吴洲权威解读:降温以来楼市最全解析

2019-07-09     3,960

新加坡房产降温以来

2019年楼市状态最全解析!

新加坡整体私宅价格出现自去年7月新一轮降温措施推出以来的首次回弹,在今年第二季扭转过去两个季度的跌势,各类型房地产的价格也都上扬。

上半年楼市事态如何?下半年又将怎样发展?

---吴洲来为您进行全面解析!

在分析新加坡楼市之前,吴洲先带您了解一下亚洲经济形势。

2019年上半年,尽管亚洲未来增长可能随着区域经济成熟和人口老龄化而放缓,但整体而言,亚洲域增长仍有望超越其他地区的发达和新兴经济体。

在保护主义抬头、全球经济疲弱的大环境下,亚洲各国依然崇尚自由贸易,并持续推进体制改革以改善商业环境,一些区域国家仍享有人口红利,这些因素都将持续推动亚洲增长。

展望未来,区域新兴经济体的城市化进程和中产群体仍有很大增长空间,各国也将继续大力投资基础设施建设和人力资本,区域经济将继续朝全球化和一体化迈进,新加坡作为区域焦点,自然会借得区域发展得东风,持续向前发展。

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一直以来,新加坡楼市备受世界买家青睐,新加坡的楼市近几年虽然还出现了波动,但也基本上度过了“煎熬时期”。

新加坡政府担心房地产市场过热,在2009年开始引入住宅房地产的限制措施,包括政府规定借款人每月按揭还款额不得超过收入的60%,同时对房屋交易征收高额印花税等,调控措施之后新加坡房价在2013年见顶,随后便开始长达数年的下跌。

新加坡政府此前曾多次表态,不会放松自2009年以来实施的管控措施,他们担心一旦放松可能导致地产泡沫再起。

不过,新加坡房价直到2017年三季度开始一度重回涨势。

2018年7月,新加坡金融管理局、国家发展部和财政部联合公告表示,新加坡将上调购买住宅物业的额外买方印花税税率,并收紧贷款限额。

据悉,额外买方印花税是新加坡政府于2011年推出的为住宅类房产降温的措施之一,是在缴纳固定印花税外,需要额外支付的买方印花税,目的在于缓解当地和国外住宅物业买家的强劲投资需求,确保新加坡人依然可以买得起当地住宅。

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客观而言,去年这轮措施或许达到政府巩固和调整市场周期的目的,但论成效,它其实不如2013年那一轮降温措施。

2013年那一轮措施出台直接导致私宅成交量跌幅超过一半,房价连续下跌三年,是1975年以来最长跌势。

相比之下,去年7月得降温措施虽然抑制了集体出售市场得火热,但是新加坡楼市似乎更具有韧性,没有显著波动。

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吴洲觉得尽管有降温措施,但私宅价格应该会持续稳定。

这是因为发展商之前在集体出售热潮中的购地成本较高,难以削价卖出私宅,而且发展商的持守能力强,更倾向于维持售价,而不愿以较低价倾销单位。

随着新加坡家庭的收入增加,无论是自住或供投资用途,私宅需求必然逐步增加。

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即便是饱经风霜的2018年下半年楼市,吴洲认为有几个楼盘依然坚挺。

其中销售业绩最好的为英雅苑。

英雅苑(Park Colonial)位于第13区的实龙岗路上段(Upper Serangoon Road),占地约19547 平方米,容积率为3.0,项目是属于99年地契,共有805个单位,目前售出638个单位,售出比率高达78%。

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销售业绩第二好的是The Tre Ver。

The Tre Ver是位于新加坡第13区波东巴西的一个私人住宅。

项目的地段面向加冷河,之前属于Raintree Gardens,所处地段占地约18711平方米,地契为99年。

这个项目共有729个单位,目前已售出569个,售出比率高达78%。

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销售业绩排名第三的是Riverfront Residences。

Riverfront Residences 位于第19区的后港区(Hougang),占地约36811平方米,容积率为1.8,项目为99年地契,共有1451个私宅单位,去年开盘至今已售出1028个单位,售出比达到70%。

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排名4、5的分别为Mayfair Gardens和尚景苑,售出比率为67%和55%。

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新加坡知名房地产公司凯德集团在2019年1月14日宣布,将通过一次现金加股票交易,以70.4亿新元的价格收购淡马锡旗下房地产公司Ascendas-Singbridge Pte。

据悉,此项交易将诞生亚洲最大的房地产公司,总资产将达到860亿美元。

在诞生亚洲最大房地产公司的同时,新加坡房地产市场也再迅速回温。

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关于2019年的新加坡楼市,吴洲认为,上半年私宅价格走高主要是因为其中新登场非有地私宅的比重较高,占新私宅总销量过半,而近期的新私宅也都以创下新基准价格的售价卖出。

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2019年下半年市场预计有至少14个新私宅项目登场,其中包括两个上千单位的大型项目。

这些新私宅项目中,有五个是拥有超过500个单位的中大型项目,大多在第三季推出。

位于金文泰的锦泰门第(Parc Clematis)和甘榜峇鲁的南峰雅苑(Avenue South Residences)分别有 1468个和 1074个单位,属于超大型私宅项目。

1. 锦泰门第公寓

坐落于金文泰地铁站旁边的锦泰门第公寓(Parc Clematis)建于前伟诗园集体出售项目地段,新海逸占一半股份的合资公司去年初以8亿4089万元买下该地段,重新发展的单位数比原有的436个翻了三倍。

这也是本地首个主打“共同生活空间”概念的私宅项目,私宅住户将共享厨房、用餐处所和洗衣间等设施,该公寓为99地契项目。

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2.Haus on Handy

著名地产开发商城市发展集团CDL在6月29日为其新项目Haus On Handy公寓举行独家预售。

该项目位于第九区多美歌,距离地铁站仅3分钟。

该公寓是由一栋9层大楼和一栋12层大楼组成,共188个99年地契单位。

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3.柏傲景

柏傲景(Juniper Hill)位于第10区的武吉知马区,柏傲景的地段是由新加坡上市发展商长春产业在2017年集体出售时成功收购。

柏傲景的地段土地面积约5619平方米,容积率为1.6,是属于永久地契。项目包括1栋12层楼高的建筑,共有115个私宅单位。

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4.南峰雅苑

南峰雅苑(Avenue South Residences)位于新加坡中部第3邮区,靠近Outram Park地铁转换站,是一项崭新的综合开发项目,该项目由1074个住宅单元和8个商业空间及公共设施组成,地契为99年。

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5.Sloane Residences

Sloane Residences是一栋12层的豪华永久地契公寓,该项目位于新加坡第10区的纽顿,由长成控股、式佳国际联合开发,共计80个单位。

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6.滨海名汇

滨海名汇(Midtown Bay)位于第7区,坐落在尼诰大道(Nicoll Highway)和密驼路(Middle Road)的交界处。

该私宅属于武吉士区大型综合项目Guoco Midtown(国浩时代城)的一部分。

项目是一栋33层高的建筑,共有219个私宅单位,属于99年地契。

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7.Amber Sea

Amber Sea公寓位于第15区的马林百列,是由新加坡最著名发展商远东机构开发的一座22层楼高的豪华海景房,共132个永久地契单位。

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8. Royal Green

Royal Green公寓坐落于第9区的武吉知马路,由长春产业开发。

共计285个永久地契单位。

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9. Uptown @ Farrer

Uptown @ Farrer位于Perumal路。

Uptown @ Farrer为一个21层住宅,共有116个单位,99年地契。

Uptown @ Farrer地处花拉公园的中心地带,步行2分钟即可到达花拉公园地铁站。

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10. View at Kismis

View at Kismis 位于第21区的武吉知马上段, View at Kismis的地段土地面积约9321平方米,容积率为1.4,是属于99年地契。

项目包括6栋5层高的建筑,属于低密度。

项目共有186个私宅单位和2间商铺。

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11. Midood @ Hillview Rise

Midwood @ Hillview Rise是丰隆控股发展的新公寓。

该开发项目位于Hillview安静的街区,距离Hillview地铁站仅一箭之遥。项目一共564个单位,地契为99年。

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12. One Pearl Bank

凯德集团(CapitaLand)5月公布了在原珍珠苑私人公寓(Pearl Bank Apartments)地段将建造的新公寓项目——One Pearl Bank的设计。

项目由两座39楼稍有弧度的建筑组成,屋顶有天桥连接,是本地首个拥有错落有致的垂直天空花园的项目。

该公寓拥有774个99年地契的豪华单位。

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13. Cuscaden Reserve

Cuscaden Reserve是由SC环球,新世界发展和远东发展联合开发的豪华公寓项目,预计将于2019年第三季度投入市场。

这座位于库斯卡登路8号的拥有192个单位的豪华公寓高117米,设有单卧室,双卧室和三卧室单元,大部分单元都设有通往公寓的私人电梯大厅,99年地契。

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14. 岱莉轩

岱莉轩(Dairy Farm Residences)位于第23区的牛奶场路(Dairy Farm Road),由UED Residential开发,共计589个单位,地契为99年。

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根据我吴洲几年来的观察,降温措施似乎并没有削弱到本地人永久地契房产的长期热爱,因为华人讲求传承,即把永久地契地产视为有形投资传承给子女。

当下,组屋地契期限问题引来许多关注,甚至网络上个别人抛出了“买组屋就等于租房子”的言论,加之新永久地契项目少,因此永久地契房产越来越引起买家的关注。

比如5月销量最佳的安珀苑和绿意庭都属于永久地契项目。

数据表明,2019年尚未有任何一个私宅成功集体出售,因此可以预估下半年集体出售市场仍会处于半停滞状态,不过乐观估计2020起开发商将会继续积极参与政府标地储备地皮,而集体出售市场因为业主期待值过高以及对开发商而言相比政府售地更复杂而不会积极参与。

在私宅销售方面,预计下半年会呈现基本平稳状态,价格和销售数量曲线将会略微上升。

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