新加坡讯：房地产分析师于3月4日表示，即将推出的珍珠山（Pearl’s Hill）组屋建购计划（BTO）可能面临高达20%的补贴返还率，这一比例将超越目前最高的贝拉雅住宅（Berlayar Residence）的14%。
补贴返还是指购买“加值”与“优选”户型的家庭在出售房产时，需向建屋发展局（HDB）返还的部分补贴金额。这类户型因享有更高补贴而价格更亲民，但也附带更严格的购买条件，例如至少10年的最低居住期。
新加坡ERA房地产公司首席执行官林志伟（Eugene Lim）指出，珍珠山项目是逾四十年来该地区首个BTO计划，同时也是新加坡最高的HDB住宅项目，楼高超过60层，将提供约1,700套两房灵活型、三房及四房单位，以及超过140个公共租赁单元。
分析师认为，鉴于其优越的市中心地段，该项目将需要巨额补贴。根据HDB 2025年第三季度最新数据，市中心四房单位的中位转售价格已达到约135万新元（约合100万美元）。林志伟表示，考虑到邻近的Pinnacle@Duxton转售价格居高不下，为确保符合条件的买家负担得起，必须在售价中充分纳入补贴。
他补充道，在考虑家庭收入上限为14,000新元，以及BTO申请者普遍的储蓄与流动性水平后，补贴需求更为迫切。
以贝拉雅住宅为参照，林志伟指出，珍珠山项目的房价预计如下：两房灵活型约21.8万至36.9万新元，三房约42万至56.2万新元，四房则介于57.8万至78.8万新元之间。“因此，该项目极有可能推出更高、更新的补贴返还机制，我们预估其范围将在18%至20%之间。”
Huttons数据分析师高级总监李思德（Lee Sze Teck）也估计，补贴返还率可能高达20%。“由于需要更深的地基，建造成本将显著上升，HDB必须提供更大补贴以维持价格可负担性。”他指出，参考贝拉雅住宅，四房单位起价可能达60万新元。
“相较Pinnacle@Duxton平均超过140万新元的四房转售价，珍珠山BTO将显著更亲民，大幅提升新加坡人入住核心城区的机会。”
黄金地段优势
分析师一致认为，预计在未来数年内推出的珍珠山项目地处黄金地段，极有可能被列为“优选”（Prime）项目。
Realion集团首席研究员兼策略师孙 Christine 表示，目前欧南（Outram）地区新组屋供应严重短缺，导致Pinnacle@Duxton的转售价格持续攀升。增加新单位供应将有助于减缓该区HDB转售房价的增长速度，使更多居民能负担得起靠近市中心的住宅。
“符合条件的买家将更倾向选择这些高度补贴、位置优越且邻近地铁站与未来商场的新BTO单位，而非二手市场。”她补充道。
Huttons的李思德指出，BTO单位可能享有俯瞰乌节路与远眺圣淘沙的壮丽景观。
2023年，市区重建局曾表示，该区居民将可享受与欧南公园地铁站整合的综合用途发展项目所带来的多元配套。
李思德表示，该开发计划将为居民提供更丰富的生活设施。
林志伟也认同，该项目的区位优势因欧南公园地铁站的三线交汇而大幅提升——该站连接汤申—东海岸线、东西线与东北线，可直达中央商业区、宝泉（Buona Vista）和乌节等核心经济节点。
孙女士指出，未来居民还可享受周边成熟社区如牛车水和丹戎巴葛提供的丰富零售、餐饮与生活方式配套，满足日常所需。
