新加坡买房，外国人，PR，公民应该如何规划

对于大部分国内来新加坡的普通人来说，买房不仅仅是钱的事，还要考虑各种政策限制，比如政府的补贴条件等，才能做到利益最大化。

外国人篇：

刚刚来到新加坡，大家都是外国人，一般来说都是老老实实租房住。但如果有需求，比如结婚生子了，那也是要硬上一套房子的。外国人在新加坡只能买公寓，目前的价格便宜的40平米的一卧公寓大概60万，其中首付25%，要15万。再算上不到3%的买家印花税和20%的额外印花税absd，大概13万，再考虑可能的一些其他花费，比如超出银行估价的cash over valuation部分也需要现金支付的话，要求现金在30万以上。相对来说，贷款额度大概是工资的120倍（具体根据利率会有变化），贷75%的尾款，也就是45万的话只需要3750的月薪，反而不是太大问题。

购房后按现在的政策，第一年内卖出卖家印花税是12%，以此类推每年减4%，三年后卖出没有税。

从外国人的角度看，公寓用于自住是不错的，但是由于高额的税率，如果想投资风险不小。

如果外国人以后转成了PR，额外印花税可以降到5%，大大降低了现金压力，但是这中间的等待成本要三到五年甚至更久。

PR篇：

如果没有夫妻双方PR都满三年的话，那也只能买公寓，但是额外印花税只有5%，相对来说划算很多。

如果夫妻双方PR都满三年了，可以考虑买二手政府组屋，目前的二手四房组屋大概90-100平米，价钱在40-60万新币左右，蔡厝港三巴旺海军部等位置较为便宜，大巴窑碧山等地价格贵很多。十年内的新组屋相对于旧组屋在市场上更受青睐，相对也有一定溢价。

需要注意购买政府房，无论组屋还是EC，贷款额是工资的60倍左右，比公寓贷款的额度少一半。

特别要注意的是，如果打算之后转公民申请BTO或者拿政府补贴的话，需要卖出公寓30个月后才有资格。

所以目前主流两种购房策略：

1. 拿到PR后马上买入公寓，在拿到公民之后卖掉公寓，这之间大概三年时间正好没有卖家印花税，然后去买二手组屋，没有政府补贴。二手组屋住满五年后，申请BTO组屋/新EC或者拿政府补贴买二手组屋。因为BTO 组屋目前的家庭月收入上限是14000新币，申请新EC的上限是16000新币，所以要考虑这段时间内的工资涨幅水平。

2. 拿到PR之后继续租房等公民，拿到公民之后，一般选择直接买二手组屋，可以拿到至少4-5万的政府补贴。也可以看是否有马上可以建成的新组屋/EC的剩余单位，即sale of balance。因为国人在拿到公民之后普遍年龄已经不小，所以一般不会再继续租房等三年新组屋或EC建成。

一般来说，政府补贴的额度没有BTO拿到房住满五年卖出后赚的多。

拿政府经贴或者BTO之后，还有一次机会再BTO，但是要交resale levy给政府，相当于偿还之前的补贴，目前四房要交4万新币。

部分人也会考虑PR之后直接买公寓，然后不再考虑组屋，从价值上来说，公寓的升值速度可能超过组屋的升值和补贴之和。

注意拿补贴和购买新组屋目前都有家庭收入14000的上限限制，购买新EC的上限是16000。

公民篇：

从外国人拿到公民，如果年龄还小，可以考虑按照本地人的路线走，即申请新组屋或者EC，在居住五年后考虑卖出。

如果不想耽误时间，也可以直接买二手组屋，这也是部分本地人的选择之一。

对于大部分国人来说，拿到公民身份的时候，都有了一定积蓄，可以考虑夫妻二人中一个人挂名组屋，作为唯一的owner，另外一人是occupier。这样的情况直接的影响是贷款额度的减少，只有owner一方可以申请贷款。但是之后occupier一方可以单独出来买公寓，没有absd或只有PR的absd。

如果直接购买公寓，可以考虑夫妻持比分配为99:1，方便以后可以将一方份额全转到另一方名下，这样第二套房规避absd。

总的来说，对于来新加坡定居的国人来说，通过合理的规划，可以在购房上节省大笔的开支，在政府框架内利益最大化。

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