很長一段時間裡，香港的經濟總量一直高於新加坡、人均GDP不相上下，並立於「亞洲四小龍」之列；那個時候，深圳還是南海邊的一個小漁村。然而，變化悄然而至：2003年新加坡人均GDP超過香港，差距不斷擴大；2010年，新加坡經濟總量首次超過香港；2016年，深圳的經濟總量也有望超過香港。
那麼，這三個城市經濟格局變化的根源是什麼？
製造業空心化成香港衰落主因
香港製造業空心化、過度依賴服務業是經濟發展落後的直接原因。製造業對於香港和新加坡的經濟騰飛都曾起到過至關重要的推動作用，但近十多年來兩個城市的製造業發展卻南轅北轍：
1）香港製造業徹底空心化，服務業成為經濟增長的唯一支柱。經濟增長主要依靠消費拉動，投資的邊際貢獻率幾乎可以忽略不計。這樣的經濟結構穩定性弱，經濟增長缺乏後勁。
2）新加坡的製造業則從勞動密集型成功轉型為資本、技術和知識密集型，附加值不斷提升。製造業和服務業成為經濟增長的雙引擎，消費、投資和出口三架馬車共同發力拉動經濟增長。
3）深圳與香港和新加坡本不在同一發展階段，但是後來者即將居上則主要受益於「騰籠換鳥」戰略的成功。深圳的研發強度、研發能力以及研發轉化為生產的能力在三個城市中是最強的。製造業與服務業一起發力拉動經濟高質量的快速增長。
近幾年，深圳又加速了產業轉型升級。2008 年金融危機後，外需放緩、成本上升，深圳經濟發展遭遇挑戰。廣東省提出了「騰籠換鳥」的發展戰略，以市場之手幫助深圳淘汰落後產能、釋放了部分土地，為新興產業發展騰挪出空間。2014 年，深圳工業中高新技術產業的占比升至63%，出口中的「三來一補」和進料加工已經大幅降低，產業結構轉型取得大進展。「騰籠換鳥」成為深圳後來居上的重要因素。
房地產發展路徑截然相反
房地產對於一個經濟體的發展也至關重要，但是在香港、新加坡和深圳這三個城市中，產業發展路徑非常不同，因而產生了不同的影響。
1）新加坡的房地產業不僅是經濟支柱之一，而且很好地解決了民生問題。其住房自有率高達90%，房價收入比最低，人均居住面積最大，近十年來房價漲幅也最小。組屋制度和中央公積金制度成為經典。
2）香港的房地產業把控了經濟命脈，政府收入對地產依賴度極高，居民購房的承受能力卻極低。房地產行業誕生了眾多富豪，絕大多數普通市民卻過著蝸居生活。用於住宅用途的土地開發面積僅占城市總面積的6.9%，近年來新增住宅數量依舊不斷減少。
3）深圳的新增建設用地有限，但房地產投資增速並不低，對經濟增長的作用仍然很重要。
香港反轉的機會有多大？
香港、新加坡和深圳這三個城市的資源稟賦、發展經歷不同，對產業的轉型升級或多或少造成影響。但這裡想探究的是，三地能否積極主動地創造優勢發展高技術產業呢？
產業升級轉型的本質是技術進步，而「產、學、研」已成為技術進步的主要途徑。通過對比香港、新加坡、深圳的研發強度、工業企業研發支出占比、研發人員密度、獲得風投的資金量等一系列指標，發現深圳無一例外都是最高，凸顯出深圳發展高技術產業的「產、學、研」鏈條已經打通，高技術產業已經成為深圳高質量增長的核心力量的現狀。
香港在所有指標中都是最低的，這也是因為現在的香港幾乎沒什麼製造業了，自然研發投入就少；但這也陷入了惡行循環，使得發展高技術產業難上加難。
除此之外，強有力的政府或也是經濟發展的重要驅動力量。作為最早和最成功的經濟特區，「發展才是硬道理」是深圳市政府的一貫政策，政府作用毋庸贅言。香港和新加坡則更有可比性——香港奉行自由主義，採用積極不干預的經濟政策；而強勢政府是新加坡的一大特色。新加坡國會中的反對黨難以形成抗衡力量，行政當局的各種決策能夠很快獲得立法機構通過並迅速實施；而香港各黨派實力均衡，僵局時常出現。從財政支出角度看，新加坡為社會發展做出的開支更大；在財政盈餘的管理上，新加坡的風險偏好更高、回報也更高。（來源：中金）
