# Amberwood 昂寶園：第10區低密度家庭型住宅，真正的價值在哪裡？

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Published: 2026-09-03
Source: 獅城新聞

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**Amberwood 昂寶園**

最近第10郵區的新盤並不少，但如果把範圍縮小到**低密度、靠近地鐵、1公里內有名校**，而且全部都是**三至五房**的家庭型項目，選擇其實並不多。

Amberwood at Holland（昂寶苑）就是其中一個比較特別的項目。

它位於Holland Link、Holland Plain一帶，屬於**第10郵區**核心中央區。項目不是建在繁忙主幹道旁，而是處在優質洋房區與綠化帶之間；同時，**步行約7分鐘可以到King Albert Park地鐵站，也可以到Methodist Girls』 School（MGS）**。

但我覺得，Amberwood真正值得關注的，不只是「第10區、近地鐵、近學校」這些表麵條件，而是它同時具備三個比較完整的邏輯：**更早取得的土地成本、成熟地段中的交通與教育資源，以及清晰的家庭型產品定位。**

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**預售期 9月11日-9月24日**

**預訂期 9月26日**

**掃描二維碼預約參觀樣板間**

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**項目亮點**

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**位於新加坡核心第10郵區低密度環境，周邊都是優質洋房和公寓；**

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**步行約7分鐘到King Albert Park地鐵站— 市區線和跨島線的轉換站；**

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**優質的學區資源，MGS小學一公里內，周圍還有很多很好的中學和JC**

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**只有212套，全部為三至五房；**

**荷蘭坪第一幅住宅地，土地成本相對較早、較低；**

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**周邊既有成熟配套，也有後續地塊和交通建設帶來的更新。**

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**地理位置和周邊**

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Amberwood位於新加坡核心第10郵區**Holland Plain**，屬於傳統Bukit Timah武吉知馬住宅區。這裡本身以低密度住宅、成熟社區和教育資源集中著稱，同時又靠近 **King Albert Park**，兼顧居住環境與日常通勤。

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**交通方面**，項目距離 **King Albert Park MRT約7分鐘步行路程**。目前可通過濱海市區線（DTL）直接前往市中心；未來跨島線第二階段（CRL2）建成後，King Albert Park將升級為 **DTL × CRL雙線轉換站**，進一步加強東西向交通連接。

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**學校方面**，Amberwood距離 **Methodist Girls』 School（Primary & Secondary）約700米**，其中MGS小學位於項目 1公里範圍內。周邊還聚集了**Henry Park Primary、Pei Hwa Presbyterian Primary、Nanyang Primary、Raffles Girls』 Primary、Nanyang Girls』 High、Hwa Chong Institution及National Junior College**等教育資源。

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**生活配套方面**，從項目前往 **Holland Village、Beauty World及Bukit Timah**一帶都比較方便，周邊超市、餐飲、咖啡館及日常服務設施成熟。既能享受Bukit Timah成熟社區的便利，又不需要住在過於商業化和擁擠的環境里。

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**自然環境和運動資源**也是這一帶比較突出的優勢。 Holland Plain本身的規劃就強調綠地與步行連接，周邊可連接 **Rail Corridor、Bukit Timah Nature Reserve、Bukit Timah Railway Station**一帶，往南還有 **Singapore Botanic Gardens**。無論日常散步、慢跑、騎行，還是周末徒步，都有比較豐富的戶外空間。

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所以Amberwood的位置優勢並不只是「靠近地鐵和學校」，而是把幾項家庭長期看重的條件放在了一起：

**成熟Bukit Timah社區 + 雙線地鐵潛力 + MGS 1公里 + 完整生活配套 + 豐富自然與運動資源**。

對於自住家庭來說，這種組合是能夠長期支撐家庭自住需求的實際條件。

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**荷蘭坪的第一塊土地**

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Amberwood是Holland Plain八幅政府售地中的**第一幅住宅地塊**，發展商於2025年7月以約 **$1,432 psf ppr**取得土地。

隨後成交的Holland Plain第二幅地塊，地價已經升至約 **$1,491 psf ppr**，短時間內每平方英尺容積率上漲約 **$59**。

而未來隨著更靠近 **King Albert Park MRT** 的地塊陸續推出，土地成本也會成為後續新盤定價的重要基礎。

如果再橫向比較近期其他CCR住宅地塊：

**Amberwood：約 $1,432 psf ppr

Holland Plain第二幅：約 $1,491 psf ppr

Dunearn Road：約 $1,625 psf ppr

River Valley：約 $1,730 psf ppr

Bukit Timah Road：約 $1,820 psf ppr

Peck Hay Road：約 $1,865 psf ppr**

這樣放在一起看，Amberwood的優勢就比較清楚了：

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**它是Holland Plain較早進入市場的項目，也鎖定了這一輪CCR新盤中相對有優勢的土地成本。**



當然，地價低不代表開盤價一定低，最終還是要看發展商的定價策略。

但在地段和產品條件相近的情況下，土地成本越低，發展商在定價上通常就擁有更大的空間。

所以Amberwood真正值得關注的，不只是今天賣多少錢，而是——**它拿的是更早一輪的地價，卻進入了一個土地成本已經明顯往上走的市場。**

**家庭定位 僅有三到五房**

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Amberwood全盤只有 **212套住宅**，而且沒有一房和兩房，全部由三房、四房和五房組成。

三房約 **872–980平方英尺**，四房約 **1,076–1,313平方英尺**，五房約 **1,324–1,572平方英尺**，一共提供**16**種布局，涵蓋標準、尊享和奢華系列。

這個戶型結構其實很能說明項目的定位。

沒有大量小戶型，意味著Amberwood並不是一個以小面積、低總價為主的項目。三至五房的產品組合，更直接面向有實際居住空間需求的家庭，包括希望進入第10區、重視周邊學校，或者正在改善居住空間的買家。

尤其是現在新盤裡相對少見的**大面積五房**，進一步拉開了產品差異。

再加上全盤只有212套，甚至低於地塊最多可開發的233套，整體供應並不大。未來進入轉售市場時，它面對的核心買家也會比較明確——**不是所有人，而是真正需要大戶型的家庭。**



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**項目設計**

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項目占地約 **183,729平方英尺**，容積率只有 **1.4**，由8棟六層和3棟四層住宅組成，建築占地率約37%。

其中48、50及52號樓只有四層，每層兩戶，部分單位還配有私人電梯。停車場全部設置於地下，讓更多地面空間可以留給園林、泳池和公共設施。

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全盤規劃 **28**項設施，包括7個泳池、50米山頂環形泳池、水療池、戶外浴池、健身空間及多功能廳等。

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但Amberwood的低密度感，並不只來自項目內部。

周邊還有 Holland Green Linear Park、Rail Corridor、Clementi Forest、Rifle Range Nature Park及Bukit Timah Nature Reserve 等自然空間，未來還將進一步連接Bukit Timah–Rochor Green Walk。

所以它雖然位於第10區，卻不是典型的高密度城市型公寓。它更強調的是一種**低樓層、低密度、綠化豐富而且相對安靜的長期居住環境**。

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**精選戶型**

Amberwood採用新的統一建築面積計算規則，空調外機空間及挑空部分不計入銷售面積，因此標示面積更接近買家真正能夠使用的空間。

項目也不是PPVC建造，部分牆體在條件允許的情況下具有更大的改造靈活性；客餐廳凈層高約 **3.18米**，空間感也會比一般層高的新盤更開闊。

不同戶型的設計重點也很清楚。

958平方英尺的三房加多功能房，可以把多功能空間作為書房使用，也可以與餐廳結合；1,227平方英尺的四房尊享戶型，採用約5.5米寬橫廳，並配置乾濕廚房、後院和工人浴室；到了1,561平方英尺的五房奢華戶型，則進一步加入私人電梯、約6米寬橫廳、步入式衣帽間和廚房島台。

室內配置包括 V-ZUG、LIEBHERR及Villeroy & Boch 等品牌。所以看Amberwood的戶型，我覺得不能只比較一個psf。

對於真正準備住五年、十年的家庭來說，更值得看的其實是：**臥室能不能放下正常家具、收納夠不夠、公共空間是否舒服，以及隨著家庭成員和生活需求變化，這套房還能不能繼續住下去**。

Amberwood真正的產品邏輯，是用**更低的密度、更大的家庭戶型和更實用的空間，去服務長期自住需求。**

**場地圖**

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**Unit Mix**

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**三房加書房**

**（958sqft）**

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**四房加書房 實用面積（1227sqft）**



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**五臥 實用面積（1561sqft）**



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作者點評

新加坡房產諮詢

我覺得Amberwood比較特別的地方，是它沒有走現在新盤常見的「小戶型、高密度」路線，而是**212套全部做三至五房，把產品直接留給家庭買家**。

再加上Bukit Timah成熟地段、MGS 1公里、未來雙線地鐵，以及周邊大片自然綠地，它的邏輯不是靠一個賣點，而是**地段、教育、交通、居住環境和產品定位都比較完整**。

更重要的是，作為Holland Plain第一幅地塊，**$1,432 psf ppr的土地成本低於之後成交的第二幅地塊，也給項目留下了一定的定價空間。**

所以Amberwood我會更偏向把它看成**一個適合長期持有的家庭型資產。**