# 炸鍋！中國取消公攤面積，新加坡是怎樣的呢

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Published: 2019-02-24
Source: 獅城新聞

今天（2月23日），一則」告別住房公攤」在中國炸開了鍋。

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中國住房和城鄉建設部近日在一意見稿中明確提出，房屋應由套內使用面積來進行交易。這被解讀為中國房地產交易將正式告別「公攤面積」，曾經「買100平米房子只得70平米」的心酸史也有望終結。撒花！！

不要太高興了，你差的是這30平米嗎？你差的是一套房。

想在北上廣買房的就更別想了，你不差錢，你差的是買房資格。

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有人說這樣定然會造成房價上漲，羊毛還是出在羊身上。一位網友就舉了個例子：

我一個朋友買房，房價是2萬一平，而開發商在房管局備案的價格是一萬一平。違法了對吧，充其量也就是罰個款了事，但實際操作上，預售合同簽的精裝修價格，由於目前規定新房必須以精裝修出售。開發商再和你簽一個補充條款，就是自願放棄裝修，以毛坯房交付。如果將來反悔，開發商可以解除商品房預售合同，返還消費者購房款和利息。

看到了吧，當你在歡呼雀躍取消公攤面積以後，開發商可能會調價，甚至在裝修上做文章……

套路這麼深，防不勝防啊。不過為什麼大家還是這麼高興呢？

以往，**在中國購買房屋，購買的是建築面積，**而建築面積包括了公攤面積和實用面積。

也就是說，在中國買房你需要為下述公攤面積買單：

1. 產權戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室公攤建築面積、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室，以及為整幢建築服務的共有房屋和管理房屋。

2. 套（單元）與公共建築空間之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。

因此，購買人住在實用面積里，可付的是建築面積的錢。感覺拿自己的錢養了別人。

而**新加坡，算的是實用面積**。建築面積的算法比較繁瑣。簡單來講，是根據各套房屋的套內建築面積，求得各套房屋分攤所得的共有建築分攤面積，比如門口的面積、樓梯等，都按比例算進每一個單位的建築面積。物業費、暖氣費都要算上公攤面積。

所以，同一個公寓單位，其建築面積一定會大於實用面積，通常後者比前者少20％左右。在中國買一個「100平方米」的單位，和在新加坡買一個「1080平方英尺」（相當於100平方米）相比，後者明顯感覺寬敞一點，就是這個道理。

除了面積，在中國和新加坡買房，還有哪些區別呢？

**地契**

中國的房產地契通常是70年左右，而新加坡的則有99年、999年和永久地契之分。

新加坡的房產因為地契年限長，頗受外籍人士青睞。其中，永久地契的房產一般要比99年地契的貴20％。儘管如此，永久地契一直很搶手，也深受中國買家歡迎，因為買家看準這塊市場的保值與增值。

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這其中很大程度上因為新加坡的地皮比較少，想要建新樓必須拆掉現有的建築。不像中國地皮比較多，還有可開發的地段。新加坡永久地契的地段價值比較高，所以如果進行集體出售、或是被政府徵用的話，永久地契房地產的房主會可得到較高的補償。

物以稀為貴，永久地契房產越是少見，也就越炙手可熱。此外，永久地契對中國買家還有另一大吸引力，那就是滿足了「總覺得要給後代留下點什麼」的傳統華人心愿。所以說，新加坡房產能如此吸引外國買家，與地契久脫不了關係。

**貸款**

在新加坡首次購房的買家，可向金融機構貸款的房貸比率頂限為80％，外籍人士一般則最高70％。在中國，外國人一般不能向本土中國銀行貸款，只能通過外資銀行或中國銀行境外支行貸款。

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原本新加坡和中國在房貸比率頂限方面有很大差別。不過兩國都不斷調整房貸比率頂限，因此兩國的房貸比率頂限差別已縮小。

**稅收**

在新加坡，如果在一定期限里賣掉公寓，賣家需要上繳印花稅。在2011年1月14日過後買房的購屋者，只要在四年內賣房屋都需要支付賣方印花稅，第一、二、三和四年賣掉房產的稅率分別是16％、12％、8％和4％。此後就不必上繳賣家印花稅。

去年（2018年），新加坡通過法令，變更了部分購房印花稅的繳納百分比。

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可以看到，基本上在新加坡要購買第二套以上的房屋，需要繳付更多印花稅了，或許這就是新加坡版的「限購令」吧。

而在中國，除了印花稅外，還需要上繳增值稅。為了給中國房地產市場降溫，中國政府在2013年實施20％的房地產買賣增值稅。所謂增值稅，就是對賣家賣房所得的利潤徵收的稅。譬如，150萬人民幣買的房子在幾年後以200萬人民幣賣掉，賣家所獲利的50萬就將需要以一定的比率交稅。

**車位**

在中國購買中高檔住宅，需要另外購買車位。而在新加坡，買家不需要另付車位費，發展商一般會為每個新單位贈送一個車位。可不能小瞧這個車位費。近年來，車位費在中國節節攀升，動輒十幾、二十萬人民幣，是一筆不小的開銷。甚至有人做起買賣車位的生意，還形成了產業鏈。

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新加坡私人公寓不收車位費，而是將停車場的修建和維護等費用，包括在每月的項目管理費之中。管理費除了車庫，還包括游泳池、健身房等設施，每月一般是幾百元新元。如果每月的管理費是300元新元（約1400元人民幣），一年就是1萬7000元人民幣，15年剛好是25萬5000元人民幣。總體來講，這要比中國的車位「划算」得多。

對新加坡房地產市場感興趣有問題諮詢微信xjpyaa 

（部分內容來自新加坡眼網友王奧）

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