新加坡买房,外国人,PR,公民应该如何规划

2020-03-03     462
新加坡买房,外国人,PR,公民应该如何规划

对于大部分国内来新加坡的普通人来说,买房不仅仅是钱的事,还要考虑各种政策限制,比如政府的补贴条件等,才能做到利益最大化。

外国人篇:

刚刚来到新加坡,大家都是外国人,一般来说都是老老实实租房住。但如果有需求,比如结婚生子了,那也是要硬上一套房子的。外国人在新加坡只能买公寓,目前的价格便宜的40平米的一卧公寓大概60万,其中首付25%,要15万。再算上不到3%的买家印花税和20%的额外印花税absd,大概13万,再考虑可能的一些其他花费,比如超出银行估价的cash over valuation部分也需要现金支付的话,要求现金在30万以上。相对来说,贷款额度大概是工资的120倍(具体根据利率会有变化),贷75%的尾款,也就是45万的话只需要3750的月薪,反而不是太大问题。

购房后按现在的政策,第一年内卖出卖家印花税是12%,以此类推每年减4%,三年后卖出没有税。

从外国人的角度看,公寓用于自住是不错的,但是由于高额的税率,如果想投资风险不小。

如果外国人以后转成了PR,额外印花税可以降到5%,大大降低了现金压力,但是这中间的等待成本要三到五年甚至更久。

PR篇:

如果没有夫妻双方PR都满三年的话,那也只能买公寓,但是额外印花税只有5%,相对来说划算很多。

如果夫妻双方PR都满三年了,可以考虑买二手政府组屋,目前的二手四房组屋大概90-100平米,价钱在40-60万新币左右,蔡厝港三巴旺海军部等位置较为便宜,大巴窑碧山等地价格贵很多。十年内的新组屋相对于旧组屋在市场上更受青睐,相对也有一定溢价。

需要注意购买政府房,无论组屋还是EC,贷款额是工资的60倍左右,比公寓贷款的额度少一半。

特别要注意的是,如果打算之后转公民申请BTO或者拿政府补贴的话,需要卖出公寓30个月后才有资格。

所以目前主流两种购房策略:

1. 拿到PR后马上买入公寓,在拿到公民之后卖掉公寓,这之间大概三年时间正好没有卖家印花税,然后去买二手组屋,没有政府补贴。二手组屋住满五年后,申请BTO组屋/新EC或者拿政府补贴买二手组屋。因为BTO 组屋目前的家庭月收入上限是14000新币,申请新EC的上限是16000新币,所以要考虑这段时间内的工资涨幅水平。

2. 拿到PR之后继续租房等公民,拿到公民之后,一般选择直接买二手组屋,可以拿到至少4-5万的政府补贴。也可以看是否有马上可以建成的新组屋/EC的剩余单位,即sale of balance。因为国人在拿到公民之后普遍年龄已经不小,所以一般不会再继续租房等三年新组屋或EC建成。

一般来说,政府补贴的额度没有BTO拿到房住满五年卖出后赚的多。

拿政府经贴或者BTO之后,还有一次机会再BTO,但是要交resale levy给政府,相当于偿还之前的补贴,目前四房要交4万新币。

部分人也会考虑PR之后直接买公寓,然后不再考虑组屋,从价值上来说,公寓的升值速度可能超过组屋的升值和补贴之和。

注意拿补贴和购买新组屋目前都有家庭收入14000的上限限制,购买新EC的上限是16000。

公民篇:

从外国人拿到公民,如果年龄还小,可以考虑按照本地人的路线走,即申请新组屋或者EC,在居住五年后考虑卖出。

如果不想耽误时间,也可以直接买二手组屋,这也是部分本地人的选择之一。

对于大部分国人来说,拿到公民身份的时候,都有了一定积蓄,可以考虑夫妻二人中一个人挂名组屋,作为唯一的owner,另外一人是occupier。这样的情况直接的影响是贷款额度的减少,只有owner一方可以申请贷款。但是之后occupier一方可以单独出来买公寓,没有absd或只有PR的absd。

如果直接购买公寓,可以考虑夫妻持比分配为99:1,方便以后可以将一方份额全转到另一方名下,这样第二套房规避absd。

总的来说,对于来新加坡定居的国人来说,通过合理的规划,可以在购房上节省大笔的开支,在政府框架内利益最大化。

新加坡买房,外国人,PR,公民应该如何规划

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