# 海平面上升對新加坡的房價到底有多大影響

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Published: 2022-05-12
Source: 獅城新聞

新加坡總理李顯龍在2019年的國慶群眾大會演說曾展示過一張地圖，用來說明新加坡一些區域面對較大的淹水風險後，這些區域的組屋轉售價下跌約2.9%。不過，在政府承諾採取緩衝措施的高危區，屋價僅下滑約1.1%。

一項最新研究顯示，政府承諾應對氣候風險，部分緩解了海平面上升導致高危區屋價下滑。

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2019年8月18日，新加坡總理李顯龍在國慶群眾大會上展示海平面上升以後新加坡易被海水淹沒的區域。(新加坡總理公署視頻截圖)

這項研究由新加坡國立大學商學院劉德光傑出講席教授艾格華(Sumit Agarwal)領導的研究團隊完成。研究團隊成員包括國大商學院房地產系主任程天富教授、房地產系副教授秦雨以及博士候選人戰昶威。

研究團隊選擇這次總理的演說作為切入點，主要考慮到這是一次通過主流媒體和社交平台，向全國傳達了有關氣候風險的重要信息，因而可能會強烈衝擊新加坡本地的房地產市場。

2019年8月18日，李顯龍總理髮表國慶群眾大會演說時指出，氣候變化攸關新加坡生死存亡，並展示新加坡地形圖，標出海平面上升風險較高的區域(高危區)。

在演說中，李顯龍敲響警鐘，但承諾政府將在未來100年投入至少1000億新元，來應對海平面上升問題。尤其是在新加坡市區和東海岸地區採取緩衝(mitigation)措施，如在濱海堤壩增建一個水泵房和在東海岸建造圩田等。

國大商學院研究團隊從新加坡建屋發展局資料庫和市區重建局房地產資訊系統(REALIS)，分別獲得組屋和非有地私宅2018年至2021年的詳細交易記錄，並在地圖上標出每一筆交易，確定其是否位於政府披露的高危區。

**新加坡租屋轉售交易(2018-2021)**

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高危區內的組屋轉售交易

高危區外兩公里以內距離的組屋轉售交易

--- 政府承諾採取緩衝措施的高危區

海平面上升高危區

位於高危區的房屋屬於實驗組(treatment group)，位於高危區之外，但距離不超過兩公里的房屋，屬於對照組(control group)。

組屋方面，研究人員收集了全國8391座組屋的轉售交易，其中有665座位於高危區，4070座位於兩公里內的對照組。結果顯示，相較於對照組，實驗組(即高危區)的組屋轉售價在總理演說後，顯著下跌約2.9%，主要是因組屋較舊。然而，在政府承諾採取緩衝措施的高危區，轉售價跌幅較小約1.1%。

研究團隊因此得出結論，**新加坡政府承諾投資在緩衝與防禦氣候變化的計劃，減輕了組屋居民的擔憂，也減緩屋價下滑。**

**租賃地契和永久地契屋價呈現不同反應**

至於非有地住宅，租賃地契和永久地契單位的屋價，在總理演說後呈現不同反應。高危區的99年租賃地契單位屋價下跌1.9%，999年與永久地契單位屋價則沒有顯著變化。

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研究團隊認為，這與總理在演說中提到，氣候變化「是50年至100年的問題，我們可以採取50年至100年的方法去解決問題」有關。 

艾格華教授在接受媒體採訪時說：「誰會更關心政府提出的緩衝措施？那肯定是100年後，有機會從緩衝措施中受惠的永久地契單位，而不是租賃地契單位。」

研究團隊也在報告中說：「對永久地契單位的居民來說，氣候變化似乎不是迫在眉睫的風險，另一種可能是他們在購買永久地契房產時，已意識到氣候風險，並計算在屋價內。由於對租賃地契單位的需求，直接受此次信息衝擊的影響，總理有關氣候的演說，可能使租賃地契單位屋價產生下跌。」

研究結果沒有顯示在總理演說前後，新加坡的組屋、租賃地契單位和永久地契單位的居民，是否改變了他們對氣候變化的信念。

研究團隊也調查了突發淹水對鄰近房地產價格的影響，但沒有發現兩者之間有明顯關係。這證明了極端天氣事件，還不如李顯龍總理有關氣候變化的公開演說有影響力。

原報道原載於新加坡聯合早報2022-5-9

原題為「本地研究：政府應對氣候風險高危區屋價下滑放緩」