接受教育，順便買一套公寓供孩子念書時居住。等孩子畢業，再轉手賣掉，既方便孩子念書，又有投資價值，一箭雙鵰。
如果您是為了孩子的教育選擇在新加坡購置房產，那麼學校周圍的99年地契公寓是最適合您的。為了孩子上學而購買的房產，首先需要滿足孩子的日常需要，最好是在學校旁邊，小區配套也比較完善，出行也要方便。
99年地契的公寓完全可以滿足上述需求，可以選擇的範圍也很廣，反倒是永久地契的房產不太適合這種情況。
家庭住房（全家移民）
目的：為了讓孩子接受更好的教育，自己的事業有更好的發展，老人得到更好的照顧，現在有越拉越多的家庭選擇全家移民新加坡。在新加坡購置房產供一家人居住，同時滿足孩子上學、大人上班、老人養老的需求。
分析：如果是作為家庭住房，那麼99年地契的房產和永久地契房產都可以選擇，主要還是看預算。
如果您已經移民新加坡或者準備全家移民新加坡，預算又十分充足，那麼完全可以考慮購買永久地契的房產。
如果您的預算比較有限，更看重短期投入，那麼靠近地鐵和學校的99年地契公寓也是非常不錯的選擇。
工作駐地
目的：因工作原因，需要在新加坡常駐。
分析：作為全球最國際化的國家之一，新加坡有38%的居民是永久居民、持有工作簽證的國際移工以及持有學生簽證的學生。很多人會因為工作在新加坡暫住幾年，結束工作後可能會離開新加坡，返回自己的國家。
因此，也有很多在新加坡工作的人選擇購置房產，一方面是方便自己居住，另一方面也是一種投資。
對於這部分人群來說，跟短期投資一樣，99年地契的公寓是最適合的，理由同上。
家族傳承
目的：家族財富的傳承，降低投資風險，保值為主。
分析：新加坡因為沒有遺產稅，吸引了大量的富豪移民。
除了沒有遺產稅，新加坡的永久地契房產也吸引著世界各地的富豪。畢竟在這個動盪的現代社會，大家都很重視資產的保值與安全。對於這部分人群來說，新加坡永久地契的房產當然就是最好的保值資產。
總之，買房投資這件事，永遠沒有標準答案。但可以肯定的是，房產的產權年限絕不是購房投資時唯一的考量因素。除了產權年限，您還應該將預算、購房目的、持有年限、家人和生活需求等等因素納入考慮。經過全方位的考察、對比與考量之後，才能以精準的投資眼光選擇最適合自己的方案。
到底該選哪一個？
我們的結論是各有利弊，要看買家重視什麼。簡單來說新盤是可以選擇99年地契的，總價少，租金高，10年內升值潛力大。二手盤適合選擇永久的，可以保值，Enbloc機會大。
