# 新加坡房地產投資介紹之一 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/zW8Km Published: 2022-07-18 Source: 獅城新聞 ![新加坡房地產投資介紹之一](https://www.shicheng.news/images/image/1701/17012809.avif?1658066455) 新加坡國慶煙火 新加坡是一個移民國家，全世界最開放的經濟體之一。接納移民和擁抱開放，是新加坡的立國之本，也是新加坡未來生存和發展的必需。 2000年以來，非新加坡公民和永久居民的外國人，占新加坡常住人口的比例，一直徘徊在三分之一左右。隨著新冠疫情管控措施的逐步放開，最近半年，新加坡外來人口數量激增，房地產市場火爆。 **本文，作為新加坡房地產投資系列的第一篇，將以中國人最熟悉的新加坡政府組屋為著眼點，開啟外國人投資新加坡房地產市場的准入、選擇和交易的介紹。** ![新加坡房地產投資介紹之一](https://www.shicheng.news/images/image/1701/17012810.avif?1658066455) 新加坡地圖 自從被迫脫離馬來西亞成為獨立國家，新加坡一直在填海造地，今天最熱門的商業和住宅發展地段之一，見上圖新加坡地圖正中間標有新加坡三字的位置，圍繞金沙酒店和室內植物園正如火如荼建設的濱海灣區域，就是七八十年代填海填出來的。 2006、07年間，廣泛徵求各方意見後，李光耀先生正式決定在聖淘沙和濱海灣同時開建以賭場為核心的綜合度假中心之前，濱海灣一直被用作室外餐飲和休閒運動的保留地。除了幾排高大的樹木，就是成片的草地，隱藏其間的，是數棟低矮簡易的餐飲臨時房。被室外綠植圍環繞的便宜自助餐，隨著濱海灣片區一棟棟高聳新穎建築物的崛起，成為了我在新加坡苦澀青春的記憶。 ![新加坡房地產投資介紹之一](https://www.shicheng.news/images/image/1701/17012811.avif?1658066454) 現在的濱海灣 新加坡的總體規劃，特別是與濱海水岸和填海造地相關的，從1965年獨立到現在，沒有太大的變化。按部就班、日拱一卒，導致新加坡的準確面積，幾乎每個月都會有些許變化。截止2022年6月末，大概是730平方公里，比796平方公里的廣州市白雲區略小一點。 ![新加坡房地產投資介紹之一](https://www.shicheng.news/images/image/1701/17012812.avif?1658066454) 廣州白雲地圖 新加坡的GDP接近廣州市，全島常住人口不到600萬，低於廣州常住人口的三分之一。依此推算，新加坡的人均GDP是廣州常住人口GDP的三倍。但是，新加坡富裕階層除了本土的，更多是來自全世界的，包括最近幾年在中國富人榜上名列前茅的邁瑞醫療創始人李西廷和海底撈創始人張勇，其數量和能量完全可以碾壓身在廣州的廣州本地、廣東省和全國的精英。 ![新加坡房地產投資介紹之一](https://www.shicheng.news/images/image/1701/17012813.avif?1658066454) 為中國打造醫療設備名片的李西廷 不同的階層，在新加坡，有著幾乎完全不同的房屋使用和投資去向。**可貴的是，新加坡政府不僅一直鼓勵著階層的流動，也堅持著不同階層居住區域的混搭。** 所以，以國內的觀點，將經濟適用房，甚至是拆遷回遷房，與新加坡政府機構建屋發展局主導開發管理的，為中底層人民提供居住兜底服務的組屋進行對標，實在過於混淆視聽、牽強附會。 **組屋** 新加坡組屋的人均面積和居住配套遠超香港，房屋質量和維護服務遠超中國大陸，相對於底層平均收入的優惠價格則可以同時碾壓香港和內地的七線城市，比如我的老家湖北安陸。新加坡公民和永久居民能夠在居住方面獲得這些福利，建屋發展局功不可沒。 20年前，作為一個結構設計部的實習生，我有幸在掛著杜甫「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏」的建屋發展局總部呆過一段時間，與局裡的工程師、行政管理人員和官員（他們不習慣被稱為領導）深入接觸過。所以，對於新加坡組屋的設計和施工，我是有一定發言權的。 ![新加坡房地產投資介紹之一](https://www.shicheng.news/images/image/1701/17012814.avif?1658066454) 位於中心區的新組屋達士嶺 ![新加坡房地產投資介紹之一](https://www.shicheng.news/images/image/1701/17012815.avif?1658066454) 典型的組屋住宅區 ![新加坡房地產投資介紹之一](https://www.shicheng.news/images/image/1701/17012816.avif?1658066453) 典型的組屋樓下 ![新加坡房地產投資介紹之一](https://www.shicheng.news/images/image/1701/17012817.avif?1658066453) 典型的組屋樓道 以上四張照片，均來自1990年之後建起的組屋，可以代表最近三十年組屋設計的趨勢。 新加坡建屋發展局成立於1960年代，當時的組屋設計理念，焦聚於建造的成本和建設的速度，對建築物內個人空間的私密和公共區域的舒適沒有太多的關注。最初的10多年，產生了大量的長走廊型組屋。這類組屋，是老新加坡人成長的記憶，隨著70、80、90和00年代出生的新加坡人，在安家立業過程中對組屋居住環境新的訴求成為主流，位於中心區的長走廊型組屋紛紛被拆除重建。 ![新加坡房地產投資介紹之一](https://www.shicheng.news/images/image/1701/17012818.avif?1658066453) 長走廊老組屋 時至今日，建屋發展局開發了100多萬套組屋，80%的新加坡常住人口居住在組屋內。由於本地人（公民和永久居民）在購買和維持組屋時，代表新加坡政府行使相關職能的建屋發展局給予其各種補貼和優惠，極少已婚或是單身的成年新加坡本地人沒有自己名下的房產。**居者有其屋的概念，在新加坡得以全面的貫徹和實施。** 組屋的居住性價比相當高。雖然至今，組屋的很多公共區域，仍然被刻意的不做鋪面處理（鋪設瓷磚或石板，見上圖「典型的組屋樓道」），以便與下文和本系列文章以後將要提及的其他開發商開放的私宅（為理解方便，本文或以後系列，您可以認為：只要不是建屋發展局開發的住宅，都屬於私宅）加以區別。 **沒有區別，就沒有差距；沒有差距，就沒有慾望；沒有慾望，就沒有消費；沒有消費，特別是大額的、奢侈的消費，就沒有流動、金融和繁榮......而，開放自由的新加坡，從來不缺慾望、消費和流動。** ![新加坡房地產投資介紹之一](https://www.shicheng.news/images/image/1701/17012819.avif?1658066453) 新加坡高空酒吧的視角 畢竟，同樣地段的私宅與組屋，每平方英尺（新加坡習慣以平方英尺來報價）的單價，輕輕鬆鬆，就相差了5倍。 千萬不要以中國人固有的思維去下簡單粗暴的結論：**組屋有投資價值**。儘管在同樣地段，組屋單位一間房間的價格不會比私宅單位一間房間的價格低50%。 **購買、出租和出售組屋，都是有條件的。原則上，外國人不能購買組屋。對於收入處於當地中下水平的老老實實新加坡居民，組屋，不僅保值好用，還可以靠收租或抵押貼補養老需求。但是，即使對於當地人，希望通過轉售或是出租組屋發點小財，基本不靠譜。** **如果你是生而有錢或是年紀輕輕就有錢的新加坡本地人，不好意思，從一開始，你就沒有資格擁有組屋。這點，又值得我們習慣了有錢有勢還有更多低保和經濟適用房可用的國人大跌眼鏡了。** ![新加坡房地產投資介紹之一](https://www.shicheng.news/images/image/1701/17012820.avif?1658066453) 典型的共管公寓私宅公共樓層 在接下來的系列將重點介紹新加坡住宅領域的私宅之前，作為工程師的我再插上一句：**組屋的價格遠低於私宅，建築結構的設計和施工標準卻不低於私宅。高端大氣上檔次不是組屋的主要目標，穩固方便易維護才是。** **從性價比來說，如果純粹以居住為目的，組屋絕對是最佳的選擇。** 新加坡的熱帶海洋氣候和給普通人居住保底的組屋，讓其共管私宅幾乎都必須擁有配套的游泳池，否則，會被認為配不上私宅這個稱呼。建築師為了提高共管私宅的吸引力，在泳池的自身造型和周邊環境上大做文章，例如，讓每個到了新加坡的中國網紅都夢寐以求去打卡的聖地：金沙酒店無邊泳池。 ![新加坡房地產投資介紹之一](https://www.shicheng.news/images/image/1701/17012821.avif?1658066453) 金沙酒店無邊泳池 請不要吹毛求疵，說上圖的泳池在酒店，而不在共管私宅。其實，很多私宅的泳池，不弱於金沙酒店無邊泳池，如下圖的組合泳池： ![新加坡房地產投資介紹之一](https://www.shicheng.news/images/image/1701/17012822.avif?1658066452) 近十年開發的共管私宅泳池 一般的組屋沒有泳池。不過，每個組屋區中心，都有配套的體育場和游泳池，進一次游泳池的價格人民幣拾元左右，其環境和配套，大概的樣子如下圖： ![新加坡房地產投資介紹之一](https://www.shicheng.news/images/image/1701/17012823.avif?1658066452) 組屋區泳池 作為一位工程兼金融人士，我就不過多去討論：**對於在新加坡擁有中位收入的當地人，住組屋好還是住共管私宅好？** **如果有錢，一定是共管私宅好！** **如果有足夠的錢，購買永久地契、能夠自己選擇設計和建造風格的獨棟別墅更好。**可惜，這個更好的選擇，不是一般的外國人可以擁有的，哪怕你超級有錢。 **原則上，新加坡是不讓外國人（包括新加坡永久居民）擁有奢豪感最強的獨立土地私人住宅的，除非你能證明你對新加坡經濟擁有特殊的貢獻。比方說，你是馬雲、馬化騰，或者，某些幣圈大佬。** ![新加坡房地產投資介紹之一](https://www.shicheng.news/images/image/1701/17012824.avif?1658066452) 獨棟別墅實景 **所以，論到居住使用和投資收益綜合性價比最高的，還是新加坡政府開放給了外國人的，讓他們可以自由買賣和出租的共管私人住宅。** ![新加坡房地產投資介紹之一](https://www.shicheng.news/images/image/1701/17012825.avif?1658066452) 每戶坐擁獨立花園的共管私宅