新加坡研究：
政府應對氣候風險高危區
屋價下滑放緩
研究顯示，新加坡政府承諾應對氣候風險，部分緩解了海平面上升導致高危區屋價下滑。
李顯龍總理在2019年國慶群眾大會演說中展示地圖，說明新加坡哪些地區面對較大的淹水風險後，這些區域的組屋轉售價下跌約2.9%。不過，在政府承諾採取緩衝措施的高危區，屋價僅下滑約1.1%。
（資料來源：新加坡國立大學商學院，製圖：李太里）
這項研究由新加坡國立大學商學院劉德光傑出講席教授艾格華（Sumit Agarwal）領導的一組研究團隊完成。
研究團隊選擇總理演說為切入點，是因為它通過主流媒體和社交平台，向全國傳達了有關氣候風險的重要信息，預計會強烈衝擊新加坡房地產市場。
2019年8月18日，李總理髮表國慶群眾大會演說，指出氣候變化攸關新加坡生死存亡，並展示新加坡地形圖，標出海平面上升風險較高的區域（高危區）。
李總理在演說中敲響警鐘，但承諾政府將在未來100年，投入至少1000億元應對海平面上升，尤其是在市區和東海岸地區採取緩衝（mitigation）措施，如在濱海堤壩增建一個水泵房和在東海岸建造圩田等。
研究團隊從建屋發展局資料庫和市區重建局房地產資訊系統（REALIS），分別獲得組屋和非有地私宅2018年至2021年的詳細交易記錄，並在地圖上標出每一筆交易，確定它是否位於政府披露的高危區。
位於高危區的房屋屬於實驗組（treatment group），位於高危區之外，但距離不超過兩公里的房屋，屬於對照組（control group）。
組屋方面，研究人員分析了8391座組屋的轉售交易，其中有665座（8.0%）位於高危區。結果顯示，相較於對照組，實驗組（即高危區）的組屋轉售價在總理演說後，顯著下跌約2.9%，主要是因組屋較舊。然而，在政府承諾採取緩衝措施的高危區，轉售價跌幅較小約1.1%。
研究團隊因此得出結論，那就是政府承諾投資在緩衝與防禦氣候變化的計劃，減輕了組屋居民的擔憂，也減緩屋價下滑。
租賃地契和永久地契屋價呈現不同反應
至於非有地私宅，不論是否位於高危區或政府承諾採取緩衝措施的區域，整體屋價沒有顯著變化。
然而，租賃地契和永久地契單位的屋價，在總理演說後呈現不同反應。高危區的租賃地契單位屋價下跌1.7%，永久地契單位屋價不跌反升，增加1.4%。即使是在政府承諾採取緩衝措施的高危區，租賃地契單位的屋價同樣下跌1.7%，永久地契單位屋價增加1.6%。
研究團隊認為，這與總理在演說中提到，氣候變化「是50年至100年的問題，我們可以採取50年至100年的方法去解決問題」有關。
艾格華受訪時說：「誰會更關心政府提出的緩衝措施？那肯定是100年後，有機會從緩衝措施中受惠的永久地契單位，而不是租賃地契單位。」
研究團隊也在報告中說：「對永久地契單位的居民來說，氣候變化似乎不是迫在眉睫的風險，另一種可能是他們在購買永久地契房產時，已意識到氣候風險，並計算在屋價內。由於對租賃地契單位的需求，直接受此次信息衝擊的影響，總理有關氣候的演說，可能使租賃地契單位的買家減少，推高永久地契單位的價格。」研究結果沒有顯示在演說前後，組屋、租賃地契單位和永久地契單位的居民，是否改變了他們對氣候變化的信念。
研究團隊也調查了突發淹水對鄰近房地產價格的影響，但沒有發現兩者之間有明顯關係。這證明了極端天氣事件，還不如李總理有關氣候變化的公開演說有影響力。
